??2023年以來，多數(shù)城市供應(yīng)量急劇萎縮，一方面是過去一年土地成交面積的大幅下滑；另一方面是在市場(chǎng)調(diào)整過程中，企業(yè)自身的開工和推盤意愿大幅降低。

??我們統(tǒng)計(jì)了全國(guó)2023年至2024年上半年成交的含宅地塊（以下如無特別說明，則均以此區(qū)間為本專題統(tǒng)計(jì)范圍，簡(jiǎn)稱“23-24H1成交宅地”）的開工、開盤情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)?？傮w來看，重點(diǎn)23個(gè)城市整體開工率46%，而不同城市的開工率存在巨大差異，除一線城市以外，二線部分城市拿地后不開工現(xiàn)象凸顯。

??推進(jìn)至項(xiàng)目開盤情況，重點(diǎn)23城23-24H1成交宅地的開盤率進(jìn)一步下降至38.6%，與開工率相比下降7個(gè)百分點(diǎn)。

??不同于上輪周期開發(fā)企業(yè)的推盤策略，在當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)筑底、投資謹(jǐn)慎之下，開發(fā)企業(yè)推盤意愿十分低迷，以往在追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)之下，即便是部分高地價(jià)地塊“虧本”也要開盤，一方面是追求流量和規(guī)模，另一方面是市場(chǎng)仍能采取走量策略。當(dāng)前市場(chǎng)企業(yè)拿地多位于核心城市核心地塊，且能夠快速開工到開盤的項(xiàng)目盈利空間基本相對(duì)充裕。

??01

??近一年拿地開工率46%，一線城市開盤、開工雙高

??2023年以來土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)萎縮、且市場(chǎng)整體走弱，在這樣的背景下，CRIC對(duì)全國(guó)2023年至2024年上半年成交的含宅地塊（以下如無特別說明，則均以此區(qū)間為本專題統(tǒng)計(jì)范圍，簡(jiǎn)稱“23-24H1成交宅地”）的開工、開盤情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)?？傮w來看，重點(diǎn)23個(gè)城市整體開工率46%，而不同城市的開工率存在巨大差異，除一線城市以外，二線部分城市拿地后不開工現(xiàn)象凸顯。

??1、23-24H1成交宅地整體開工率46%，開工兩極分化嚴(yán)重

??CRIC統(tǒng)計(jì)了23個(gè)典型一二線城市，發(fā)現(xiàn)這些城市23-24H1成交宅地中，開工率達(dá)到46%，但一二線差異顯著。

??一線城市的開工率達(dá)到84.6%，二線城市則大幅降低至36.9%。也就是說，目前在一線城市以外的地方，土地成交一年半以后的開工情況都是非常低迷的，尤其是部分非市場(chǎng)化拿地較多的二線城市，長(zhǎng)久不開工成為常態(tài)，土地供應(yīng)也成為“無效供應(yīng)”。

??從區(qū)域角度看，長(zhǎng)三角、珠三角的地塊開工率分別為54.2%和51.4%，幾乎齊平且明顯領(lǐng)先于其他區(qū)域，環(huán)渤海成交地塊開工率為44.%，中西部成交地塊開工率最低，較其他三個(gè)區(qū)域斷崖式下跌，僅有27.4%。

??按城市的開工率分布情況來看，有17%的城市開工率大于80%，分別為北京、上海、深圳和杭州；其次開工率在50%-80%的城市有7個(gè)，包括廣州、合肥、福州、天津、廈門、蘇州、長(zhǎng)沙；另外有超過35%的城市開工率都低于30%，兩極分化情況嚴(yán)重。

??2、重點(diǎn)城市開盤率39%，北京開盤率85%大幅領(lǐng)先

??推進(jìn)至項(xiàng)目開盤情況，重點(diǎn)23城23-24H1成交宅地的開盤率進(jìn)一步下降至38.6%，與開工率相比下降7個(gè)百分點(diǎn)。

