中房網(wǎng)訊 （蘇曉、亞晨/文） 旨在向會員企業(yè)傳遞宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃與建設(shè)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、新技術(shù)應(yīng)用等方面的的理論、思路和實踐經(jīng)驗，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的年度論壇——中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇，已經(jīng)圓滿落幕。

      11月10日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“第13屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇”在北京舉行。本屆論壇采用了線上+線下的方式召開，圍繞“新格局新動能”這一主題，就宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、碳達(dá)峰以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等熱點問題，展開了深入探討和交流。（有關(guān)會議報道，請戳此鏈接>>>第十三屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇）

      本次論壇由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳宜明主持，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊致辭，邀請了全國政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民，中國工程院院士、同濟(jì)大學(xué)原副校長吳志強，中國工程院院士、浙江大學(xué)求是特聘教授譚建榮，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松，綠城中國董事會主席張亞東，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司司長田國民，中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部總經(jīng)理梁海燕，綠城管理集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO、輕資產(chǎn)聯(lián)盟首屆輪值主席李軍等各領(lǐng)域的專家進(jìn)行了演講分享。

      本屆論壇雖然采用了“線上+線下”的方式舉行，但卻絲毫不缺“干貨”，以下為您帶來10位重磅嘉賓的精彩觀點：

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊

??馮?。悍康禺a(chǎn)市場有望走出低谷

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時間的深度調(diào)整，在多方面政策的作用下，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進(jìn)入市場規(guī)模相對小一些、平穩(wěn)發(fā)展的階段。

??馮俊認(rèn)為，房地產(chǎn)市場此輪的深度調(diào)整，教訓(xùn)深刻、損失巨大。在他看來，在供給端，要素價格上漲過快，供給與需求失衡，生產(chǎn)方式落后；在需求端，投資品屬性過強，居民住房負(fù)債率上升過快，居民財富構(gòu)成中住房占比過高；在企業(yè)機(jī)制方面，杠桿率過高，金融化過度，治理結(jié)構(gòu)失衡。這些都是導(dǎo)致市場問題的深層次原因，因此必須反思從制度環(huán)境到企業(yè)發(fā)展模式存在的問題。

??但馮俊同時強調(diào)，房地產(chǎn)市場是以住房為主要產(chǎn)品，而住房的長期需求取決于人口和收入。收入增長是長期的趨勢，隨著收入的提高，居民對美好居住生活的需求也在不斷增長；人口增長在全國范圍里可能會逐漸停滯，但在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口向城市流動，尤其向中心城市、都市圈流動，仍會不斷提出住房需求。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場流動性風(fēng)險和需求不足的雙重壓力并沒有完全消除，但是有理由相信，明天一定會更美好。

全國政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會副主任 楊偉民

??楊偉民：盡快制定綜合性、長期性、制度性的房地產(chǎn)新政

??全國政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民表示，最近十幾年來，以房價上漲為龍頭，房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地方政府三大主體相互支撐，促進(jìn)了房地產(chǎn)發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是隨著人口的總量、結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布發(fā)生趨勢性變化，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地方政府的風(fēng)險敞口均有所增大，原有房地產(chǎn)發(fā)展模式和格局已經(jīng)不可持續(xù)。近期看，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑，商品房銷售面積和金額逐月下降，房地產(chǎn)業(yè)增加值自去年三季度以來連續(xù)五個季度負(fù)增長。房地產(chǎn)業(yè)從過去十幾年拉動增長的重要動力，變?yōu)楫?dāng)前拖累經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。

??楊偉民認(rèn)為，房地產(chǎn)在中國仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，并不是夕陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在面臨的主要是結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性和體制性問題。房地產(chǎn)發(fā)展具有全局性、整體性意義，房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題，不是單個城市和單個部門能解決的。下一步要貫徹落實二十大精神，瞄準(zhǔn)建立新的住房制度，多部門協(xié)同制定綜合性、長期性、制度性的房地產(chǎn)新政。

中國工程院院士、同濟(jì)大學(xué)原副校長 吳志強

??吳志強：科技造房，還有很大規(guī)模

??中國工程院院士、同濟(jì)大學(xué)原副校長吳志強表示，城市建設(shè)并未結(jié)束，而是另外一種發(fā)展的開始。高質(zhì)量發(fā)展肯定要淘汰簡單、沒有技術(shù)的發(fā)展，所以科技含量會大規(guī)模提升，帶有科技含量的造房，還會有很大規(guī)模，而簡單堆上去的時代結(jié)束了。

