[易居研究院]政策快評：“住有所居”的14個關(guān)注要點

       政策快評：

??8月31日，國新辦召開新聞發(fā)布會。發(fā)布會上，圍繞“住有所居”的關(guān)鍵詞，住建部明確了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的相關(guān)工作和規(guī)劃。發(fā)布會相關(guān)內(nèi)容和精神，對于我們充分理解當前及今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有積極作用。同時也啟發(fā)各個市場參與主體，要積極優(yōu)化策略，真正實現(xiàn)“住有所居”的奮斗目標。

??2021年9月1日

??1、發(fā)布會的背景

??此次發(fā)布會，和當前一系列深化改革的大背景有關(guān)。第一、今年下半年持續(xù)的各領(lǐng)域管控，充分體現(xiàn)了凈化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、力促國民經(jīng)濟“脫虛向?qū)崱钡膶?。包括房地產(chǎn)、游戲、教育培訓、娛樂、金融、互聯(lián)網(wǎng)等，都面臨了嚴格管控。至少說明，從穩(wěn)定實體經(jīng)濟等角度出發(fā)，此類產(chǎn)業(yè)當前需要糾正路線，進而規(guī)范發(fā)展。第二、此次發(fā)布會的召開，也是在共同富裕大框架下進行的。共同富裕要實現(xiàn)，自然要解決老百姓面臨的各類實際問題。住房問題不解決好，顯然會影響最基本的“衣食住行”，進而阻礙共同富裕目標的實現(xiàn)。住有所居的目標提出，將夯實共同富裕的發(fā)展基礎(chǔ)。

??2、何為“住有所居”

??需要從兩個角度去理解這個概念。第一、過去提法在于“居者有其屋”，而經(jīng)過2015年以來持續(xù)的租賃市場改革，“住有所居”的提法明顯增多。此類提法具有積極導向，至少說明租賃市場的發(fā)展在進一步提速，其也成為共同富裕大框架下住房制度的創(chuàng)新點。換句話說，通過租房，也可以實現(xiàn)高質(zhì)量居住的目的，同時享受和購房一樣的各種制度福利，如教育醫(yī)療等保障等。第二、部分大城市的步伐可以邁得更快一些，在住有所居的基礎(chǔ)上，也可以探索住有宜居的奮斗目標，積極在居住高品質(zhì)、高質(zhì)量等方面持續(xù)創(chuàng)新。尤其是結(jié)合三胎政策等，后續(xù)住有所居的目標會有很多新意。類似改革能夠真正讓各類居民享受居住的幸福感和美好感。對糟心的居住生活說不，將讓大家真正體驗到共同富裕下的美好居住生活。

??3、房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

??此次發(fā)布會認為，新時代新階段對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展提出了新要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作面臨著新問題和新挑戰(zhàn)?？偨Y(jié)此次發(fā)布會的內(nèi)容，此類挑戰(zhàn)主要包括三方面。第一、住房的矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足。這說明未來供給端將更注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化。舉例來說，圍繞宜居社區(qū)和智慧社區(qū)、保障性租賃住房等，后續(xù)會發(fā)力，以優(yōu)化相關(guān)市場結(jié)構(gòu)、解決結(jié)構(gòu)性供給不足的問題。第二、城市發(fā)展從單純的增量建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽空{(diào)結(jié)構(gòu)、存量提質(zhì)量的新模式。據(jù)此可以認為，十四五期間從住有所居角度看，城市更新和老舊小區(qū)改造等會持續(xù)發(fā)力，更好解決居住和住房的問題。第三、城鄉(xiāng)發(fā)展并不均衡，農(nóng)村和村鎮(zhèn)的住房建設(shè)如何發(fā)展，依然需要關(guān)注。據(jù)此認為，后續(xù)如何和鄉(xiāng)村振興進行結(jié)合，也是一個關(guān)鍵點。

??4、房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

??此次發(fā)布會明確了新發(fā)展理念的模式，住有所居的相關(guān)工作也需要遵循此類原則。第一、此次發(fā)布會明確，將改革發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，推動共同富裕取得更為明顯的實質(zhì)性進展。換而言之，住房制度改革是否深入人心，除了要實現(xiàn)“房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標外，也要把“惠及改革成果、推動共同富?！钡茸鳛橹匾哪繕?。這是具有重要變化的表述，即要具備市場價值和社會價值。第二、一些關(guān)鍵詞將是十四五期間需要重點關(guān)注的，包括綠色低碳、系統(tǒng)觀念、房地產(chǎn)長效機制、建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級等。把握此類關(guān)鍵詞，將有助于房企等市場參與主體關(guān)注市場趨勢，真正在改革中實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。