??分城市、分能級(jí)來看，一線城市開盤率67.9%，比二線城市高出近33個(gè)百分點(diǎn)；而開工率較為相近的長(zhǎng)三角、珠三角在開盤率上出現(xiàn)了更明顯的差異，長(zhǎng)三角開盤率為47.8%，珠三角38%，但仍明顯高于中西部區(qū)域。

??總體來看，項(xiàng)目的開工、開盤率受到城市市場(chǎng)活躍程度低、庫存高企、城投不斷“托底”以及開發(fā)商資金情況等諸多方面的影響，尤其是開發(fā)商的資金將直接影響到項(xiàng)目能否正常推進(jìn)。

??以開工開盤率的分布情況來看，開發(fā)商目前在重點(diǎn)城市、長(zhǎng)三角珠三角區(qū)域的投資更加積極，其他城市即使土地成交，也面臨后續(xù)無法開工的實(shí)際問題。

??CRIC統(tǒng)計(jì)了部分重點(diǎn)城市23-24H1成交宅地的開工和開盤率情況，重點(diǎn)城市中的開盤和開工率也呈現(xiàn)出較大差異：

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥和廈門7個(gè)城市的開工率和開盤率都超過50%，其中上海、杭州和合肥截止至9月末商品住宅的去化周期在15個(gè)月以內(nèi)，與其他城市相比較短，也是這些城市開工開盤相對(duì)活躍的原因之一。但同為重點(diǎn)二線城市，鄭州、長(zhǎng)春等開工、開盤率均較低，不足20%。

??3、京、杭、合等城市拿地半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開盤，豪宅開盤周期明顯更長(zhǎng)（略）

??02

??能夠開盤項(xiàng)目潛在盈利空間均相對(duì)充裕，平均地房比0.47

??不同于上輪周期開發(fā)企業(yè)的推盤策略，在當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)筑底、投資謹(jǐn)慎之下，開發(fā)企業(yè)推盤意愿十分低迷，以往在追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)之下，即便是部分高地價(jià)地塊“虧本”也要開盤，一方面是追求流量和規(guī)模，另一方面是市場(chǎng)仍能采取走量策略。當(dāng)前市場(chǎng)企業(yè)拿地多位于核心城市核心地塊，且能夠快速開工到開盤的項(xiàng)目盈利空間基本相對(duì)充裕。

??1、地價(jià)房?jī)r(jià)比平均0.47，各能級(jí)房?jī)r(jià)地價(jià)均有萬元價(jià)差

??CRIC統(tǒng)計(jì)了23-24H1成交宅地已售項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比和房?jī)r(jià)地價(jià)差情況，所有樣本項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值為0.47，房?jī)r(jià)地價(jià)差為14834元/平方米，是有一定盈利空間的，但對(duì)于不同項(xiàng)目而言，盈利所需要的價(jià)格空間大有不同。

??整體來看，所有樣本項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比四分位值分別為0.37、0.48和0.56，地價(jià)房?jī)r(jià)比超過0.56的項(xiàng)目意味著有未來盈利空間略有縮減；房?jī)r(jià)地價(jià)差四分位值分別為9322元/平方米、12783元/平方米和17583元/平方米，價(jià)差在9322元/平方米以內(nèi)的項(xiàng)目大多數(shù)盈利空間較窄。

??從能級(jí)上看，一線城市的平均房?jī)r(jià)地價(jià)差超過25000元/平方米，個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)差甚至超過了50000元/平方米，加強(qiáng)成本控制的情況下，盈利的空間要高于二線和三四線城市，但是鑒于一線城市的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比超過了0.5，土地成本在項(xiàng)目中的占比過高，且一線城市土地價(jià)格昂貴占用的資金成本也較高，可能對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)率有一定影響；

??隨著能級(jí)下降，房?jī)r(jià)地價(jià)差的平均值大幅收窄，但地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例也持續(xù)下降，同樣在控制成本、保持較高周轉(zhuǎn)的情況下，三四線城市的土地盈利空間并不小，但主要難點(diǎn)在于低能級(jí)城市的市場(chǎng)更加低迷，如何促進(jìn)銷售、將盈利轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。

