??導(dǎo)語(yǔ)

??隨著年末將至，房企預(yù)期會(huì)加快推盤頻次的同時(shí)提升折扣力度，疊加政策利好效應(yīng)，市場(chǎng)熱度有望高位維持。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2023年以來全國(guó)樓市市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有降，至2024年已有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，11月27個(gè)典型城市項(xiàng)目平均去化率高達(dá)41%，已接近2023年以來峰值。究竟當(dāng)前熱銷樓盤有什么共性特征？12月又能否延續(xù)市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)呢？

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??新政2個(gè)月后27城去化率攀升至41%
錫徐莞等弱三四線提質(zhì)縮量亦回溫

??縱觀2023年以來27個(gè)典型城市月度平均去化率變動(dòng)情況，基本呈現(xiàn)出波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)，2024年2月觸底后開始企穩(wěn)回升，尤其是2024年9月新政以來節(jié)節(jié)攀升：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年11月27城項(xiàng)目平均去化率僅為41%，環(huán)比上漲7個(gè)百分點(diǎn),同比上漲8個(gè)百分點(diǎn)，與2023年以來波峰46%僅有5個(gè)百分點(diǎn)的差距。

??城市層面，除了上海、深圳、成都、杭州等熱點(diǎn)恒熱，去化率居前之外，我們可以看到，蘇州、合肥、鄭州、徐州、東莞、無錫等行情相對(duì)低迷的二三線城市本月去化率均在5成以上，主要源于房企推貨“提質(zhì)縮量”，這些城市11月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)均在5個(gè)以內(nèi)，以徐州為例，推盤個(gè)數(shù)僅為2個(gè)，但是兩盤開盤即售罄，也保證了短期市場(chǎng)熱度得以回升。

??微觀項(xiàng)目層面，無論是剛需盤還是改善盤，都不乏熱銷情況，歸結(jié)特征，改善盤“以質(zhì)爭(zhēng)優(yōu)”， 剛需盤“以價(jià)取勝”，項(xiàng)目間分化持續(xù)加劇。具體來看:

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??產(chǎn)品創(chuàng)新：四代宅以高得房率
功能空間完備吸引二手改善客群回流

??當(dāng)前改善盤熱銷，產(chǎn)品力的提升起到了關(guān)鍵作用。尤其是四代宅在多個(gè)核心一二線城市逐步落地，基本也成為區(qū)域銷量王者，引流二手房改善客群重新回流至新房市場(chǎng)。下表我們羅列了11月部分熱銷的四代宅項(xiàng)目，主要是憑借得房率的提升和功能空間的逐步完善而實(shí)現(xiàn)熱銷。

??以南京為例，招商金陵序項(xiàng)目位于河西北稀缺供應(yīng)板塊，憑借第四代住宅產(chǎn)品的打造——露臺(tái)空間全贈(zèng)送，實(shí)現(xiàn)近100%實(shí)得率；打造垂直會(huì)所體系，引入荷蘭管家，帶來酒店的服務(wù)理念。首開推出110套房源，其中高層92套，洋房18套，搖號(hào)開盤，當(dāng)天去化達(dá)8成。

??再如武漢，2024年11月商品住宅項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)TOP20的項(xiàng)目中有7個(gè)均為四代宅/準(zhǔn)四代宅項(xiàng)目，占比高達(dá)35%。其中福星惠譽(yù)鉑雅府、金融街恒江雅筑項(xiàng)目主要憑借稀缺業(yè)態(tài)屬性及優(yōu)質(zhì)配套獲得市場(chǎng)高熱度。福星惠譽(yù)鉑雅府為漢口內(nèi)環(huán)首個(gè)準(zhǔn)四代宅，擬對(duì)口雙一教育梯隊(duì)，教育資源優(yōu)質(zhì)、配套成熟首開超高層、小高層，其中小高層得房率90-95%，為首開成交主力，去化速度明顯快于超高層。金融街恒江雅筑項(xiàng)目為漢口二三環(huán)準(zhǔn)四代住宅，綜合得房率超90%，項(xiàng)目體量小，僅3棟樓，小高層為片區(qū)較稀缺產(chǎn)品，市場(chǎng)熱度較高。

??而城投金沙府和天創(chuàng)天創(chuàng)云和樾項(xiàng)目，則是通過高得房率實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，持銷流速維持高位。兩項(xiàng)目得房率均在90%以上，面價(jià)段跨度為103-142平，若以同類產(chǎn)品平均75%的得房率來看，若單價(jià)相同，購(gòu)買這兩個(gè)項(xiàng)目可額外獲得15-20平不等的贈(zèng)送面積，性價(jià)比凸顯。

