??自2018年4月海南“全域限購(gòu)”政策發(fā)布后，至今已過(guò)去了5年之久。

??5年里，海南樓市究竟發(fā)生了哪些變化？

??我們揀取海南4個(gè)典型房地產(chǎn)市縣，將過(guò)去5年官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)一一進(jìn)行了梳理，并繪制了一幅海南樓市“曲線圖”，試圖從一個(gè)側(cè)面解析“以壯士斷腕決心擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴”省份，在過(guò)去5年樓市發(fā)生的變化。

??一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)的市縣，為何房屋銷售量在一年后跌至低谷？在其他市縣樓市“腰斬”的同時(shí)，它為什么依然樓市堅(jiān)挺？這其中的成因較為復(fù)雜。

??但我們從冗繁的數(shù)據(jù)中，找到了過(guò)去5年海南樓市發(fā)生的變化：房屋銷售的量?jī)r(jià)走勢(shì)、區(qū)域樓市的活躍度，以及不同區(qū)域的房產(chǎn)消費(fèi)屬性……

??只有認(rèn)真總結(jié)過(guò)去，才能更好謀劃將來(lái)。

??有房企認(rèn)為，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著巨大的壓力，在政策層面也有一些亟待解決的方面。但在研究構(gòu)建具有海南自貿(mào)港特色的城鄉(xiāng)住房保障制度體系的大前提下，如何處理好產(chǎn)業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)適配關(guān)系，本身就是一件極具智慧的事兒。

??房地產(chǎn)“四強(qiáng)市縣”這5年

??今年1~7月份，海南房屋銷售面積約498萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)30.65%；銷售總金額約869億元，較去年同期增長(zhǎng)30.9%。

??在上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，海口市、三亞市、陵水縣及澄邁縣4市縣房屋銷售面積占全海南省近70%，銷售額超過(guò)全省的80%。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，在最近5年的數(shù)據(jù)中，從房屋銷售面積及銷售額兩個(gè)維度來(lái)看，上述4個(gè)市縣也處于海南省房地產(chǎn)前四強(qiáng)的位置。

??記者收集和整理了海南樓市過(guò)去5年來(lái)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從而發(fā)現(xiàn)海南房地產(chǎn)“四強(qiáng)市縣”的市場(chǎng)客觀變化。

??以2018年海南“全域限購(gòu)”為“分水嶺”：2017年全省房屋銷售面積約為2293萬(wàn)平方米、銷售額近2714億元；2018年全省銷售面積銳減至1432萬(wàn)平方米，銷售額減少至2083億元，市場(chǎng)的兩個(gè)重要數(shù)據(jù)分別減少了37.5%和23%。

??用淺顯的說(shuō)法，兩年度數(shù)據(jù)相比，后一年860余萬(wàn)平方米房屋銷售面積、630余億元銷售額被“蒸發(fā)”了。

??上述同比數(shù)據(jù)的大幅減少，主要集中在“四強(qiáng)市縣”。單以房屋銷售額而言，?？?018年與前一年同期相比減少了21%，其中陵水、澄邁兩縣分別減少了44.3%、12%。

??2018年，三亞以601億元房屋銷售額反超?？诘?20億元。單就三亞而言，2018年與2017年數(shù)據(jù)相比，銷售面積及銷售額卻均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，分別增長(zhǎng)了14.5%和9.1%。

??但三亞上揚(yáng)的個(gè)案在海南樓市普遍下行的走勢(shì)中，想驅(qū)動(dòng)“大盤”顯然有些乏力?！叭蛳拶?gòu)”等樓市政策的出臺(tái)，對(duì)海南樓市產(chǎn)生了深刻的影響。

??2018年至2021年，?？诜课蒌N售面積及銷售額均處于“爬坡”趨勢(shì)，在2021年抵達(dá)了曲線圖的頂峰，年銷售額接近767億元，占當(dāng)年全省銷售額49%之多。

??但在2018年至2020年區(qū)間，三亞、陵水及澄邁三市縣的房屋銷售面積及銷售額一路狂跌。從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年，陵水房屋銷售額跌至5年周期內(nèi)的最低點(diǎn)，從頭一年的239億元“縮水”至不足38億元，減少了84.2%。

