??2024年，盡管多個維度的支持性政策積極發(fā)力，但房地產(chǎn)市場的筑底行情仍在持續(xù)，房企之間的競爭更趨激烈，住宅產(chǎn)品進一步回歸居住屬性，“卷產(chǎn)品、競品質(zhì)”成為市場競爭的核心。

??未來，改善產(chǎn)品持續(xù)迭代將成常態(tài)，房企也將致力于適配更細(xì)分的改善需求。產(chǎn)品內(nèi)卷也將對交付環(huán)節(jié)產(chǎn)品影響，交付增配越來越多，此外，第四代住宅也是交付端所關(guān)注的重要議題。

??總結(jié)

??01產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

??1、房型：市場需求升級推動大戶型趨勢

??2024年，根據(jù)CRIC重點監(jiān)測的193個城市數(shù)據(jù)顯示，三房產(chǎn)品成交套數(shù)占比54%，較去年下降1.9個百分點；四房產(chǎn)品的市場份額則逐年增長，今年成交套數(shù)占比較去年提升2.8個百分點至29.2%。此外，五房及以上房型的產(chǎn)品成交比重也略有增加，上升了0.2個百分點。

??戶型成交結(jié)構(gòu)的持續(xù)變化顯示出市場需求的轉(zhuǎn)變，近幾年，購房者的置業(yè)觀念逐漸從“先上車，再置換”轉(zhuǎn)到“一步到位”，四房戶型因更強的功能性和適配性，可以匹配三代同堂、二孩三孩家庭等多種的家庭結(jié)構(gòu)，迎合了購房者對長期穩(wěn)定居住環(huán)境的需求；在供應(yīng)端，政策的調(diào)整使得剛需逐漸由保障性住房來滿足，這有效緩解了商品房市場的供應(yīng)壓力，因此，商品房市場更多地關(guān)注改善型需求，致力于提供更高標(biāo)準(zhǔn)和更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，以更好地適應(yīng)市場需求的演變。

??分城市能級看，在一線城市，四房戶型的市場份額持續(xù)增長，今年相比去年上升了5.1個百分點，達到27.9%。同時，五房及以上的大戶型成交比例也微增0.1個百分點。同時，二房產(chǎn)品成交占比延續(xù)此前四年的縮水趨勢，市場份額下降2.9個百分點至一成以內(nèi)。二線城市成交結(jié)構(gòu)的變化主要集中在三房向四房的轉(zhuǎn)換上，前者成交比重較去年下降了1.8個百分點，降至54.6%，而四房戶型的成交比例則上升了2.1個百分點，達到28.4%，其余戶型的市場份額變化較小，波動幅度均未超過0.5個百分點。三四線城市對四房和五房及以上戶型的偏好增強，除了四房成交占比較去年繼續(xù)增加3.2個百分點以外，五房及以上產(chǎn)品的市場份額同期也提升了0.4個百分點。相較于高能級城市，三四線城市中這兩種戶型的市場份額均表現(xiàn)更高。

??2、面積段：政策帶動大面積產(chǎn)品市場份額增長

??從成交面積結(jié)構(gòu)看，主力110-140㎡產(chǎn)品市場份額保持穩(wěn)定，與去年相比沒有變化。面積更大的產(chǎn)品，即140-180㎡和180㎡以上產(chǎn)品成交占比同期分別增加1.1和0.6個百分點，這表明市場對于更大面積住宅的需求正在逐漸增加。

??新房市場越來越傾向于改善面積段的趨勢，與優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策導(dǎo)向密切相關(guān)。今年來，多個城市出臺鼓勵大面積住宅的政策，比如北京取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，深圳、上海分別取消和放寬了“7090”政策中關(guān)于中小套型住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)等等。這些政策的實施，旨在適應(yīng)市場需求的變化，鼓勵大面積住宅的交易和開發(fā)，以滿足改善型需求的增長。

??分城市能級看，一線城市剛需客群需求依然強勁，90㎡以下產(chǎn)品成交占比接近三成水平，較去年增加2.9個百分點，是市場份額增長最快的面積段；同時，市場對于豪宅的需求也在增加，180㎡以上產(chǎn)品成交占比也同比增長了1.5個百分點至5.3%，增幅位居第二位。

??二線城市主力110-140㎡面積段產(chǎn)品繼續(xù)保持市場主導(dǎo)地位，成交比重維穩(wěn)，140-180㎡和180㎡以上的大面積產(chǎn)品市場份額連續(xù)4年呈上升趨勢，年內(nèi)增幅分別為1.1和0.3個百分點，可以看出，二線城市購房者于改善型住宅的偏好正在穩(wěn)步提升。

??在三四線城市，110㎡成為明顯的分水嶺，超過這一面積的產(chǎn)品，其市場份額呈持續(xù)增長的趨勢，而更低面積段產(chǎn)品成交占比連續(xù)2年縮減。

