??導(dǎo)語

??四代宅產(chǎn)品的普及、實(shí)得面積的提升、大平層的創(chuàng)新設(shè)計(jì)、主臥的升級、滿裝樣板間的流行、公區(qū)工藝精細(xì)化以及DFC數(shù)字建造技術(shù)的應(yīng)用是主要的住宅產(chǎn)品趨勢。

??◎  文 / 朱一鳴、王映雪

??研究視點(diǎn)

??2024年，房企積極貫徹產(chǎn)品主義精神，力求在各個(gè)維度提升居住品質(zhì)，提供更優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)，持續(xù)的優(yōu)化迭代中，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品不斷出現(xiàn)。

??經(jīng)過多輪篩選，克而瑞發(fā)布了2024年度的十大標(biāo)桿作品，而在入圍到評選的過程中，脫穎而出的的產(chǎn)品向我們揭示出行業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的方向。

??01
趨勢引領(lǐng)看點(diǎn)1：
更多城市開始出現(xiàn)四代宅產(chǎn)品

??隨著購房者對于居住品質(zhì)要求的不斷提高，第四代住宅正逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的新寵。在西安和重慶這兩個(gè)城市，第四代住宅不僅率先實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的落地，而且均有多個(gè)項(xiàng)目成功入圍最終的評選。其中，西安作為第四代住宅的先行城市之一，龍湖航天·御湖境、能建·長譽(yù)府、以及招商攬閱均是第四代住宅產(chǎn)品。重慶也緊隨其后，龍湖藍(lán)湖·云河頌和中國電建·重慶之丘（僅部分戶型為第四代住宅）也以獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念和卓越的居住體驗(yàn)，成為市場亮點(diǎn)。

??隨著更多城市出臺相關(guān)的支持政策，第四代住宅已在更多城市的落地，貴陽中鐵閱山湖·臻藏、大連東港潤府、綠城·義烏鳳起潮鳴、江門保利瑯悅均是典型的第四代住宅產(chǎn)品。以貴陽中鐵閱山湖·臻藏為例，露臺采用三層錯(cuò)層設(shè)計(jì)，每戶均享有9米通高的空中庭院，并依據(jù)客戶調(diào)研及貴陽氣候特性，預(yù)留灌木與地被種植空間，局部配置的實(shí)體欄板與花池，既提升了高層露臺的安全舒適感，又有效隔絕錯(cuò)層露臺間的視線干擾，確保了露臺的私密性，優(yōu)化空間利用。

圖：貴陽中鐵閱山湖·臻藏效果圖

??大多數(shù)第四代住宅露臺相錯(cuò)的方式仍是雙層挑高、奇偶錯(cuò)層。比如中國電建·重慶之丘139㎡戶型，奇數(shù)層挑高露臺圍繞客餐廳核心互動(dòng)空間展開，形成270°轉(zhuǎn)角庭院；偶數(shù)層不僅與客廳聯(lián)通，還可以與兩間次臥形成交融場景，由此呈現(xiàn)出多元場景組合，滿足不同的居住場景需求。

圖：重慶中國電建·重慶之丘139㎡戶型圖

??北京尚未有第四代住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)出臺，但從產(chǎn)品趨勢看，房企已經(jīng)在積極探索這一領(lǐng)域。北京龍湖中關(guān)村·觀萃具有典型的第四代住宅特征，其陽臺采用奇偶錯(cuò)層排布設(shè)計(jì)，挑高可達(dá)6米，部分戶型可以形成270°轉(zhuǎn)角空間，為居住者提供了更加豐富和多元的生活場景。

圖：北京龍湖中關(guān)村·觀萃效果圖

??可以看出，隨著政策層面的不斷開放和市場的日益包容，第四代住宅正在逐漸成為眾多城市住宅市場的新風(fēng)向。

??02
趨勢引領(lǐng)看點(diǎn)2：
實(shí)得面積越來越高，性價(jià)比凸顯

??隨著市場供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，行業(yè)競爭日趨激烈，房企在越來越多的城市開始卷起了“實(shí)得率”，通過減少公攤、增加贈(zèng)送面積，來提升項(xiàng)目的實(shí)得面積，多個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目“實(shí)得率”接近甚至超過100%。

