??萬達(dá)又開始賣項(xiàng)目了。

??10月7日消息，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)（以下簡稱“萬達(dá)商管”）轉(zhuǎn)讓了上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司100%股權(quán)，接盤方為大家人壽保險。

??資料顯示，上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司成立于2007年11月20日，旗下資產(chǎn)為上海周浦萬達(dá)廣場，是繼上海五角場萬達(dá)廣場之后，萬達(dá)在上海運(yùn)營的第二個城市綜合體項(xiàng)目，于2009年9月開業(yè)。

??“主要是為了籌措資金償債，保證零違約?！睋?jù)一位接近萬達(dá)的知情人士透露，下半年以來，萬達(dá)的部分資產(chǎn)處置都在談判中，也在一步步退出重資產(chǎn)項(xiàng)目。萬達(dá)內(nèi)部對外的口號是“絕不躺平”。

??這一次萬達(dá)轉(zhuǎn)讓股權(quán)只是王健林重啟新一輪資產(chǎn)變現(xiàn)中的一環(huán)。過去數(shù)月，萬達(dá)一直在減重前行，旗下眾多萬達(dá)廣場、金融牌照、盈方體育、萬達(dá)電影股權(quán)等無一例外被擺上貨架，也因此王健林和他的“萬達(dá)系”始終游走在“辟謠”和“賣賣賣”之中。眼下，在債務(wù)接踵逼近之外，對萬達(dá)而言最大的難題是即將到來的業(yè)績對賭。珠海萬達(dá)商管四度沖擊港股IPO能否成功，已變成王健林渡過難關(guān)最重要的籌碼。

??“時間緊，任務(wù)重?！鼻笆鼋咏f達(dá)的知情人士表示，出售資產(chǎn)籌錢在進(jìn)行中，上市也在積極推進(jìn)，期待大環(huán)境的改善能為萬達(dá)爭取喘息的空間。除了投資人要求，萬達(dá)本身也希望通過上市融資來緩解流動性壓力。

??債務(wù)倒逼下的資產(chǎn)變現(xiàn)

??左手萬達(dá)廣場，右手萬達(dá)電影，已成為萬達(dá)近期債務(wù)兌付的兩大籌碼。

??在上海周浦萬達(dá)廣場之后，萬達(dá)在廣西布局的首個縣域萬達(dá)廣場—合浦萬達(dá)廣場也于10月8日易主廣西北海本土房企合浦旺和房地產(chǎn)有限公司。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括廣西合浦萬達(dá)廣場、上海周浦萬達(dá)廣場在內(nèi)，萬達(dá)今年至少出售了5個萬達(dá)廣場。此前6月，其還將上海松江萬達(dá)廣場、西寧海湖萬達(dá)廣場、江門臺山萬達(dá)廣場打包轉(zhuǎn)讓給大家人壽保險。

??“萬達(dá)的資出售還在持續(xù)，這也是萬達(dá)在一定程度上改善市場信心?！蹦澄桓櫲f達(dá)的房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，因遲遲沒能上市，市場對萬達(dá)的現(xiàn)金流始終處于擔(dān)憂狀態(tài)，下半年以來一連串的資產(chǎn)變現(xiàn)和幾次按時償付債務(wù)以及兌付回售債券等動作，也在宣示公開債務(wù)的兌付是一條底線，決不能累及萬達(dá)商管的上市進(jìn)程。

??不過，萬達(dá)并沒有透露上述項(xiàng)目具體轉(zhuǎn)讓的價錢。

??從幾次公開資產(chǎn)變現(xiàn)來看，萬達(dá)已與大家人壽保險產(chǎn)生多次交集。

??此次接盤的上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）和蕪湖浦煜股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，其背后站著的依舊是大家人壽保險。

??其中，上海家昇成立于今年7月28日，由大家投資控股有限責(zé)任公司和天津遠(yuǎn)見創(chuàng)新投資管理有限公司分別持股90.91%、9.09%，后者由前者100%持股。蕪湖浦煜背后是大家保險于2019年設(shè)立的200億元基金—?？谶h(yuǎn)見共創(chuàng)一號基金（有限合伙）。出售完成之后，上海周浦萬達(dá)廣場由上海家昇和蕪湖浦煜分別持股99.99%、0.01%。

??“從險資的配置需求來看，大家保險購買萬達(dá)廣場是出于創(chuàng)造穩(wěn)定收益的角度，何況還有較好的談判空間，怎么算都不虧?！蹦撤康禺a(chǎn)市場人士透露，大家保險收購的這幾家萬達(dá)廣場都處在成熟運(yùn)營階段，租金收入穩(wěn)定。未來如果要退出，可以通過資產(chǎn)整售的大宗交易或發(fā)行類REITs等。這類交易不排除萬達(dá)繼續(xù)擁有萬達(dá)廣場的運(yùn)營管理權(quán)。

??實(shí)際上，今年以來王健林已經(jīng)多次尋求險資、資管機(jī)構(gòu)合作。除大家保險外，萬達(dá)地產(chǎn)還于6月轉(zhuǎn)讓了武漢子公司萬達(dá)東湖置業(yè)給中國華融。

??商管上市卡在了哪？

??接連出售資產(chǎn)，緣于萬達(dá)的資金壓力。但王健林或許未曾料到，上市竟是其最難跨過的檻。

??排隊(duì)6年回A失敗后，從2021年10月沖刺港股IPO，到2023年6月第四次遞交招股書，萬達(dá)商管創(chuàng)造了民營企業(yè)赴港上市的最慢紀(jì)錄。截至2023年10月11日，王健林已經(jīng)等了720天。