??三四線城市以110㎡為分水嶺，更低面積段產(chǎn)品成交占比連續(xù)2年縮減，而更高面積段產(chǎn)品市場份額不同幅度增加，具體來看，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上產(chǎn)品今年增幅分別為1.1、1.5和0.7個百分點。

??3、三房和四房產(chǎn)品繼續(xù)向更舒適面積段進階（略）

??02產(chǎn)品特征

??1、四代宅風(fēng)生水起，明年供應(yīng)增長

??第四代住宅作為房企重要的產(chǎn)品創(chuàng)新方向，涌現(xiàn)出諸多優(yōu)秀的設(shè)計。

??①南京中海江南玖序：四代宅+錯層挑高客廳

??南京中海江南玖序部分樓棟以錯層客廳外接空中露臺的方式，提升第四代住宅的尺度感。產(chǎn)品布局打破常規(guī)，約300㎡和約280㎡產(chǎn)品位于上下兩層，房間布局相同，而客廳錯位，實現(xiàn)6.6米挑高的墅廳，兼具別墅的垂直高度與大平層的橫向?qū)挾取?/p>

??圖：南京中海江南玖序錯層咬合效果圖及偶數(shù)層約280㎡戶型圖

??從樣板間效果看，兩層通高的客廳更顯通透明亮，視覺上豁然開朗，挑高客廳與空中露臺的花園植物也能更好的融合，將第四代住宅親近自然的優(yōu)勢更為凸顯。

圖：南京中海江南玖序約300㎡戶型空間墅廳實景

??②珠海華發(fā)珠海灣：低空經(jīng)濟+數(shù)智化社區(qū)華發(fā)在珠海打造首個第四代住宅產(chǎn)品——珠海灣，產(chǎn)品為塔樓設(shè)計，其中創(chuàng)新設(shè)計了環(huán)繞式、無干擾三層錯層超大露臺，露臺依次錯開，實現(xiàn)“同層左右不可見，錯層上下不可見”，有效保障了住戶生活的私密性。

圖：珠海華發(fā)珠海灣三層錯層露臺效果圖

??珠海灣每戶露臺約為30㎡，不僅三層挑空，帶來更開闊的視覺體驗，其每一層的露臺都與客餐廳相連，形成LDKBG洄游動線，串聯(lián)起家庭生活的核心區(qū)域，空中露臺完全可以打造成第二客廳，不同樓層的戶型均好性也得到加強。此外，珠海灣還實現(xiàn)了住宅與黑科技的融合，露臺處預(yù)設(shè)無人機停機坪，以精準(zhǔn)的定位技術(shù)，實現(xiàn)智慧配送服務(wù)，讓居住者的生活更便利。

圖：華發(fā)珠海灣無人機物流快遞到戶示意圖

??科技元素在珠海灣還有更多體現(xiàn)，全屋智能家居系統(tǒng)最高可覆蓋15個功能空間、44個智慧生活場景模式；且智能化從室內(nèi)延伸至室外，實現(xiàn)智慧安全守護、智慧人車通行等社區(qū)生活場景。

圖：珠海華發(fā)珠海灣智慧社區(qū)場景示意圖

??（部分略）⑤北京龍湖觀萃：小戶型也開始做四代宅在北京龍湖觀萃，第四代住宅不再是大面積產(chǎn)品的專屬，覆蓋77-129㎡、二至四房的多種戶型，每戶都贈送約6米挑高的空中浮島陽臺，最高贈送面積高達20㎡。使得剛需、剛改家庭也能體驗到創(chuàng)新產(chǎn)品的優(yōu)勢。
圖：北京龍湖觀萃空中浮島效果圖

??圖：北京龍湖觀萃空中浮島陽臺合成實景圖

??以104㎡戶型為例，奇數(shù)層有L形轉(zhuǎn)角陽臺+全面寬飄窗打造無界視野，偶數(shù)層則有南向、側(cè)向兩個陽臺，居住空間更加靈活多變。

圖：北京龍湖觀萃104㎡奇數(shù)層與偶數(shù)層戶型圖

??龍湖觀萃還是住建部“全國首屆‘好房子’設(shè)計大賽”一等獎作品，首次在北京試點陽臺贈送、架空層、景觀風(fēng)雨連廊等理念，不僅響應(yīng)了住建部“四好”建設(shè)理念，也為北京住宅市場樹立了新的標(biāo)桿。

??新的一年，四代宅項目的數(shù)量將迎來爆發(fā)式增長，覆蓋更多的城市和區(qū)域。在主要落地城市，明年明確要打造四代宅的新項目預(yù)計將突破70個，超越今年這些城市在售的四代宅項目總數(shù)。其中，南京、西安已明確的四代宅項目分別為16個和14個，預(yù)計四代宅供應(yīng)將成為市場主力。隨著市場競爭的加劇，開發(fā)商將更加注重項目的設(shè)計與品質(zhì)，以滿足市場需求，明年將涌現(xiàn)出更多具有創(chuàng)新性和高質(zhì)量的產(chǎn)品。