??深圳中鐵·能建·閱臻府主力戶型是95-138㎡的三至四房，各戶型均有大量贈(zèng)送面積。以109㎡橫廳戶型為例，寬約4米的陽臺面積為半贈(zèng)送，所有臥室、衛(wèi)生間、玄關(guān)、以及廚房都有贈(zèng)送的飄窗，使得實(shí)際使用率接近99%。

圖：深圳中鐵·能建·閱臻府109㎡橫廳戶型

??此外，北京保利頤璟和煦和成都邦泰·悅九章通過設(shè)計(jì)優(yōu)化和贈(zèng)送面積，所有戶型“實(shí)得率”都超過了100%。成都邦泰·悅九章143㎡小高層戶型，實(shí)得率超過107%；洋房143㎡戶型實(shí)得率達(dá)到108%，為購房者提供了更高的性價(jià)比和更多的實(shí)際使用空間。

圖：成都邦泰·悅九章143㎡小高層戶型

??得益于政策利好，第四代住宅產(chǎn)品能夠讓購房者獲得更多的實(shí)用面積。江門保利瑯悅?cè)珣粜腿块g極限追求飄窗PIUS贈(zèng)送，提升窗地比；同時(shí)，露臺設(shè)計(jì)采用了奇偶層南北錯(cuò)層的布局，有效提升了居住舒適度和空間利用率。比如185㎡奇數(shù)層戶型，計(jì)入贈(zèng)送面積后，實(shí)用率可達(dá)到119%。

圖：江門保利瑯悅185㎡奇數(shù)層戶型

??重慶龍湖藍(lán)湖·云河頌也是第四代住宅，其贈(zèng)送面積更大。200㎡戶型通過全贈(zèng)送的飄窗和空中露臺，以及半贈(zèng)送的陽臺，使得戶型建面實(shí)得面積達(dá)到265㎡，實(shí)得率近133%。龍湖藍(lán)湖·云河頌在提升居住體驗(yàn)的同時(shí)，也展現(xiàn)了第四代住宅產(chǎn)品在空間利用上的明顯優(yōu)勢。

圖：重慶龍湖藍(lán)湖·云河頌200㎡戶型

??可以看出，隨著建筑規(guī)范的逐漸放寬，住宅產(chǎn)品通過增加贈(zèng)送面積和優(yōu)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了更高的實(shí)得率，為購房者帶來了更多的居住空間和更高的性價(jià)比。

??03
趨勢引領(lǐng)看點(diǎn)3：大平層的多維迭新

??傳統(tǒng)的大平層產(chǎn)品，也在引入各種創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念。南京綠城華發(fā)·金陵月華突破了常規(guī)的單層客廳設(shè)計(jì)，讓空間得以向高處發(fā)展。其400㎡戶型開創(chuàng)上下兩層的錯(cuò)位結(jié)構(gòu)，讓上層緊貼下層，實(shí)現(xiàn)奇數(shù)層和偶數(shù)層的垂直咬合，達(dá)到空間上的相疊。

??從客廳效果看，兩層通高的客廳被全落地窗環(huán)繞，使得客廳的光線更加充裕，同時(shí)提供了更加廣闊的視野，不僅在視覺上拉伸了空間，也為居住者帶來了270°的環(huán)幕觀景體驗(yàn)。高層產(chǎn)品的別墅級客廳，強(qiáng)化縱向尺度，顯著增強(qiáng)了高端產(chǎn)品的居住空間體驗(yàn)。

圖：南京綠城華發(fā)·金陵月華400㎡戶型客廳效果圖

??合肥越秀觀樾的創(chuàng)新則是將別墅攤開，其戶外庭院景觀移至大平層的不同分區(qū)中，打造平層化別墅。311㎡戶型有著多重戶外花園，可以組成不同的生活場景。約74㎡的三合一（客廳、餐廳、中廚）巨廳，搭配約15㎡的L型戶外客廳，組成戶外花園系統(tǒng)，可以容納各種類型的家庭宴會、派對。

