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??政策效果或不及2014-2016，后續(xù)稅費減免、限價限購限貸均有優(yōu)化空間。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)布三條新政，將首付比例下限調整為首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調降為LPR+20BP，指導下調存量房貸利率，同日國務院提高扶老育幼三項個稅專項附加扣除標準。這些政策力度如何？會帶來哪些影響？后續(xù)政策還有哪些調整空間？

??01 限購城市首付比例下調空間打開
二套房利率加點收窄40BP利好改善

??8月31日，央行、金監(jiān)局調整優(yōu)化差別化信貸政策，主要涉及下調首付比例和二套房貸利率兩方面。具體來說：第一，首付比例下限統(tǒng)一調整為首套20%、二套30%，不再區(qū)分地區(qū)限購與否。對于不限購城市而言，原本執(zhí)行的就是這一標準，新政并沒有邊際放松，而對于限購城市而言，首套、二套的首付比例下限與之前相比都下調了10個百分點。

??這意味著，多數(shù)核心一二線城市首套、二套房首付比例都有了下調空間。比如杭州、廈門、蘇州、南京等二線城市現(xiàn)行首套、二套最低首付比例為30%、40%，一線城市普遍更嚴格，北京、上海首套房最低首付35%，二套（非普）更是高達70%-80%。大部分弱二線和三四線城市已經調整到位，新政沒有實質性影響。據我們統(tǒng)計，2022年以來，包括太原、貴陽、東莞、惠州在內的至少102個城市官宣下調首套房最低首付至20%，當然，還有更多的城市沒有明確發(fā)文，但已經落地實施。

??第二，二套房利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP，即加點收窄40BP。按照貸款200萬元等額本息30年計算，加點調整后每月可少還478元月供，累計利息總額減少約17萬元，購買二套房還貸壓力將有所減輕，利于改善性需求釋放。

??需要說明的是，以上兩項政策，相當于中央給地方政策工具箱加籌碼，至于是否啟用、怎樣啟用，最終取決于地方。類比于之前限購城市首付比例下限是30%、40%，而上海一直實行的是首套35%、二套普宅50%非普70%的標準，另外上海二套房貸利率加點為105BP，也高于60BP的原全國下限。

??我們推測，二線和三四線城市將快速響應，首付比例、二套房貸利率應降盡降至全國下限，一線城市中，市場承壓已久的廣州、深圳更有調整動力，而具有風向標意義的北京、上海松綁更趨謹慎，預計信貸政策小步微調。

??02 存量房貸降息
提高個稅抵扣額度意在減負擔促消費
但前者覆蓋人群有限

??8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)文，指導下調存量首套住房貸款利率。9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

??不過，這與市場所期待的首套二套普降、拉平存量新增房貸利差，還存在明顯差距，政策受益人群也比較有限。具體來說：①首套約束，本次新政適用范圍只限于首套房，二套存量房貸款利率暫時不會有變化；②加點調整約束，舉例來說明，張三于2021年6月在廣州買首套房，貸款利率為LPR+100BP，而當時廣州最低的利率為LPR+80BP，那么新政后張三的存量房貸利率最多只能下調20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限，與現(xiàn)在廣州LPR+0BP的新增房貸利率比，利差依然高達60BP。更何況像張三這樣的加點高于城市標準的情況并非常態(tài)，多限于信貸資金緊張或個人信用資質欠佳時的溢價，多數(shù)人當時購房利率是按照LPR+80BP計，那么新政后存量房貸利率并不會發(fā)生改變。

??同一天，國務院提高扶老育幼三項個稅專項附加扣除標準。3歲以下嬰幼兒照護專項附加扣除標準，由每個嬰幼兒每月1000元提高到2000元；子女教育專項附加扣除標準，由每個子女每月1000元提高到2000元；贍養(yǎng)老人專項附加扣除標準，由每月2000元提高到3000元。

??存量房貸降息和專項附加扣除標準提升，旨在減輕居民負債壓力和納稅負擔，進而釋放購買力，促進包括住房在內的各類消費。

??03 政策效果或不及2014-2016
后續(xù)稅費減免、限價限購限貸均有優(yōu)化空間

??8月末，認房不認貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地，我們依稀可以從中看到2014-2016救市政策的影子。2014年9月30日，二套房貸款實行認貸不認房，2015年3月30日，調降二套房首付比例下限至40%。2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調整為不低于25%。2016年2月1日，不限購首套首付比例下限降為20%，二套降為30%。輪番政策刺激下，房地產市場輪動復蘇，2014年四季度，一線城市房地產市場率先回溫，2015年，二線“四小龍”和中西部城市市場漸次回暖，2016年，三四線城市全面轉暖。但舊藥或許難解新疾，與2014年相比，一方面，行業(yè)環(huán)境天翻地覆，城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實，行業(yè)再難回到往日高速增長軌道。另一方面，居民風險偏好下降、收入和房價增長預期羸弱，無論是降首付、認房不認貸擴大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負債，只有在穩(wěn)定的收入增長預期和房價上漲（至少不下跌）預期下，才能真正轉化為有效購房需求。在經歷3年疫情后，居民風險偏好下降，縮減開支、提前還貸均是體現(xiàn)，唯有穩(wěn)住預期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進住房等消費。

??如果本輪政策實施效果不理想，后續(xù)還可能出臺的政策有：第一，交易稅費減免，比如減征免征契稅，又比如縮短增值稅和個稅的免征年限，由5年調整為2年；第二，限價放寬乃至取消，讓住房價格回歸市場化；第三，限購政策局部調整，二線城市進一步松綁甚至全面放開，一線城市精細化調整；第四，限貸政策尚存松綁空間，比如認貸不認房，貸款已結清的情況話無論是否有房，再購房都可享受首套房優(yōu)惠政策。