??導(dǎo)語(yǔ)

??9月市場(chǎng)筑底，10月企穩(wěn)回升已是大勢(shì)所趨。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??10月供應(yīng)與9月基本持平，累計(jì)同比降幅收窄至16%，延續(xù)弱復(fù)蘇行情。不同能級(jí)城市存在顯著的分化特征，一線由降轉(zhuǎn)增，二線小幅回落，三四線低位持穩(wěn)。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需為主、改善為輔，主城區(qū)占比達(dá)48%。預(yù)判10月，我們認(rèn)為，隨著供應(yīng)放量+新政疊加+營(yíng)銷發(fā)力三管齊下，10月成交預(yù)期延續(xù)9月企穩(wěn)回升行情，環(huán)比保持增勢(shì)，同比降幅或?qū)⒊掷m(xù)收窄。

??01 規(guī)模：10月28城供應(yīng)預(yù)期持平9月
一線由降轉(zhuǎn)增、二線跌多漲少

??據(jù)CRIC調(diào)研，10月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1145萬(wàn)平方米，環(huán)比微降2%，同比下降7%，前10月累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到11629萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅為16%。隨著9月核心一二線陸續(xù)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、限購(gòu)松綁等利好新政，房企推盤積極性穩(wěn)步提升，四季度預(yù)期迎來(lái)年內(nèi)新的供應(yīng)高峰。

??分能級(jí)來(lái)看，一線由降轉(zhuǎn)增，同環(huán)比齊增，增幅分別達(dá)到40%和20%。僅北京一城小幅縮量，單月供應(yīng)僅39萬(wàn)平方米，較上月和去年同期下降3成。上海、廣州伴隨著利好新政的密集疊加，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，新房供應(yīng)達(dá)到下半年高點(diǎn)。而深圳放量最為顯著，環(huán)比近乎翻番，同比倍增，10月預(yù)期將會(huì)有12個(gè)樓盤上新，6055套房源計(jì)劃入市。

??二線城市小幅回落，10月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期微降8%，同比仍跌16%，累計(jì)同比下降13%。從絕對(duì)量來(lái)看，成都單月供應(yīng)達(dá)110萬(wàn)平方米，位列二線城市榜首。各城市環(huán)比跌多漲少：跌幅比較顯著的主要集中在濟(jì)南、昆明、南寧、長(zhǎng)春等行情相對(duì)低迷的內(nèi)陸城市，“以銷定產(chǎn)”模式之下房企都在積極努力去庫(kù)存，推盤積極性并不高漲。成都、杭州、合肥等前期熱點(diǎn)城市本月供應(yīng)也有小幅回落態(tài)勢(shì)，不過(guò)環(huán)比降幅基本都在6%以內(nèi)。而上漲城市分為兩類：一是以西安、長(zhǎng)沙為代表的行情相對(duì)獨(dú)立、短期市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)類城市，環(huán)比分別上升14%和36%；二是經(jīng)歷了前期低位盤整，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度略有回升的武漢、南京、鄭州等城市，環(huán)比漲幅均在2成左右。值得關(guān)注的是，10月廈門新項(xiàng)目供應(yīng)開(kāi)閘，同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)倍增。

??三四線整體供應(yīng)延續(xù)低位平穩(wěn)，環(huán)比小幅微增8%，同比降幅24%。我們調(diào)研了長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市諸如無(wú)錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅泉州、無(wú)錫、漳州單月供應(yīng)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)平方米，泉州、漳州漲幅顯著主要源于基數(shù)較低，余下城市多數(shù)同環(huán)比齊降，這也使得三四線累計(jì)同比降幅高達(dá)43%，在不同能級(jí)中居首。

??02 結(jié)構(gòu)：10月供應(yīng)剛需為主、改善為輔
漢鄭渝主城供應(yīng)占比超7成

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為48%、39%和13%，呈現(xiàn)出以剛需為主，改善為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來(lái)看，弱二三線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上，以天津、徐州、昆明、重慶、青島、鄭州、泉州、南寧為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關(guān)注的是北京、上海、深圳本月也加強(qiáng)了剛需產(chǎn)品供應(yīng)，占比分別為41%、60%和89%。南京、長(zhǎng)春剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在4成左右。而廣州、杭州、成都、合肥、西安、長(zhǎng)沙、蘇州、寧波等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力。而少數(shù)城市諸如常州供應(yīng)規(guī)模量較小且主要集中在中高端產(chǎn)品，占比分別達(dá)到了46%和44%。而福州高端產(chǎn)品占比高達(dá)53%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為48%、32%和20%，與上月相比，主城區(qū)與近郊“此消彼長(zhǎng)”，不過(guò)整體供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)。分城市來(lái)看，泉州、西安、昆明、重慶、福州、無(wú)錫、鄭州、武漢主城占比均在7成以上，長(zhǎng)春、濟(jì)南、漳州、青島、南寧、上海、寧波則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成以上，徐州、南京可謂“兩頭翹”，主城區(qū)和近郊供應(yīng)各占半壁。少數(shù)城市諸如廈門、天津、深圳遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。廣州則“雨露均沾”，主城區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊供應(yīng)占比均在3成左右。