??行業(yè)人士分析，“四強(qiáng)市縣”在“5年周期”的反差變化，主要是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。海南“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”——“全域限購(gòu)”，在一定程度上激發(fā)了省會(huì)?？趧傂枞巳旱南M(fèi)?！皹鞘姓呲厙?yán)，房?jī)r(jià)是否上漲”等消費(fèi)心理的擔(dān)憂，從某種意義上也刺激了樓市的剛性消費(fèi)。另外，隨著海南人才引進(jìn)的力度加大，也加速了?？谏唐纷≌娜セ?。

??三亞等3市縣出現(xiàn)樓市走低的情況，也與當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策有關(guān)，特別是陵水、澄邁兩個(gè)休閑養(yǎng)老、旅游度假元素明顯的區(qū)域，相比海口剛需購(gòu)房人群要大幅減少。

??部分樓市銷量曾一度“腰斬”

??從區(qū)域位置來(lái)看，海南房地產(chǎn)“四強(qiáng)市縣”中，?？凇⒊芜~位于海南的北端，即“海澄文”一體化范疇；三亞、陵水位于海南的南端，屬于“大三亞”范疇。這“一北一南”房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，也基本上代表了海南樓市的典型變化。

??過(guò)去5年間，?？跇鞘邢鄬?duì)堅(jiān)挺，但穩(wěn)坐“第二把交椅”的三亞，樓市曾一度“腰斬”。以年度銷售面積而言，2018年，三亞房屋銷售面積約為245萬(wàn)平方米，當(dāng)年占全省房屋銷售量的17%。但到2019年僅為121萬(wàn)平方米，2020年銳減至77萬(wàn)平方米。

??從房屋銷售額來(lái)看，2018年，三亞超過(guò)601億元，約占全省當(dāng)年銷售額的29%。但到了2019年約為307億元，2020年約為213億元。這意味著，三亞在過(guò)去5年間房屋銷售曾跌至歷史最低谷。

??與三亞房屋銷售“齊跌”的還有陵水、澄邁兩縣。其中，陵水縣房屋銷售面積從2018年最高點(diǎn)89萬(wàn)平方米，跌至2019年15萬(wàn)平方米；澄邁縣從2018年211萬(wàn)平方米，跌至2022年約35萬(wàn)平方米。

??三亞等市縣銷售面積及銷售額逐年“腰斬”，除了上述限購(gòu)等樓市調(diào)控政策原因外，還跟海南全省商品住宅土地供應(yīng)“扎緊口袋”有關(guān)。另一個(gè)重要的原因，那就是與這3市縣的市場(chǎng)消費(fèi)屬性有關(guān)，與?？谙啾?，后3個(gè)區(qū)域更偏向養(yǎng)老度假、休閑旅居等屬性占比偏重。

??以澄邁縣為例，它位于海南島的西北部，毗鄰海南省會(huì)?？冢浴笆澜玳L(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、世界富硒福地、中國(guó)綠色名縣”的高知名度，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去20年里得到了較快的發(fā)展。特別是縣城所在地的金江鎮(zhèn)、老城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地的老城鎮(zhèn)等，開(kāi)發(fā)商云集，樓盤林立。

??但相比而言，澄邁縣房屋均價(jià)相對(duì)較低，單套房屋總房款額度并不大，加上毗鄰省會(huì)海口，市場(chǎng)更偏養(yǎng)老屬性。

??陵水縣位于海南島東南部，地處“北緯18度”，屬于“大三亞”市縣，旅游資源十分豐富，相對(duì)房?jī)r(jià)較高的三亞，旅居型住房消費(fèi)群體更愿意選擇在陵水購(gòu)房。

??4市縣樓市5年價(jià)格之變

??在海南5年房地產(chǎn)周期里，記者發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：?？跇鞘凶邉?shì)呈現(xiàn)“先揚(yáng)后降”，三亞等3“房地產(chǎn)強(qiáng)市縣”則表現(xiàn)為“先跌后緩慢爬坡”的曲線圖。

