[中房研協(xié)]“三孩”政策出臺，房地產行業(yè)應主動求變

??【熱點聚焦】

??5月31日，中共中央政治局召開會議，聽取“十四五”時期積極應對人口老齡化重大政策舉措匯報，審議《關于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》。會議指出，積極應對人口老齡化，我國將出臺重大政策舉措，進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢。

??【熱點評析】

??我國人口生育率下降

??近年來我國出生人口持續(xù)下降，主要原因一是生育婦女規(guī)模減少，婚育年齡推遲，二是隨著我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、現(xiàn)代化水平不斷提高，高等教育普及，社會保障完善，少生優(yōu)生成為社會生育觀念的主流，群眾生育意愿降低。國家統(tǒng)計局此前公布的數(shù)據顯示，2020年我國出生人口數(shù)量為1200萬人，相比2019年的1465萬人減少了265萬人，降幅約18%。2000-2019年出生人口共計32561萬人，1980-1999年中國出生人口共計42944萬人，后20年比前20年少出生了10383萬人。2016年，“全面二孩”政策公布后，我國出生人口曾有一個小高峰，但隨后四年連續(xù)下降。2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3，處于較低水平，這是自2010年第六次人口普查以來，我國總和生育率首次低于1.5。國際上通常認為，總和生育率1.5左右是一條“高度敏感警戒線”，一旦降至1.5以下，而且持續(xù)一段時間，就會跌入“低生育率陷阱”。

??“三孩”政策對優(yōu)化人口結構有效，但需要進一步配套政策落地

??早在十幾年前，不少人口專家就不斷呼吁放開生育限制，很遺憾直到人口普查結果出來之后，人口老齡化的現(xiàn)狀已經很明顯的情況下，我國的人口政策才出現(xiàn)急轉。顯然，人口趨勢并不會因為政策的轉向而出現(xiàn)立竿見影的效果，人口結構和增長趨勢具有巨大的慣性，甚至不可逆性。

??“三孩”政策落地，效果會如何呢？并不會憑空冒出很多三孩家庭，畢竟很多年輕人首先要生一孩和二孩。正如前文所述，二孩政策后出現(xiàn)了一個人口補漲行情，但經過幾年的消化，二孩生育也趨于平淡，這也意味著這些二胎家庭數(shù)量是有限的，且增量并不多，最終決定了三孩家庭會更少。有專家預測，本輪三孩政策能夠增加的新生人口在百萬級別。

??“三孩”政策對房地產行業(yè)的影響

??人口因素是影響住房市場的最基本變量，對于房地產市場來說，“長期看人口”是一致的共識，人口的增長、結構的變遷，都會對整個市場產生影響。當前我國人口問題主要在兩個方面，即人口老齡化問題和生育問題。對房地產市場而言，三孩”政策下釋放的新增人口數(shù)，將增加住房需求。

??從區(qū)域來看，一線城市養(yǎng)育成本高，生育意愿偏低，二線城市具有較好的基礎設施和人居環(huán)境，未來受益于一線城市人口回流以及三四線人口導入，再加上“三孩”政策的實施，二線城市在人口優(yōu)勢有望超越一線城市。

??對企業(yè)而言，“三孩”政策的提出有利于改善人口結構，“三孩”家庭增多的情況下，三居、四居甚至更大戶型的住宅需求會有所增加。住宅戶型的優(yōu)化是一個重要趨勢，企業(yè)從投資和營銷的角度來看，需要積極在投資拿地和產品設計方面做創(chuàng)新。

??從購房相關政策來看，未來購房政策有可能根據家庭人口數(shù)量或生育孩子數(shù)量來靈活調整。例如，重點城市有可能適時放松“多孩家庭”的限購套數(shù)，適度降低“多孩家庭”購房首付比例，對于“多孩家庭”的改善換房需求，降低首付比例貸款利率，減少“多孩家庭”購房交易環(huán)節(jié)相關稅費等。另外，“三孩”政策下，保障性住房有望發(fā)揮更大的保障功能，在結構上面向“三孩家庭”數(shù)量或將有實質性增加。

??如果三胎政策及其配套政策措施實施后，確實有一定比例育齡夫妻能夠響應政策生育三胎，政策對房地產行業(yè)的影響才會顯現(xiàn)，相比于自然繁衍，人口的空間流動對房地產市場的影響更明顯。

??（內容來源：中房研協(xié)測評研究中心）