??2、產(chǎn)品全面升維，從產(chǎn)品本身延伸至服務(wù)（略）

??3、商業(yè)加持，成為產(chǎn)品助力

??豐富的商業(yè)設(shè)施代表著生活方式的升級，因此能夠增加周邊住宅項目的吸引力，進而對住宅銷售產(chǎn)生積極影響。

??①紹興華潤置地中心：商業(yè)開業(yè)帶動存量住宅銷售

??紹興華潤置地中心是低密的城市綜合體大盤，包含商住15.6萬方，商場6.1萬方和酒店1萬方。項目2021年首開，商場紹興天地打造“街區(qū)+mall”的全新商業(yè)形態(tài)，今年9月開業(yè)后人氣火爆，期間日均人流超20萬。

??商業(yè)的人氣帶來居住價值的提升，為住宅銷售提供市場需求。紹興天地開業(yè)后，華潤置地中心來訪量提升200%，周均來訪由30組提升至100組以上；轉(zhuǎn)換率也由11%提升至22%的高位，為項目首開4年來最高水平。相應(yīng)的，9-11月，項目流速提升200%，銷售總額合計超5億，尤其10月單月成交超3億，為項目21年首開后流速最高的月份。

??圖：紹興天地及開業(yè)實景

??②中國電建重慶之丘：示范區(qū)成為網(wǎng)紅，利好新盤

??商業(yè)配套先行運營，幫助全新入市的產(chǎn)品快速蓄客。中國電建重慶之丘是涵蓋高層、四代住宅、合院、商業(yè)、辦公不同業(yè)態(tài)的綜合體項目，今年9月底，首期約1.4萬方海派商業(yè)街、2萬方兒童能量樂園與售房部同步開放。示范區(qū)運用紅墻、拱形等大量海派元素，既有設(shè)計感又有質(zhì)感，已經(jīng)吸引超5萬人次客流量，成為重慶現(xiàn)象級網(wǎng)紅打卡點。

??圖：中國電建重慶之丘海派商業(yè)街示范區(qū)實景

??完備的商業(yè)配套，成為重慶之丘的核心競爭力之一。兒童探索中心、社區(qū)食堂、餐酒吧、棠悅書吧、便利店、云診所、會所一應(yīng)俱全，滿足了不同年齡、不同需求的消費者。項目11月初首開2棟高層，推出214套住宅，憑借短期的高蓄客量，實現(xiàn)開盤去化率70%。

??圖：中國電建重慶之丘商業(yè)配套實景

??展望

??03改善產(chǎn)品持續(xù)迭代將成常態(tài)

??在房地產(chǎn)市場逐步過渡到買方市場的過程中，房企之間的競爭日益聚焦于產(chǎn)品和品質(zhì)的提升。為了緊跟行業(yè)的步伐，眾多房企積極地進行產(chǎn)品優(yōu)化和升級，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的趨勢。尤其是，面對房地產(chǎn)市場中改善型需求的不斷增長，房企正將產(chǎn)品迭代的重點放在改善型產(chǎn)品上，推出更多大面積、高品質(zhì)的中高端產(chǎn)品。未來，在市場需求的持續(xù)拉動下，預(yù)計改善產(chǎn)品持續(xù)優(yōu)化的趨勢將持續(xù)下去。

??目前，房企正在對住宅產(chǎn)品的各個方面進行全面的升級，從戶內(nèi)到戶外，從建筑到景觀，從地上到地下。持續(xù)的優(yōu)化迭代，從各個維度都都帶來了更優(yōu)質(zhì)的居住體驗，也實現(xiàn)了住宅產(chǎn)品整體品質(zhì)的提升。

??隨著產(chǎn)品競爭的深入，房企要在激烈的市場競爭中脫穎而出，必須深化客戶研究，瞄準(zhǔn)更具體的細(xì)分需求，只有這樣，才能避免因行業(yè)內(nèi)的快速模仿而造成產(chǎn)品同質(zhì)化的問題。同時，政策層面也對此給予相應(yīng)的支持，住建部提出“好房子”戰(zhàn)略，不同房企也將根據(jù)自身對“好房子”的理解，圍繞高品質(zhì)、多樣化、個性化的改善需求，積極探索，針對性地對產(chǎn)品、產(chǎn)品系進行迭代升級，從而開發(fā)出具有個性化特色的住宅產(chǎn)品，帶給購房者更多元的生活場景體驗。

??04產(chǎn)品內(nèi)卷或帶來新的交付問題（略）