??從區(qū)域?qū)用婵?，價(jià)差空間最大的區(qū)域?yàn)榄h(huán)渤海（主要受到北京的影響），其次為長(zhǎng)三角、珠三角和中西部，地價(jià)房?jī)r(jià)比最低的區(qū)域?yàn)橹形鞑?，其次為珠三角、環(huán)渤海和長(zhǎng)三角區(qū)域。

??2、深圳、寧波等地靜態(tài)盈利空間較大，廈門、南京、成都相對(duì)較難（略）

??3、已開盤項(xiàng)目半數(shù)仍在銷售起步階段，但近四成已覆蓋土地成本

??盈利預(yù)期需要結(jié)合銷售情況，才能將預(yù)期轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)，因此CRIC也統(tǒng)計(jì)了23個(gè)重點(diǎn)城市23-24H1成交宅地中已開盤項(xiàng)目的銷售情況：

??按項(xiàng)目的已售建面占總建面的比例來看，有49%的項(xiàng)目銷售進(jìn)度還在三成以內(nèi)，還處于首開或僅銷售了一期、二期的階段，其次24%項(xiàng)目銷售進(jìn)度在30%-60%之間，16%項(xiàng)目銷售進(jìn)度在60%-90%之間，而有11%的項(xiàng)目銷售進(jìn)度已經(jīng)超過90%，接近尾盤或清盤狀態(tài)，主要是以2023年成交、且規(guī)模較小的項(xiàng)目為主。

??從目前銷售額對(duì)土地成本的覆蓋程度來看，38%的項(xiàng)目銷售額未覆蓋土地成本的50%，24%項(xiàng)目銷售額覆蓋土地成本的進(jìn)度為50%-100%，另外已有37%項(xiàng)目銷售額超過了土地成本，且5%的項(xiàng)目不但已經(jīng)覆蓋土地成本，銷售額還超過了土地成本200%以上。

??除了土地成本以外，項(xiàng)目的盈利還需要考慮建安、管理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等各類成本，可以說目前只有銷售額超過土地成本200%的項(xiàng)目屬于已經(jīng)“賺錢”的項(xiàng)目，其余項(xiàng)目都還需要持續(xù)銷售，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)更大的銷售額。

??結(jié)合項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和土地成本覆蓋進(jìn)度兩個(gè)維度，能將盈利空間與實(shí)現(xiàn)盈利的程度相結(jié)合，更好地體現(xiàn)項(xiàng)目是否真的“賺錢”。

??確切能夠?qū)崿F(xiàn)“賺錢”的項(xiàng)目占比約為6.16%，這些項(xiàng)目包含銷售進(jìn)度低于30%的情況下，土地成本覆蓋率已經(jīng)超過100%的項(xiàng)目，以及銷售進(jìn)度在30%-90%時(shí)，土地成本覆蓋率超過200%的項(xiàng)目。

??有一定的“賺錢”可能性，但還需要持續(xù)銷售以落實(shí)盈利的項(xiàng)目占比為31.16%，包括銷售進(jìn)度低于30%、土地成本的覆蓋率已經(jīng)達(dá)到50%-100%的項(xiàng)目，或者銷售進(jìn)度在30%-90%、土地成本覆蓋率達(dá)到100%-200%的項(xiàng)目，以及銷售進(jìn)度到90%以上時(shí)，土地成本覆蓋率已經(jīng)超過200%的項(xiàng)目。

??而值得注意的是，還剩62.68%的項(xiàng)目，需要積極銷售促進(jìn)盈利的落實(shí)，或即使銷售完成：包括銷售進(jìn)度在30%以內(nèi)、土地成本覆蓋率低于50%的項(xiàng)目，銷售進(jìn)度在30%-90%時(shí)、土地成本覆蓋率仍未達(dá)到100%的項(xiàng)目，和銷售進(jìn)度超過90%時(shí)、土地成本覆蓋率未超過200%的項(xiàng)目。