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??學(xué)區(qū)改善：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)“錦上添花”
長(zhǎng)鎬等內(nèi)陸城市強(qiáng)學(xué)區(qū)屬性盤熱銷

??改善盤往往憑借核心區(qū)位和健全配套獲得購(gòu)房者青睞，而當(dāng)前學(xué)區(qū)改善越來越成為購(gòu)房者核心關(guān)注點(diǎn)，尤其對(duì)于長(zhǎng)沙、西安、南寧等內(nèi)陸城市而言，強(qiáng)教育屬性樓盤仍可在低迷的市場(chǎng)行情中異軍突起。下表我們羅列了11月部分熱銷的學(xué)區(qū)房項(xiàng)目，主要是通過優(yōu)質(zhì)的教育資源獲得銷售佳績(jī)。

??以長(zhǎng)沙為例，2024年11月商品住宅項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)TOP10的項(xiàng)目中有4個(gè)均為學(xué)區(qū)房項(xiàng)目，再如西安，華潤(rùn)置地港悅城項(xiàng)目周邊聚集了鐵一中、高新一中等名校，以“名校+”的單位密度來看，只有奧體中心板塊可以媲美，因而2024年11月認(rèn)購(gòu)套數(shù)高達(dá)128套，位列西安當(dāng)月認(rèn)購(gòu)量TOP3。山東健康同人樂府項(xiàng)目如是，該項(xiàng)目為山東健康集團(tuán)進(jìn)駐西安首個(gè)項(xiàng)目，全部樓棟已經(jīng)封頂；地處奧體核心板塊，緊鄰鐵一中陸港中學(xué)，教育優(yōu)勢(shì)明顯，因而11月認(rèn)購(gòu)量也高達(dá)75套。

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??價(jià)格優(yōu)勢(shì)：渝廈蘇常等部分剛需盤提傭降價(jià)使“以價(jià)換量”成為可能

??而對(duì)于剛粗客群而言，“以價(jià)換量”對(duì)于項(xiàng)目而言則是更為直接有效的方法，弱二線城市諸如重慶、廈門、福州、常州等部分項(xiàng)目加強(qiáng)折扣力度，取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

??二線城市熱銷項(xiàng)目中，長(zhǎng)春寬城區(qū)嘉瑞萬龍國(guó)際城二期項(xiàng)目通過提傭方式促進(jìn)11月認(rèn)購(gòu)112套，重慶中國(guó)鐵建山語(yǔ)桃源以價(jià)換量，折扣力度達(dá)到6-85折；重慶電建洺悅城項(xiàng)目四期洋房加推，99萬起買142平洋房，建面單價(jià)低至7300元/平方米。而福州江督府二期項(xiàng)目，沿江房源降價(jià)約1000元/平方米，6字開頭，價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著。三四線以常州為典型代表，11月成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目中，以價(jià)換量仍是主導(dǎo)，剛需盤價(jià)格再次下探，另外通過贈(zèng)送家裝包等形式加大促銷力度，成交量保持高位水準(zhǔn)。其中星河丹堤精裝準(zhǔn)現(xiàn)房12000元/平方米起，星河時(shí)代精裝高層11500元/平方米起，另外贈(zèng)送8-10萬家裝包;保利大都匯最低6折+最高4.8%分銷點(diǎn)數(shù)；11000元/平方米起；東城金茂悅69折等；這也使得多個(gè)剛需盤成交套數(shù)長(zhǎng)期霸榜前十。

??總體來看，得益于930新政刺激，各城市項(xiàng)目開盤去化率穩(wěn)中有增，至11月已達(dá)階段性高點(diǎn)41%，而從熱銷項(xiàng)目來看，改善盤“以質(zhì)爭(zhēng)優(yōu)”， 剛需盤“以價(jià)取勝”，項(xiàng)目間分化持續(xù)加劇。熱銷項(xiàng)目中剛改、中改和高改盤主要憑借著產(chǎn)品創(chuàng)新——四代宅打造逐步提升居住舒適度和差異化產(chǎn)品打造策略來創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；此外學(xué)區(qū)教育資源也是額外加分項(xiàng)。剛需項(xiàng)目則主要通過降價(jià)和提傭方式持續(xù)收割潛在客群。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為隨著年末將至，房企預(yù)期會(huì)加快推盤頻次的同時(shí)提升折扣力度，疊加政策利好效應(yīng)，市場(chǎng)熱度有望高位維持。