??導(dǎo)語

??整體十一市場認購數(shù)據(jù)還是顯著好于9月和五一假期，總體市場有止跌回穩(wěn)態(tài)勢，10月大概率企穩(wěn)回升。

??2024年國慶假期前夕，樓市寬松政策持續(xù)加碼，居民購房信心穩(wěn)步修復(fù)，從十·一樓市成交便不難看出端倪：重點10城二手房成交同比倍增161%，重點城市來訪、認購量均有不同程度回升，顯著好于9月和五·一假期，總體有止跌回穩(wěn)趨勢，北上廣深新房和二手房成交均大幅增長，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等同樣來訪認購小幅上升，多數(shù)城市雖行情相對平淡，但基本也已進入筑底階段，10月大概率企穩(wěn)回升。

??01新房認購：北上廣深新政利好來訪認購大幅回升、漢津鄭等弱修復(fù)，部分企業(yè)銷售倍增

??考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時結(jié)合了克而瑞城市機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，受9月末從中央到地方利好新政影響，十一假期有企穩(wěn)回升跡象：

??項目來訪數(shù)據(jù)層面，22個重點城市十一期間來訪量均有了不同程度回升，除了北京、上海、深圳等新政利好城市增幅顯著之外，短期內(nèi)市場熱度較低的南京、常州等來訪量也好于9月月末，以常州為例，2024年十一期間市區(qū)平均單盤來訪76人次，環(huán)比增長160%。 

??而從項目認購數(shù)據(jù)來看，據(jù)CRIC監(jiān)測，22個重點城市十一期間認購面積環(huán)比上升12%，同比上升26%。典型城市大體分為以下幾類： 

??一是以北京、上海、廣州、深圳等為典型代表的核心一線城市，受9月末新政影響，整體市場熱度穩(wěn)步回升。以北京為例，930新政之后，房企借政策利好加快去化；國慶期間以推出特價房、簽約禮、砸金蛋、暖場禮品、抽獎等為主要營銷優(yōu)惠手段，國慶期間案場來訪及認購量攀升，國慶期間認購面積環(huán)比增幅達92%，而對比626新政出臺當(dāng)周，來訪量增長35%，認購量增長2.3倍。再如上海，930新政第二日，市場開始快速啟動：從典型項目表現(xiàn)來看，4-6萬傳統(tǒng)剛需領(lǐng)域，來訪量、認購量多數(shù)優(yōu)于527后新政首周，金地嘉峯匯、金地嘉境(別墅）、華發(fā)海上都薈、招商中旅攬閱等項目930新政后日均較527新政后日均認購量漲幅均在50%以上。而深圳得益于929新政刺激，十一認購量創(chuàng)開年以來周度新高，外圍不限購區(qū)域開始反彈，龍華、寶安等區(qū)域的高性價比剛需盤認購環(huán)升更為明顯。 

??二是天津、武漢、鄭州等新房來訪、認購穩(wěn)步回升，十一假期認購面積明顯好于9月月末。究其原因，一方面得益于中央利好政策頻頻，使得市場預(yù)期有向好跡象；另一方面，國慶期間部分項目加大的營銷力度，以價換量刺激剛需積極入市。此外，這些城市基本都經(jīng)歷了2年多的深度調(diào)整期，人口基本面不弱，因而短期內(nèi)修復(fù)跡象也比較顯著。天津國慶期間來訪量和認購量均已達到近三年假期最高值，國慶節(jié)全市代表項目單盤到訪均值為166 組，同比上升5%；單盤認購均值為12 套，同比上漲30%。分區(qū)域來看，環(huán)城、遠郊和濱海等區(qū)域憑借區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)熱點或高性價比單盤，持續(xù)熱銷，假期同期對比到訪提升2-4成，認購提升6-8成；而市區(qū)整體訪購水平低于同期，到訪下降1成，認購下降3成。 