??不過，萬達(dá)商管仍在推進(jìn)上市相關(guān)工作。9月初，萬達(dá)在香港進(jìn)行了一次詢價路演。據(jù)相關(guān)媒體報道，此次路演主要目的是為上市詢價以及和投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行商談，目前市場關(guān)注的焦點(diǎn)在于珠海萬達(dá)商管上市的定價。在路演現(xiàn)場，有兩家外資機(jī)構(gòu)表示，如果價格足夠合適，這兩家機(jī)構(gòu)愿意做基石投資者。

??“要最終解除壓力關(guān)鍵還在于商管的上市?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，境外上市新規(guī)下中國證監(jiān)會的“路條”問題是目前珠海萬達(dá)商管上市遇到的最大難題，如期上市的可能性在逐漸降低，萬達(dá)可能需要準(zhǔn)備再次與相關(guān)私募投資機(jī)構(gòu)協(xié)商原對賭協(xié)議延期的事情。

??前述某房地產(chǎn)行業(yè)分析師也同樣認(rèn)為，珠海萬達(dá)商管需要“大路條”與“小路條”放行才能實(shí)現(xiàn)赴港IPO，目前其已獲得中國證監(jiān)會赴港上市的“小路條”，完成了港股上市的先期注冊程序，但一直未拿到“大路條”，未獲得證監(jiān)會正式出具的H股發(fā)行批復(fù)，時間已經(jīng)很緊迫了。

??8月底，萬達(dá)商管披露了公司債券中期報告，2023年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入254.52億元，同比增長4.3%；毛利率64.63%，同比增加1.53個百分點(diǎn)。在這其中，萬達(dá)商管的投資物業(yè)租賃及管理實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入231.1億元，同比增長2.67%。上半年新開業(yè)萬達(dá)廣場12個，累計(jì)開業(yè)484個，出租率98.2%，租金收繳率100%。

??從這些數(shù)據(jù)來看，萬達(dá)商管上半年經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，但現(xiàn)金流并無明顯改善。截至2023上半年末，萬達(dá)商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%，主要是投資和籌資現(xiàn)金流拖了后腿。另外，萬達(dá)商管合并口徑有息負(fù)債為1412.83億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為292.57億元。

??不過，報告對萬達(dá)商管的債務(wù)壓力也作出了預(yù)警，以“重大風(fēng)險提示”披露，發(fā)行人有息負(fù)債存量較大，一年內(nèi)到期規(guī)模較高，存在一定的債務(wù)壓力。由于萬達(dá)商管公開市場再融資渠道暫未恢復(fù)、子公司珠海萬達(dá)上市進(jìn)展不及預(yù)期等影響，債券價格進(jìn)一步波動，公開市場再融資難度提升。

??顯然，萬達(dá)的壓力已很難掩蓋。

??在4月中旬的一次萬達(dá)高管會議上，王健林也確認(rèn)了外界的部分傳言：一是萬達(dá)商管上市遇到了困難；二是因商管上市拖延，萬達(dá)集團(tuán)遇到了階段性困難。也是在這次會議上，王健林要求萬達(dá)全線轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略，萬達(dá)投資不再拿地，商管也停一停。

??十一假期前，市場有消息傳萬達(dá)集團(tuán)正尋求上市前投資者同意免除相關(guān)還款要求，并表示，萬達(dá)商管可能會在明年IPO。

??據(jù)彭博引述知情人士稱，萬達(dá)已就一項(xiàng)提案展開磋商。根據(jù)該提案，如果萬達(dá)商管今年未能完成IPO，萬達(dá)不必向上市前投資者支付股權(quán)回購款項(xiàng)。萬達(dá)商管上市前投資者如果同意免除還款要求，萬達(dá)考慮提供補(bǔ)償，相信或可紓緩較早前讓市場恐慌的流動性緊縮風(fēng)險。免除還款磋商尚處于初期階段，目前尚不清楚萬達(dá)與投資者是否會達(dá)成任何協(xié)議。

??對此，萬達(dá)方面未做任何回應(yīng)。

??中國政法大學(xué)資本金融研究院院長劉紀(jì)鵬表示：“萬達(dá)這幾年為了上市，把房地產(chǎn)的重資產(chǎn)進(jìn)行了剝離，又組建了珠海萬達(dá)商管。珠海萬達(dá)商管在兩年多以前，以每股25元的Pre-IPO價格籌集了380億元，戰(zhàn)投中僅新加坡PAG一家就投入了180億元，如果到今年12月份珠海萬達(dá)商管上不了市，按照對賭協(xié)議，萬達(dá)不但要贖加380億元，還要支付12%的利息?！?/p>

??無疑，這才是令王健林最頭疼的?！巴顿Y者還是存在一定擔(dān)憂的?！笔袌鋈耸恐毖?。

??柏文喜認(rèn)為，當(dāng)前港股市場流動性明顯不足，此時發(fā)行新股無論發(fā)行難度，還是估值都很難達(dá)到預(yù)期，并非是萬達(dá)商管登陸港股的合適窗口期。萬達(dá)完全可以以此要求私募投資人再次延后對賭協(xié)議，否則逆勢上市如果估值過低，對私募投資人而言也是得不償失。

??六年前，王健林摔杯甩賣資產(chǎn)的“世紀(jì)交易”，至今仍讓人記憶猶新。六年后，珠海萬達(dá)商管能否趕在年底上市，是王健林?jǐn)[脫這一輪危機(jī)的關(guān)鍵，他再次走到了關(guān)口。