圖：合肥越秀·觀樾311㎡戶型圖

??該戶型還設(shè)有另一個(gè)戶外花園空間，創(chuàng)造了一個(gè)被雙花園包圍的無界茶室或書房，這種創(chuàng)新設(shè)計(jì)打破了室內(nèi)外空間的傳統(tǒng)隔閡，使得交流、閱讀和休息等活動(dòng)都可以圍繞花園展開。

??第二處戶外花園與茶室和長輩套房相鄰，一側(cè)直接連接茶室，另一側(cè)則與長輩的房間相通，這樣的布局還原了老年人的日常活動(dòng)場景，如早晨的鍛煉、午后的品茶和園藝，為長輩營造了一個(gè)充滿度假感的生活空間，體現(xiàn)了對長輩的關(guān)懷與尊重。

??由此，不同家庭成員的需求都得到了細(xì)致的考量和滿足，別墅的花園場景與家庭成員的日常生活需求相融合，使得花園不再是建筑的附屬，而是成為了居住空間的一部分。

圖：合肥越秀·觀樾311㎡樣板間實(shí)景

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趨勢引領(lǐng)看點(diǎn)4：主臥升級，更多光照與觀景視野

??隨著居住者對高品質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)不斷提升，主臥空間已不再僅僅滿足基本的睡眠和洗漱功能，而是逐漸演變?yōu)橐粋€(gè)能夠提供更多場景體驗(yàn)的私密空間。在提升主臥舒適性方面，采用超廣角的采光與視野，讓更多景觀與陽光融入生活已成為主流趨勢。

??多個(gè)產(chǎn)品主臥配有270°轉(zhuǎn)角窗。佛山龍湖·御湖境112-190㎡所有戶型均配有270°主臥轉(zhuǎn)角飄窗，無柱化的設(shè)計(jì)不僅顯著提升了室內(nèi)的采光效果，還為居住者提供了一個(gè)合適的賞景視角。在享受生活、放松身心的時(shí)刻，窗外的景觀一覽無余，無論視覺、感受，均有更好的體驗(yàn)。

圖：佛山龍湖·御湖境190㎡戶型及樣板間實(shí)景

北京保利頤璟和煦170㎡戶型，也有270°觀景效果，側(cè)面飄窗與南向陽臺相連，營造出一個(gè)連續(xù)且開闊的觀景角度。

圖：北京保利頤璟和煦170㎡戶型及樣板間實(shí)景

??東莞旗峰潤府所有戶型主臥均有高贈(zèng)送的大面積環(huán)繞式飄窗，提供更多功能性與舒適度。以123㎡戶型為例，主臥享有三面采光的優(yōu)勢，北側(cè)的飄窗既可以作為梳妝臺，也可以作為書桌，實(shí)現(xiàn)雙重功能；與此相連的飄窗則巧妙地設(shè)計(jì)為衣柜功能區(qū)，而更靠近南方的區(qū)域則形成了270度的觀景飄窗區(qū)，居住者躺在床上也可以享受到窗外美景。

圖：東莞旗峰潤府123㎡戶型及樣板間實(shí)景

??創(chuàng)新的觀景設(shè)計(jì)——全景艙也開始被應(yīng)用于主臥，提供了U型環(huán)繞式的視野體驗(yàn)。成都邦泰·悅九章所有戶型均為全景艙戶型，外墻無明顯結(jié)構(gòu)柱及實(shí)體墻，主臥均為270°環(huán)幕設(shè)計(jì)，三面環(huán)繞著大面積的落地玻璃窗，實(shí)現(xiàn)真正的環(huán)幕無界視野。

圖：成都邦泰·悅九章143㎡高層戶型及主臥效果

??成都閱天府252㎡端廳戶型更是升級至雙全景艙設(shè)計(jì)?？蛷d、主臥這兩個(gè)主要的室內(nèi)場景中，轉(zhuǎn)角處均巧妙地移除了結(jié)構(gòu)柱，代替以圓弧形轉(zhuǎn)角落地窗，從而實(shí)現(xiàn)了三面環(huán)形采光。主臥南側(cè)，更是擴(kuò)展出一個(gè)三面無遮擋的全景陽臺，可以說，對封閉或半開放空間的觀景需求都有著充分的考慮。居住者可以根據(jù)個(gè)性化需求，將不同的功能區(qū)域與觀景窗相結(jié)合，創(chuàng)造出既實(shí)用又舒適的生活空間，在家中也享受到如同空中觀景臺一般的體驗(yàn)。