??5、住房保障體系

??此次發(fā)布會明確，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。這里明確了三位一體的保障體系概念。此次發(fā)布會比較清晰地將這三類產(chǎn)品的受眾對象進行了解釋。其中公租房受眾面主要是城鎮(zhèn)住房和收入雙困的家庭；保障性租賃住房主要為新市民和青年人；共有產(chǎn)權(quán)住房則主要為處于夾心層的購房者。三類產(chǎn)品受眾面的表述清晰，值得購房者和市民等關(guān)注。另外，此次發(fā)布會明確了完整的住房保障政策和管理制度。一是財稅、金融、土地配套政策，主要為支持性政策。二是關(guān)于準入、使用、退出、運營管理機制。主要為規(guī)范性政策。

??6、房地產(chǎn)長效機制

??此次發(fā)布會明確一個新提法，即建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制。該提法過去并沒有出現(xiàn)過，但從近期一系列調(diào)控看，大家可以更為真切理解該新機制的含義。第一、從“人”的角度看，既要關(guān)注合理購房和租房需求的群體的特征，因人而異優(yōu)化居住層面的分配機制；也要關(guān)注各類投資投機者的新情況，精準給與打擊，包括假離婚、假人才、假小微企業(yè)等。第二、從“房”的角度看，當前產(chǎn)品線更為完備。比如過去租賃住房市場化改革產(chǎn)品多，而保障性或政策性租賃住房相對空缺，當前新租賃改革下此類產(chǎn)品空白被填補。第三、從“地”的角度看，近期一系列調(diào)控也顯示，各類隔靴搔癢的控地價做法不被認可，實實在在的控地價做法才受認可。比如說過去配建項目的簡單操作被叫停，因為配建的操作，使得房企實際拿地成本依然上升。第四、從“錢”的角度看，則強調(diào)資金方面的管控，既要管控個人購房者的資金，以房貸集中度為主要政策；也要管控房企的資金，以近期嚴管債務(wù)問題和嚴管拿地資金為主要政策。

??7、老舊小區(qū)改造

??此次發(fā)布會明確，將聚焦群眾“急難愁盼”問題，在推動有條件的樓宇加裝電梯、完善老舊小區(qū)物業(yè)管理等方面加大力度，進一步增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。從此類政策規(guī)定可以看出，實際上點出了未來老舊小區(qū)改造的市場機會點，即加裝電梯和完善物業(yè)管理。尤其是從物業(yè)管理的角度看，值得近期各類持續(xù)擴張的物業(yè)股關(guān)注。當前物業(yè)企業(yè)持續(xù)發(fā)力，也收購了很多物業(yè)項目，但是在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面，介入節(jié)奏比較慢。后續(xù)若是物業(yè)企業(yè)可以加快介入此類領(lǐng)域，那么往往也可以形成一些新的投資機會。所以，圍繞“老舊小區(qū)導入物業(yè)管理”的市場機會，值得各類物業(yè)企業(yè)的關(guān)注。

??8、城市更新

??此次發(fā)布會明確了城市更新的四條底線，值得各類企業(yè)的關(guān)注。第一、要控制大規(guī)模拆除。該規(guī)定規(guī)范了很多企業(yè)參與城市更新的行為，至少亂拆除的行為面臨約束。這一點在近期住建部城市更新政策中有所體現(xiàn)。第二、控制大規(guī)模增建。該內(nèi)容也對房企等項目的無序開發(fā)形成約束，也和嚴管大拆的紅線形成呼應(yīng)。沒有大建空間，自然也會抑制房企大拆沖動。第三、尊重居民意愿。至少這一點說明，城市更新也要以人為本，要多推廣就地就近安置等模式，真正促進城市更新深入人心。第四、要控制住房租金漲幅。該規(guī)定至少說明，城市更新和租賃市場有關(guān)聯(lián)。要在城市更新中注意租金的穩(wěn)定，防范因為不正確的大拆，導致房源減少和租房成本的增加。

??9、農(nóng)村住房

??此次發(fā)布會提及了農(nóng)村住房長效發(fā)展機制的概念。發(fā)布會明確，將鞏固好脫貧攻堅成果，扎扎實實實施好鄉(xiāng)村建設(shè)行動，把農(nóng)村危房改造作為一項長期性、基礎(chǔ)性、系統(tǒng)性的工作持續(xù)推進，逐步建立起農(nóng)村低保和低收入家庭的人口和家庭住房安全保障的長效機制。從這個角度看，后續(xù)在鄉(xiāng)村振興過程中，農(nóng)村危房改造將是一個重要的工作。從房企和關(guān)聯(lián)企業(yè)角度看，既然此類工作是一項長期性工作，那么需要積極研究此類市場。尤其是如何低成本介入危房改造，同時結(jié)合鄉(xiāng)村民宿建設(shè)、鄉(xiāng)村文旅發(fā)展等內(nèi)容，將是各類企業(yè)所需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