??03 預(yù)判：四季度供應(yīng)小高峰預(yù)期帶動(dòng)成交復(fù)蘇
京滬蓉供給約束顯著

??盤點(diǎn)了10月供應(yīng)，絕對(duì)量與9月基本持平，環(huán)比微降2%，不過(guò)在四季度來(lái)臨之際，除了預(yù)估10月供應(yīng)之外，我們還調(diào)研預(yù)估了28個(gè)重點(diǎn)城市2023年四季度商品住宅預(yù)期新增供應(yīng)面積，整體規(guī)模預(yù)計(jì)在3554萬(wàn)平方米，環(huán)比三季度將上漲23%，有望迎來(lái)新一輪的供應(yīng)小高點(diǎn)。

??事實(shí)上，伴隨著核心一二線相繼落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、限購(gòu)松綁等利好新政，以十一期間的市場(chǎng)反饋來(lái)看，北京、上海、成都熱點(diǎn)恒熱，天津、鄭州、武漢等前期深度調(diào)整城市已然出現(xiàn)了項(xiàng)目來(lái)訪、去化穩(wěn)中有增的跡象，多數(shù)城市雖表現(xiàn)平淡，但成交也迎來(lái)止跌行情。在此背景下，預(yù)期10月成交有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，環(huán)比保持增勢(shì)，同比降幅或?qū)⒊掷m(xù)收窄。不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為北京、上海、成都等短期內(nèi)熱度較高的城市，供給約束將更為顯著。北京、成都本月供應(yīng)規(guī)模穩(wěn)中有降，以成都為例，9月供應(yīng)透支，從目前釋放信息來(lái)看，預(yù)計(jì)10月新開(kāi)或加推項(xiàng)目約39個(gè)，供應(yīng)量再回中低位水平，對(duì)中短期成交制約作用也比較明顯。而上海新增供應(yīng)主要集中在近郊剛需項(xiàng)目，與其以中高端改善客群支撐的成交結(jié)構(gòu)存在一定錯(cuò)配。

??第二類為廣州、武漢、西安、長(zhǎng)沙等新政后前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)已有穩(wěn)步修復(fù)的城市。伴隨著10月供應(yīng)放量、適銷對(duì)路產(chǎn)品入市，整體成交還有釋放空間。10月這些城市基本都加強(qiáng)了改善產(chǎn)品的供應(yīng)，以長(zhǎng)沙為例，華發(fā)四季云璽、和江山、洋湖天序等項(xiàng)目預(yù)計(jì)都將在10月首開(kāi)，疊加新政利好強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期，或?qū)?duì)整體成交起到很好的支撐作用。

??第三類為杭州、合肥新房熱度轉(zhuǎn)降，二手置換鏈條受阻，短期增量客戶有限。杭州、合肥近期成交熱度都有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)，10月二城新房供應(yīng)均呈現(xiàn)出不同程度的縮量，供應(yīng)也已改善產(chǎn)品為主意圖維穩(wěn)市場(chǎng)。不過(guò)值得關(guān)注的是，二城階段性購(gòu)買力瓶頸已現(xiàn)，短期內(nèi)二手房成交活躍度尚屬低位，置換鏈條受阻，若無(wú)新的購(gòu)房客群入市，短期內(nèi)成交難有明顯起色。

??第四類為濟(jì)南、昆明、長(zhǎng)春、徐州等弱二三線城市，這類城市本身庫(kù)存基數(shù)相對(duì)較大，10月供應(yīng)仍在放量，短期內(nèi)供過(guò)于求的市場(chǎng)格局難以改變，10月成交大概率延續(xù)低位。

??總體來(lái)看，9月市場(chǎng)筑底，10月企穩(wěn)回升已是大勢(shì)所趨。主要基于以下幾點(diǎn)：一是新政利好密集疊加，無(wú)論是寬松政策發(fā)布頻次還是力度都達(dá)到了此輪寬松周期最高，83城政策松綁：南京、青島等11個(gè)核心城市開(kāi)啟取消限購(gòu)，一線城市廣州限購(gòu)縮圍降檻，合肥、鄭州等8城解除限售。隨著政策持續(xù)發(fā)酵，也將在10月成交層面有所體現(xiàn)。二是供應(yīng)與9月保持持平，主城區(qū)剛需改善產(chǎn)品仍是供應(yīng)主力，基本也與目前主流的購(gòu)房需求相匹配。三是房企積極自救，鄭州、武漢、青島、徐州等二三線城市基本都以低價(jià)吸睛，促進(jìn)成交，折扣力度有增無(wú)減，對(duì)于成交的助推作用還將持續(xù)加大。