圖：成都閱天府252㎡端廳戶型及外立面

??可以觀察到，主臥的居住體驗(yàn)正越來越注重觀景效果的提升，融入270°甚至360°的全景視野，已經(jīng)成為戶型迭代的重要趨勢。

??05
趨勢引領(lǐng)看點(diǎn)5：
滿裝樣板間，全屋解決方案

??房企還在室內(nèi)精裝領(lǐng)域持續(xù)革新，升級精裝交付標(biāo)準(zhǔn)，打造滿裝樣板間，旨在解決購房者需要二次裝修的痛點(diǎn)。北京龍湖中關(guān)村·觀萃首創(chuàng)【SPACE+】極致收納理念，為購房者提供定制化精裝，除了常規(guī)玄關(guān)柜、櫥柜、衛(wèi)浴柜之外，還擴(kuò)展到餐邊柜、家政柜、主次臥衣柜、飄窗柜、凹龕柜等，從而構(gòu)成了一個(gè)全方位的收納系統(tǒng)，最多可提供超18300L的收納空間。這種設(shè)計(jì)不僅提升了空間的利用率，而且極大地增強(qiáng)了住宅的功能性和美觀性。

圖：北京龍湖中關(guān)村·觀萃117㎡樣板間客餐廳實(shí)景

??北京萬科東廬的M1.0全屋滿裝產(chǎn)品更可真正實(shí)現(xiàn)拎包入住。項(xiàng)目提供全屋完整收納，合計(jì)10組功能收納柜，包括玄關(guān)柜、中廚柜、餐邊柜、冰箱集成柜、客廳飄窗柜、主臥及老人房衣柜、主次衛(wèi)臺盆柜以及家政儲物庫。

圖：北京萬科東廬88㎡樣板間客餐廳及玄關(guān)收納實(shí)景

??在此基礎(chǔ)上，北京萬科東廬還提供整屋家電，采用嵌入式設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃安裝，蒸烤一體機(jī)、嵌入式洗碗機(jī)、燃?xì)鉄崴?、零嵌雙開門冰箱、洗烘一體機(jī)、電動(dòng)隱藏晾衣桿均是交付標(biāo)準(zhǔn)，甚至配備了智能掃拖機(jī)器人、全智能馬桶等家居設(shè)備，進(jìn)一步提升了居住的智能化和舒適度。

圖：北京萬科東廬整屋家電

??這樣的一站式家居解決方案，已經(jīng)非常細(xì)致周到了，這意味著購房者可以直接享受到人性化、智能化、完善化的居住環(huán)境，極大地簡化了入住過程。

??06
趨勢引領(lǐng)看點(diǎn)6：公區(qū)工藝細(xì)節(jié)滿滿
像做室內(nèi)一樣做公區(qū)

??隨著大規(guī)模的實(shí)景示范區(qū)成為住宅項(xiàng)目展示其特色的關(guān)鍵一環(huán)，房企越來越注重公區(qū)的品質(zhì)把控。

??江門保利瑯悅注重從材料選擇到施工工藝的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以確保社區(qū)公共區(qū)域的質(zhì)量和美觀度。保利發(fā)展提出了“100個(gè)保式細(xì)節(jié)”的概念，包括照明設(shè)計(jì)、墻面裝飾、地面鋪裝、綠化布置等，比如，在設(shè)備安裝、管道鋪設(shè)等方面，提前在施工圖中進(jìn)行多專業(yè)嵌套，避免設(shè)備外露形成的視覺干擾；幕墻和園林、室內(nèi)交接處，要求多道防水，防止出現(xiàn)大堂浸水的情況，同時(shí)交界口使用金屬條以實(shí)現(xiàn)不同材料的交接精致美觀等。對細(xì)節(jié)的打磨，正是保利瑯悅展現(xiàn)其品質(zhì)的核心所在。