??吳志強認(rèn)為，越發(fā)達(dá)的住宅，生活的耗能占比越來越高，生產(chǎn)性能耗占比會越來越少。所以“被動+主動”節(jié)能的住宅，一定是未來的大方向。隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，中國也一定是這樣，所以要有技術(shù)含量。中國做綠色轉(zhuǎn)型，碳排放主要在產(chǎn)業(yè)上。所以，只要中國做起來，把城市里面最重要的幾個碳排產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，就是革命性的變化。在發(fā)達(dá)的社會里面，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)游走在城市里面，而住宅一定是第一位的。

??吳志強指出，世界大勢所趨，人類會向幾個區(qū)域集聚，大城市邊緣還會生長，并不是發(fā)達(dá)了以后就不發(fā)展了，而是會有綠色的、科技的、精準(zhǔn)的、數(shù)字的發(fā)展。人類今天開始有了一個虛擬的和真實的互動，這些都會大大加強房地產(chǎn)行業(yè)。而那些掌握了世界的、精準(zhǔn)的、未來的、科技的、明天的企業(yè)，一定會做得更強大，做得更幸福，做得更快樂。

中國工程院院士、浙江大學(xué)求是特聘教授 譚建榮

??譚建榮：智慧城市是信息智能化發(fā)展的必然趨勢

??中國工程院院士、浙江大學(xué)求是特聘教授譚建榮表示，高質(zhì)量發(fā)展離不開智慧化、智能化、擬人化、低碳化的發(fā)展，要建設(shè)智慧城市，需要把人工智能技術(shù)與城市建設(shè)融合起來，把人工智能技術(shù)應(yīng)用于城市的規(guī)劃、城市的建設(shè)、城市的生活當(dāng)中。

??譚建榮表示，智慧城市是全球城市快速發(fā)展的產(chǎn)物，也是信息化向智能化方向發(fā)展的必然趨勢，由數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化向智能化、智慧化方向發(fā)展，這樣的第四次工業(yè)革命為智慧城市注入新的活力和新的智慧。他強調(diào)，智慧城市是基于數(shù)字城市、物聯(lián)網(wǎng)、云計算建設(shè)的現(xiàn)實世界與數(shù)字世界的融合，但不是信息化、數(shù)字城市等概念的簡單加法，而是通過構(gòu)建政府、企業(yè)、市民為主題的交互與共享信息平臺，為城市治理、城市運行提供更加“便捷、高效、靈活”的決策支持和行動工具，從而實現(xiàn)“低碳、安全、便利、友好、宜人”的城市發(fā)展目標(biāo)。

??譚建榮認(rèn)為，發(fā)展智慧城市具有五大優(yōu)勢。一是提高了生活質(zhì)量，智慧城市使用各種技術(shù)為城市居民提供了互聯(lián)網(wǎng)的解決方案，把生活和工作融匯起來，使城市充滿活力；二是提供更好的服務(wù)，智慧城市可以提供更加可靠、更加值得信賴、更加友好的服務(wù)和體驗；三是優(yōu)化運營管理，促進(jìn)跨機(jī)構(gòu)的協(xié)作，提高效率；四是能夠推動經(jīng)濟(jì)快速增長，吸引企業(yè)進(jìn)入城市；五是促進(jìn)生態(tài)環(huán)保，減少碳排放；六是簡化交通創(chuàng)新。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長 鄧郁松

??鄧郁松：房地產(chǎn)行業(yè)短期化解風(fēng)險仍是首位，市場將走向供需雙向收縮下的平衡

??國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松表示，雖然市場處于深度調(diào)整過程，但也要看到一些積極的信號正在逐步顯現(xiàn)。如金融方面的政策，利率出現(xiàn)了比較明顯的降幅，提升了需求端的購房支付能力；銷售端政策的演進(jìn)，加之供給端調(diào)整的幅度顯著大于需求端的調(diào)整幅度，意味著整個市場正在向新一輪的供求平衡在演進(jìn)，走向供需雙向收縮下出現(xiàn)的平衡。所以，要始終堅信所有的調(diào)整和危機(jī)終將過去，生活終會回歸正常，而房地產(chǎn)行業(yè)也將從深度調(diào)整走向一個更可持續(xù)的新的發(fā)展階段。