??03

??盈利空間大的項(xiàng)目多位于成熟板塊，低總價(jià)、小面積

??從近一年已開盤且潛在盈利空間較大的地塊或項(xiàng)目來看，其主要有三個(gè)特征：第一，市區(qū)的項(xiàng)目潛在盈利空間更大，占比達(dá)到六成，尤其是一線城市，市區(qū)項(xiàng)目地價(jià)房?jī)r(jià)比、地價(jià)房?jī)r(jià)差均充足；第二，從面積和總價(jià)上來看，多數(shù)是低總價(jià)、小面積項(xiàng)目；第三，一線城市剛需賺錢更易，二三線則豪宅盈利潛力更大。

??1、市區(qū)盈利空間較大項(xiàng)目占比超六成，一線城市確定性更高

??從地塊位置來看，在CRIC統(tǒng)計(jì)的超過800個(gè)已開售的項(xiàng)目中，整體以市區(qū)項(xiàng)目較多，占比接近六成，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目占比不足10%。由此可見，在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的過程中，配套成熟、交通便利的區(qū)域資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，需求也相對(duì)集中，企業(yè)開盤意愿更高。

??相較之下，在一線城市，受到土地供應(yīng)的影響，已開盤項(xiàng)目以郊區(qū)為主，占比達(dá)到59%，二線、三四線城市在核心區(qū)域開盤項(xiàng)目更多，占比分別為63%和59%。

??但就靜態(tài)盈利能力而言，已開盤且盈利空間相對(duì)盈余的項(xiàng)目中，市區(qū)的項(xiàng)目占比達(dá)到55%，而在盈利相對(duì)緊張的項(xiàng)目中，市區(qū)占比同樣高達(dá)67%。

??這一方面說明市區(qū)項(xiàng)目相比郊區(qū)優(yōu)勢(shì)更為顯著，購房預(yù)期和信心看高一線；但另一方面，也說明市區(qū)拿地也并不是“萬  能金牌”，一旦拿地價(jià)格偏高，未來市場(chǎng)價(jià)格不及預(yù)期之下，同樣存在銷售風(fēng)險(xiǎn)。

??不同能級(jí)差異顯著，也與企業(yè)拿地策略高度同頻。

??一線城市中，近一年拿地開盤開售、盈利的比例均顯著高于二線和三四線城市。在已經(jīng)開盤的項(xiàng)目中，幾乎都是地價(jià)房?jī)r(jià)比在0.6以下且地價(jià)房?jī)r(jià)差在20000元/平方米以上的項(xiàng)目。結(jié)合一線城市近一年拿地64%的開盤率來看，印證了在土地限價(jià)之下，開盤積極性較高，且能夠開盤基本都是盈利項(xiàng)目，剩下來除遠(yuǎn)郊的城投拿地外，還有部分2024年二季度拿地正處在開工階段，實(shí)際上這部分項(xiàng)目同樣盈利空間相對(duì)充裕。

??從區(qū)域上來看，區(qū)位因素對(duì)盈利影響不大，源于一線城市剛需、改善型需求較為充沛，在已開盤能盈利項(xiàng)目中，市區(qū)項(xiàng)目占比41%，郊區(qū)項(xiàng)目占比則達(dá)到59%。

??二線城市近一年拿地已開盤項(xiàng)目中同樣有接近七成項(xiàng)目盈利空間相對(duì)盈余，有30%的項(xiàng)目地價(jià)房?jī)r(jià)比低于0.5。與一線不同的是，能夠在二線開盤且盈利項(xiàng)目多數(shù)位于市區(qū)，占比達(dá)到61%，近郊的占比也高達(dá)23%。值得注意的是，在盈利空間相對(duì)緊缺的項(xiàng)目中，雖然整體數(shù)量不多，但市區(qū)項(xiàng)目占比同樣高達(dá)66%，尤其是核心區(qū)域的高價(jià)地，如南京2023年雨花臺(tái)成交的兩宗地，地價(jià)房?jī)r(jià)比超過0.7，地價(jià)房?jī)r(jià)差僅在12000元/平方米左右。