圖：江門保利瑯悅典型“保式細(xì)節(jié)”

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??沈陽新希望·D10天譽(yù)的入口處塑造雙曲外立面沈陽新希望·D10天譽(yù)的入口處塑造雙曲外立面，工藝精密，金屬線條作為石材拼接處的銜接材料，頂部更有上萬片菱形金屬薄片，采用背焊接技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了全空間無焊點(diǎn)，進(jìn)一步提升了入口的美觀度。通過這種精細(xì)的工藝處理，D10天譽(yù)展現(xiàn)出了高標(biāo)準(zhǔn)的工藝水平和精工匠造的精神。

圖：沈陽新希望·D10天譽(yù)社區(qū)入口實(shí)景

??合肥招商璽的精細(xì)設(shè)計(jì)與非遺手工相得益彰，主入口的金屬幕墻，由上萬朵山茶花符號logo金屬片拼成，而紫銅照壁則是采用非遺工藝手工打造。為了塑造出自然的紋理，工匠們需進(jìn)行數(shù)百萬次的純手工鍛打，隨后需10人同時(shí)安裝，歷經(jīng)15道復(fù)雜工序方可落地。這一復(fù)雜的工藝恰恰體現(xiàn)出項(xiàng)目對細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢。

圖：合肥招商璽實(shí)景

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趨勢引領(lǐng)看點(diǎn)7:DFC數(shù)字建造應(yīng)用
為住宅產(chǎn)品增值

??住宅產(chǎn)品升級迭代的同時(shí)，住宅建筑技術(shù)也迎來革新。東莞保利四季和頌采用DFC數(shù)字建造技術(shù)，其效益較傳統(tǒng)技術(shù)有顯著提升。在設(shè)計(jì)階段，DFC數(shù)字建造使得同步建模和施工圖導(dǎo)出成為可能，同時(shí)支持多線協(xié)同工作，有效減少了設(shè)計(jì)中的錯(cuò)漏碰缺。設(shè)計(jì)完成后，DFC技術(shù)能夠自動(dòng)生成加工圖和材料清單，極大節(jié)省了時(shí)間和人力資源。圖：東莞保利四季和頌方案階段線上協(xié)同建模。

??在施工階段，通過使用三維激光掃描儀采集現(xiàn)場數(shù)據(jù)，DFC技術(shù)能夠精確處理并完成場景復(fù)原建模，確保施工的精準(zhǔn)性。在此基礎(chǔ)上，東莞保利四季和頌還采用了AR技術(shù)，通過移動(dòng)設(shè)備將施工現(xiàn)場實(shí)景與集成模型疊加，便于檢查和修正施工中的問題，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場0拆改。

圖：東莞保利四季和頌AR可視化輔助工具

??東莞保利四季和頌項(xiàng)目通過DFC數(shù)字建造技術(shù)的應(yīng)用，不僅提高了設(shè)計(jì)和施工的效率，還確保了建筑質(zhì)量和設(shè)計(jì)的完美呈現(xiàn)，展現(xiàn)了住宅建筑技術(shù)革新的力量。

??綜合上述趨勢，從2024年的十大作品評選中可以看到，四代宅產(chǎn)品的普及、實(shí)得面積的提升、大平層的創(chuàng)新設(shè)計(jì)、主臥的升級、滿裝樣板間的流行、公區(qū)工藝精細(xì)化以及DFC數(shù)字建造技術(shù)的應(yīng)用是主要的住宅產(chǎn)品趨勢，這些趨勢共同推動(dòng)了住宅產(chǎn)品向更高品質(zhì)和更優(yōu)居住體驗(yàn)的方向發(fā)展。

??放眼未來，技術(shù)革新和社會進(jìn)步將推動(dòng)好房子的標(biāo)準(zhǔn)不斷進(jìn)化，但高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品將繼續(xù)主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，圍繞如何為居住者營造一個(gè)更加舒適、健康、便利的居住空間，房企仍在不斷探索和實(shí)踐，為市場帶來持續(xù)的創(chuàng)新與迭代。