??鄧郁松認(rèn)為，隨著人口進(jìn)入正常的下降的階段、隨著城市內(nèi)部空間的飽和，房地產(chǎn)將從新建為主向增存并重的全領(lǐng)域覆蓋轉(zhuǎn)變，行業(yè)相應(yīng)的制度框架、政策、產(chǎn)品、服務(wù)對象、產(chǎn)業(yè)鏈都會發(fā)生深刻變化，房地產(chǎn)的問題從來不是孤立的房地產(chǎn)的問題，房地產(chǎn)的問題背后有更深層次的要素的配置，區(qū)域發(fā)展的問題。因此，對于經(jīng)歷這一輪周期之后，鄧郁松建議：首先，行業(yè)短期化解風(fēng)險仍然是第一位的，只有風(fēng)險得到了平穩(wěn)的化解，才能為后續(xù)轉(zhuǎn)向新的發(fā)展階段贏得時間。第二，一定要統(tǒng)籌去考慮房地產(chǎn)的、金融的，包括像地方政府的一些可能面臨的風(fēng)險，把它放在一起，統(tǒng)籌去找一個解決的路徑。當(dāng)前的調(diào)整是一個難得的窗口期，一些政策需要回歸常態(tài)，需要重新去思考怎么樣構(gòu)建穩(wěn)定、可預(yù)期的政策體系，只有這樣房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定才能真正得到加強。第三，要認(rèn)識到隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段的變化，原有發(fā)展模式的不適應(yīng)性凸顯，所以現(xiàn)在到了我們?nèi)ヌ剿?、形成新的發(fā)展模式階段。而形成新的發(fā)展模式過程一定要建立在各方利益共享、政策預(yù)期穩(wěn)定可持續(xù)這樣一些基本的理念基礎(chǔ)上。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、綠城中國董事會主席 張亞東

??張亞東：房地產(chǎn)已轉(zhuǎn)向低增長、低利潤、低容錯的新階段

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、綠城中國董事會主席張亞東表示，從去年下半年以來，房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下，目前市場整體形勢依然嚴(yán)峻，雖然在政策層面有所放松，但整體回暖尚待時日。

??對于房地產(chǎn)發(fā)展形勢，張亞東認(rèn)為要從短期和長期兩個方面來看。短期看，房地產(chǎn)行業(yè)處于承壓筑底態(tài)勢，行業(yè)出現(xiàn)分化，部分企業(yè)出清，市場信心恢復(fù)尚需時日。這一態(tài)勢可能會持續(xù)到明年二季度，二季度之后能不能好轉(zhuǎn)還有待觀察。與之相應(yīng)的是房地產(chǎn)市場的規(guī)模也會相應(yīng)降低，這些都是短期內(nèi)行業(yè)必須承接的壓力。長期看，衣食住行關(guān)乎民生。作為國民經(jīng)濟(jì)的支撐產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)肩負(fù)使命，依然穩(wěn)定向好。市場在變，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)的地位不變，但規(guī)模見頂已成為行業(yè)共識。

??在張亞東看來，房地產(chǎn)已經(jīng)從原本高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益的打法，轉(zhuǎn)向了低增長、低利潤、低容錯的新階段。企業(yè)需要補齊短板，均衡協(xié)調(diào)才能走得更長遠(yuǎn)、更健康。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??丁祖昱：房地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的核心在于運營能力

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，輕資產(chǎn)包含了代建、物管、資管等業(yè)務(wù)板塊。其中，代建是目前開發(fā)的新發(fā)展模式當(dāng)中的一個重要方向，這兩年行業(yè)進(jìn)入調(diào)整之后，越來越多的房企進(jìn)入到了這個細(xì)分賽道。而物業(yè)管理是輕資產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中這幾年發(fā)展速度最快的板塊，不過經(jīng)歷了前幾年的高速發(fā)展之后，今年物業(yè)行業(yè)也出現(xiàn)了洗牌調(diào)整。資管業(yè)務(wù)涵蓋的內(nèi)容比較多，如商業(yè)、辦公、長租、康養(yǎng)等，都納入到了資管領(lǐng)域。

??對于輕資產(chǎn)模式未來的發(fā)展，丁祖昱表示，最核心的就是要提升運營能力?！拔覀兛戳颂嗟南嚓P(guān)的運營公司，這當(dāng)中的好壞最終比的就是運營能力，當(dāng)然這個運營能力和傳統(tǒng)開發(fā)的運營能力，還有一定差異。這當(dāng)中更關(guān)注細(xì)節(jié)，我們要把收入和支出單位基本上要調(diào)一萬倍，在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，單位用‘萬元’，在輕資產(chǎn)運營當(dāng)中，單位要用‘元’。如果一件事情你要經(jīng)歷一萬倍的話，大家就理解了對運營能力的要求會比原先要高得過得多。”

??丁祖昱強調(diào)，REITs是未來輕資產(chǎn)運營的一個基礎(chǔ)，是資本退出最核心的方式。如果沒有REITs加持的話，未來輕資產(chǎn)的發(fā)展速度也不會特別快。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司司長 田國民