??相比之下，三四線整體開盤率比價(jià)低，因此能開盤的項(xiàng)目基本上盈利空間相對(duì)充裕，占比達(dá)到74%，市區(qū)和郊區(qū)的項(xiàng)目占比分別為57%和43%,市場(chǎng)調(diào)整的下行期，部分三四線已經(jīng)跌無可跌，存在一定點(diǎn)狀機(jī)會(huì)。實(shí)際上，在三四線開盤項(xiàng)目中，有超過20%的項(xiàng)目位于下轄縣中，由于市場(chǎng)相對(duì)封閉，實(shí)際位置相對(duì)核心。

??2、低總價(jià)、小面積開盤意愿更高，盈利比例相對(duì)充裕（略）

??3、一線城市剛改項(xiàng)目盈利空間更大，二三線則豪宅盈利潛力更大（略）

??04

??總結(jié)

??綜合上述章節(jié)的數(shù)據(jù)和結(jié)論，我們認(rèn)為，在止跌企穩(wěn)的大趨勢(shì)中，未來城市供應(yīng)層面或因?yàn)橥恋爻山坏拇蠓禄㈤_工開盤意愿較低面臨緊缺的態(tài)勢(shì)，這也是制約成交增長(zhǎng)的不利因素之一。

??當(dāng)前企業(yè)推盤邏輯和過去已經(jīng)發(fā)生了較大變化，在高周轉(zhuǎn)、快增長(zhǎng)的階段，即便是拿了高價(jià)地，不賺錢企業(yè)也會(huì)積極開盤，追求規(guī)模。但在這一輪行業(yè)長(zhǎng)期筑底修復(fù)的走勢(shì)中，企業(yè)更加謹(jǐn)慎，更注重流量和收益，因此也只有算得過來賬且賺錢的項(xiàng)目才會(huì)推盤入市。

??1、拿地、開盤謹(jǐn)慎趨勢(shì)短期難逆轉(zhuǎn)，未來多城供應(yīng)難有起色

??自2023年以來，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，是拿地的謹(jǐn)慎。拿地金額的大幅銳減，截止到11月末，拿地金額TOP100企業(yè)總量同比下跌36%，延續(xù)了2021年以來持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。不僅是民企投資暫緩，即便是過去三年在土地市場(chǎng)頻繁出手的央國(guó)企同樣投資收縮，央企、國(guó)企2024年前十一月拿地金額同比分別降46%和14%，且拿地愈發(fā)聚焦在核心城市核心區(qū)域。

??第二，是開工、開盤的謹(jǐn)慎。2023年至2024年上半年成交的含宅地塊整體開工率不足五成，而不同城市的開工率存在巨大差異，除一線城市以外，其他城市大量土地存在成交后不開工的情況。

??具體到部分重點(diǎn)城市來看，結(jié)合各城市商品住宅9月份的去化周期（按12個(gè)月銷售計(jì)算），部分城市庫存高企、去化周期較長(zhǎng)，是導(dǎo)致拿地開工率不高的原因之一。

??目前上海、杭州、合肥等9個(gè)城市商品住宅去化周期在20個(gè)月以內(nèi)，拿地開工率較高，拿地到開盤的周期也較短。

??另外三個(gè)一線城市中，北京的地塊開工率也較高，開盤周期也較短，但目前商品住宅去化周期達(dá)到30個(gè)月，庫存的壓力較大；深圳和廣州的開工率分別為46.67%和65.96%，拿地-開盤周期和商品住宅去化周期都相對(duì)較長(zhǎng)。

??其余二線城市中，天津、廈門和福州的地塊開工率較高，重慶、長(zhǎng)春等地開工率較低。

??這就會(huì)導(dǎo)致在市場(chǎng)止跌企穩(wěn)的過程中，部分城市面臨供應(yīng)不足的困境，實(shí)際在11月的成交中已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在市場(chǎng)熱度較高的深圳等核心城市，供應(yīng)制約了成交的放量。

??2、推盤邏輯較以往發(fā)生轉(zhuǎn)變，只有賺錢項(xiàng)目才有入市意愿（略）

??3、央國(guó)企拿地“核心化”帶動(dòng)開工率走高，更多地塊等待回購或代建（略）