??具體到房屋銷售面積及銷售額上，從2018年開(kāi)始，三亞、陵水、澄邁3市縣樓市在前期呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，但海口市場(chǎng)表現(xiàn)堅(jiān)挺，并一路上揚(yáng)；但到2021年前后，海口樓市開(kāi)始出現(xiàn)下行趨勢(shì)，三亞等3市縣卻呈現(xiàn)“市場(chǎng)復(fù)蘇”的跡象，緩慢爬升。

??以陵水縣為例，該縣今年1~7月份房屋銷售有面積及銷售額，已接近或者超過(guò)過(guò)去“低谷”年度銷售面積或銷售額。

??在海南房地產(chǎn)“四強(qiáng)市縣”中，陵水縣房地產(chǎn)是不可忽視的。它曾是一個(gè)經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)的縣，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貢獻(xiàn)，曾被外界稱為“最有錢的縣”。

??陵水縣統(tǒng)計(jì)局在《2016年~2017年陵水房地產(chǎn)運(yùn)行分析》一文中寫到，2016年，該縣房屋銷售額284.1億元，同比增長(zhǎng)63.1%；該年度“開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)47.8%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5.2個(gè)百分點(diǎn)，居各行業(yè)之首”。

??上述文章說(shuō)，面向房地產(chǎn)征收的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及增值稅3個(gè)稅種，也是全縣地財(cái)收入的主要來(lái)源，3個(gè)稅種合計(jì)收入29.5億元，占稅收收入的78.3%，占地財(cái)收入的71.2%，房地產(chǎn)是陵水經(jīng)濟(jì)的支柱。

??哪些人群在陵水購(gòu)房呢？

??當(dāng)?shù)毓俜轿恼路治龇Q，由于北方持續(xù)的霧霾和寒冷天氣，海南的房產(chǎn)不再是純粹的投資、度假、養(yǎng)老產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)空氣嚴(yán)重污染現(xiàn)狀下的島外居民為健康著想的剛需房，陵水在海南的特殊地理位置和氣候環(huán)境，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為搶眼。

??2017年8月，陵水縣開(kāi)始探討房地產(chǎn)行業(yè)健康轉(zhuǎn)型發(fā)展。時(shí)任縣委主要領(lǐng)導(dǎo)在會(huì)上稱：“要走高端房地產(chǎn)的發(fā)展路子，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。”

??事實(shí)上，早在2016年，在其他市縣房?jī)r(jià)不足10000元/平方米的市場(chǎng)行情下，陵水縣商品房均價(jià)超過(guò)了18000元/平方米，并持續(xù)呈上漲趨勢(shì)。

??記者也根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了核算，2017年陵水縣房屋銷售均價(jià)超過(guò)20000元/平方米，2018年接近27000元/平方米，2022年超過(guò)了28000元/平方米，甚至在今年1~7月份，仍維持28000元/平方米的均價(jià)。

??在海南，陵水縣的“高房?jī)r(jià)”僅次于三亞。在記者階段性統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，陵水縣房屋銷售均價(jià)一度超過(guò)30000元/平方米，比同期三亞的房屋均價(jià)還要高。

??記者經(jīng)數(shù)據(jù)梳理得知，過(guò)去5年里，?？诜课蒌N售均價(jià)從2018年的13233元/平方米，漲至2023年7月（下同）16889元/平方米，三亞從24567元/平方米漲至27948元/平方米，澄邁從10061元/平方米漲至11098元/平方米。

??值得關(guān)注的是，最近在?？谂e行的一次海南房地產(chǎn)行業(yè)沙龍上，參會(huì)房企的主要負(fù)責(zé)人表示，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著巨大的壓力，比如融資難、市場(chǎng)信心不足等，區(qū)域市場(chǎng)的供求不平衡，在政策層面也存在一些亟待解決的問(wèn)題。其中，房企負(fù)責(zé)人特別提到，目前海南樓市中的商辦產(chǎn)品面臨巨大銷售壓力，去化難、市場(chǎng)消化周期長(zhǎng)。