??田國民：房地產(chǎn)綠色低碳發(fā)展的八大方向

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司司長田國民指出，對于如何綠色低碳發(fā)展，概況起來就是開源、節(jié)流、使用可再生能源，轉(zhuǎn)變建造和發(fā)展方式。當(dāng)中，與房屋相關(guān)的措施包括：

??第一，大力推廣綠色建筑，包括星級建筑。未來可能還要對對每個建筑要進(jìn)行能效標(biāo)識。第二，推廣超低能耗建筑，目標(biāo)就是要取消集中供暖，同時也不再上新風(fēng)系統(tǒng)。第三，推廣電氣化，大力使用儲能技術(shù)，包括直流電器的推廣使用。第四，推廣裝配式建筑，但要確保安全，還要降低成本。比如要推廣標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)件，進(jìn)行批量生產(chǎn)，比如對層高3米的規(guī)范，對連接技術(shù)的規(guī)范等。第五，推廣政府采購，必須使用綠色建材，要達(dá)到綠色二星級建筑，公共建筑要使用鋼結(jié)構(gòu)等。第六，大力推廣屋頂綠化，目前技術(shù)上非常成熟。不但有利于保溫，還可以替代一部分地面綠化。第七，降低密度，小區(qū)也要通風(fēng)。下一步還將提高日照的標(biāo)準(zhǔn)水平。第八，完善社區(qū)的配套設(shè)施。目標(biāo)是要完整社區(qū)，把配套設(shè)施盡量齊全一點。

中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部總經(jīng)理 梁海燕

??梁海燕：金融服務(wù)模式要隨著房地產(chǎn)新模式創(chuàng)新

??中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部總經(jīng)理梁海燕表示，“十四五”規(guī)劃期間，保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)870萬套，蘊藏著超過3萬億投資，空間非常廣闊。

??建設(shè)銀行支持發(fā)展住房租賃的初心和相應(yīng)的考慮有三方面：一是，地產(chǎn)和金融的運作息息相關(guān)，如何去發(fā)展房地產(chǎn)新模式，必然要求金融服務(wù)模式要隨之變革。二是，百姓和客戶是金融服務(wù)的對象，以客戶為中心，永遠(yuǎn)是金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的要求。三是，房地產(chǎn)金融也有不斷創(chuàng)新迭代的要求，其發(fā)展模式也要隨著市場和行業(yè)的變革而發(fā)生相應(yīng)的變革。

綠城管理集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO 李軍

??李軍：代建進(jìn)入“確幸時代”

??綠城管理集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO、輕資產(chǎn)聯(lián)盟首屆輪值主席李軍表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大壓力，多數(shù)頭部企業(yè)負(fù)重前行。在這個過程中，輕資產(chǎn)模式風(fēng)起云涌，很多企業(yè)陸續(xù)開展代建業(yè)務(wù)，“輕資產(chǎn)聯(lián)盟”進(jìn)一步擴(kuò)編和壯大，代建進(jìn)入了“確幸時代”。

??李軍稱，目前的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了典型的“去中心化”特征。無論是未來保障租賃物業(yè)建設(shè)的提速和增量，還是大量國企和城投公司拿地后，對專業(yè)代建企業(yè)的需求，亦或是歐美發(fā)展過程中展現(xiàn)出的投資商巨頭通過輕資產(chǎn)模式主導(dǎo)開發(fā)服務(wù)的經(jīng)驗，都不難得出判研——未來的的房地產(chǎn)投資將從由頭部企業(yè)完成，變?yōu)橛傻胤秸?、國央企、城投公司、金融機(jī)構(gòu)、AMC、REITs、CMBS等股權(quán)類投資基金成為房地產(chǎn)投資的主要類型。

??基于這樣的模式，李軍判斷未來會出現(xiàn)一個開發(fā)與服務(wù)平臺化的商業(yè)模式，把開發(fā)過程和服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)化，這種標(biāo)準(zhǔn)化將提升整個商業(yè)模式效率，能夠讓投資人、消費者更方便地做出選擇，更好地獲得收益。而代建就是這樣一個投資與開發(fā)相分離的模式，委托方作為投資商，為這個項目進(jìn)行投資、做重大的經(jīng)營決策以及享受投資的收益、承擔(dān)投資的風(fēng)險。代建企業(yè)根據(jù)項目的特征，可以提供全案的服務(wù)，也可以提供每一個階段的專業(yè)服務(wù)內(nèi)容。在這個過程當(dāng)中，代建會表現(xiàn)出輕資產(chǎn)的屬性，通過專業(yè)的管理和服務(wù)，輸出標(biāo)準(zhǔn)體系、產(chǎn)品體系、品牌體系以及資源體系，這些資源的輸出會為委托方帶來價值的提升。