??10、年輕人住房問題

??此次發(fā)布會，針對年輕人住房問題，有幾個非常清晰的表述。第一、發(fā)布會對青年人給與肯定，認為其是城市發(fā)展和國家發(fā)展的重要力量。解決好此類人群的住房問題，也是提高城市競爭力的必然要求。據(jù)此可以認為，后續(xù)圍繞青年人的住有所居問題，將會形成各類新政策。第二、發(fā)布會明確提及保障性租賃住房建設(shè)的內(nèi)容，這也說明，在解決青年人住有所居方面，保障性租賃住房是一類非常好的產(chǎn)品。當然目前各地此類產(chǎn)品供給端持續(xù)發(fā)力，但是產(chǎn)品宣傳等方面還有短板，后續(xù)需要加大宣傳和優(yōu)化分配機制。

??11、城市內(nèi)澇問題

??在城市內(nèi)澇問題上，今年確實很受關(guān)注，顯然也會影響后續(xù)的城市建設(shè)和住房建設(shè)，進而影響住有所居的內(nèi)容。此次發(fā)布會明確了應(yīng)急管理體系的內(nèi)容，即針對超標降雨，要實施區(qū)域“聯(lián)防聯(lián)控”，洪澇“聯(lián)排聯(lián)調(diào)”，加強監(jiān)測預警和預警的響應(yīng)，以及信息共享。從房地產(chǎn)的角度看，此類制度也值得房企和物業(yè)企業(yè)的關(guān)注。后續(xù)如何基于海綿城市規(guī)劃形成海綿社區(qū)、如何優(yōu)化停車位的設(shè)計、如何強化物業(yè)資產(chǎn)的保險服務(wù)等，都是值得重點研究的內(nèi)容。只有這樣，才能在解決城市內(nèi)澇的過程中，創(chuàng)造安全小區(qū)和宜居小區(qū)，形成更好的住有所居的效應(yīng)。

??12、城市體檢

??在關(guān)于城市體檢方面，此次發(fā)布會提及了成都例子，顯然后續(xù)“成都模式”或成為全國城市體檢的重要樣本。“成都模式”是指，在查找問題的基礎(chǔ)上，形成了提高公共服務(wù)、提升城市通勤效率、提升城市更新和老舊小區(qū)改造三項工程，同時細化為30項城市治理任務(wù)，納入“十四五”規(guī)劃和每年的工程或者治理計劃。此類措施直擊城市病等問題，也是后續(xù)房企在參與城市運營等方面需要積極關(guān)注的。至少就目前來看，很多城市都在積極推廣職住平衡的產(chǎn)品和項目，此類產(chǎn)品對于解決城市病的問題、更好實現(xiàn)住有所居的目標等方面有積極作用。后續(xù)房企在拿地等過程中，應(yīng)該更加注重職住平衡的內(nèi)容，真正讓住房產(chǎn)品實現(xiàn)宜居等目標。

??13、城市建設(shè)

??在城市建設(shè)成就方面，此次發(fā)布會提及了四個領(lǐng)域的成就，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分加快、市政公用設(shè)施水平顯著提升、城市人居環(huán)境明顯改善、歷史文化保護力度不斷加強。這四個內(nèi)容對于后續(xù)實現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標等有積極的作用。從美好居住生活的角度看，房企需要不斷結(jié)合城市建設(shè)的成就，不斷挖掘此類亮點，積極和美好生活圈的打造進行結(jié)合。舉例來說，當前教育培訓和管控手機游戲的過程中，如何形成更好的親子教育氛圍和社區(qū)氛圍，是房地產(chǎn)企業(yè)需要積極思考的內(nèi)容。只有不斷基于美好城市生活的角度去研究房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括商業(yè)地產(chǎn)和文化娛樂產(chǎn)品，才能不斷迎合變化的消費需求，真正讓住有所居下的生活更美好。

??14、房地產(chǎn)秩序

??此次發(fā)布會對市場秩序整治提出了四項原則。一是堅持聚焦問題，重點整治；二是堅持群眾參與，開門整治；三是堅持齊抓共管，綜合整治；四是堅持標本兼治，長效整治。尤其是從第四點來看，后續(xù)整治的手段更加多元化，將運用法律、經(jīng)濟、行政和信息化等手段，既解決當前房地產(chǎn)市場秩序的突出問題，又注重完善體制和機制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。另外整治決心明顯提高，即要從源頭上進行，進而規(guī)范市場秩序。市場秩序穩(wěn)定了，購房者買房租房等才會安心踏實，也不會出現(xiàn)各類糾紛，真正實現(xiàn)高質(zhì)量的住有所居目標。