??三是多數(shù)城市維持低位，諸如合肥、寧波、南京等城市表現(xiàn)比較平淡，整體認購和前期變動不大，項目分化持續(xù)加劇。以南京為例，案場優(yōu)惠加碼，疊加新政發(fā)酵，市場小幅回溫。重點項目監(jiān)測十一假期期間各項目來訪及認購量與平日周末相比，整體提升量集中在20%-30%。假期期間南京全市共計6盤加推/開盤，推出475套房源，去化率12%。大校場中信泰富·九廬項目首開，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位及高性價，當(dāng)天去化率達48%；其余樓盤案場房源較為充足，以續(xù)銷為主。 

??四是三四線城市諸如青島、鎮(zhèn)江、揚州、常州、無錫等弱二三線城市國慶期間項目認購比較慘淡，以去庫存為主，即便房企加大折扣營銷力度，依舊去化不佳，內(nèi)卷持續(xù)加劇。 從CRIC調(diào)研的房企十·一期間銷售數(shù)據(jù)來看，部分央國企等TOP20規(guī)模優(yōu)勢較為顯著，普遍同比增幅60%-150%，或者較9月日均增幅也在100%-180%。即便部分頭部民營企業(yè)同比增幅也在20%-50%左右，同樣部分房企的地方項目國慶期間銷售業(yè)績相較9月份也實現(xiàn)2-3倍增長。

??02項目去化表現(xiàn)：核心區(qū)產(chǎn)品力強改善盤+大折扣剛需盤熱銷

??盤點各城市十一假期項目去化情況，熱銷盤除了一些供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤之外，更多為折扣力度較大的剛需盤，假期期間整體市場來訪認購情況好于預(yù)期。

??03新房成交備案：43城同比再降38%、二三線顯著好于五一假期

??從供應(yīng)層面來看，2024年十一假期（2024年10月1日-10月7日，下同）房企整體推盤積極性一般：除了武漢、合肥、青島等個別城市集中推盤、之外，余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落，低迷型城市如福州、鄭州等十一期間并無首開和加推項目，仍以續(xù)銷為主。

??從CRIC監(jiān)測的十一假期成交備案數(shù)據(jù)來看，43個重點監(jiān)測城市累計成交85.51萬平方米，較2024年9月日均降幅達59%，同比下降38%，與今年五一假期相比，有企穩(wěn)回升態(tài)勢，增幅約38%。分能級來看，二三線因基數(shù)較低，較2024年9月日均和同比跌幅均顯著小于一線，對比五一假期成交日均不降反增，市場有筑底企穩(wěn)征兆。

??04二手房成交同比倍增，新政利好存量客戶加速入市，廣深等漲價房源增多

??十一期間整體二手房成交回暖幅度顯著好于新房，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，十一假期10個重點城市二手住宅成交面積僅為114.41萬平方米，同比倍增161%，較五一假期漲幅也達到了54%。

??分城市來看，北京、上海、深圳、合肥、蘇州等同比均實現(xiàn)倍增，較五一假期日均漲幅也比較顯著，短期內(nèi)新政利好刺激二手房供需活躍度提升，部分前期觀望客戶在五一期間加速入市。以深圳為例，由于9月末取消限售，二手房源掛牌量迎來顯著增長。10月7日深圳全市二手房源在售6.63萬套，較9月末增加約2200套，二手房成交量同環(huán)比大幅上漲，國慶期間日均成交創(chuàng)2021年2月以來新高，整體市場熱度明顯回升。廣州、深圳等城市近期二手房價均有止跌回穩(wěn)跡象。廣州十一期間業(yè)主降價出售意愿降低，導(dǎo)致市場漲價房源增加近4成，降價房源則相應(yīng)減少近4成；深圳當(dāng)前降價房源減少、漲價房源增多，議價控價壓縮，成交價低于參考價20%以上的偏差值占比大幅度減少，房價“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢明顯。

??總體來看，9月末中央到地方利好頻頻，先是924國新會推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等，再是政治局會議定調(diào)促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，而后上廣深等核心一線跟進，“四限”政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，政策利好疊加房企加強營銷力度積極自救，整體十一市場認購數(shù)據(jù)還是顯著好于9月和五一假期，總體市場有止跌回穩(wěn)態(tài)勢，北上廣深屬政策利好直接收益者，新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來訪、認購上升的跡象，而余下的多數(shù)城市雖然行情相對平淡，但基本成交也已進入筑底階段，10月大概率企穩(wěn)回升。