??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議總結(jié)了十八大以來(lái)金融工作，分析金融高質(zhì)量發(fā)展面臨的形勢(shì)，部署當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的金融工作。

??值得注意的是，此次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)金融工作著墨頗多。

??會(huì)議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??事實(shí)上，房地產(chǎn)并不是金融工作會(huì)議的常規(guī)話題，以往金融工作會(huì)議中較少涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。而本次會(huì)議將房地產(chǎn)置于防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的框架下，其中的表述有很多新提法，非常系統(tǒng)、全面、高度地概況了當(dāng)前房地產(chǎn)金融工作的范圍和重點(diǎn)，對(duì)于各地、各部門和各機(jī)構(gòu)開(kāi)展房地產(chǎn)工作具有非常好的指導(dǎo)效應(yīng)。

??房企監(jiān)管上升到首位

??“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，在以往各類會(huì)議的表述中沒(méi)有出現(xiàn)，此次提出具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，既然提及健全，就說(shuō)明過(guò)去存在一些漏洞。比如，房企金融問(wèn)題的導(dǎo)火索“商票違約”事件。從這兩年的債務(wù)違約事件中可以看出，房企各類融資規(guī)模較大且錯(cuò)綜復(fù)雜，在這方面缺乏監(jiān)管，所以此次提及對(duì)房企主體監(jiān)管制度的健全，具有非常好的導(dǎo)向。

??另一方面，就是對(duì)資金的監(jiān)管。過(guò)去幾年，房企資金方面存在亂象，包括預(yù)售資金挪用、蒸發(fā)等問(wèn)題時(shí)有出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致樓盤交付出現(xiàn)問(wèn)題。

??同策研究院指出，加強(qiáng)資金監(jiān)管并非只針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)，在未來(lái)所有企業(yè)的所有項(xiàng)目都可能會(huì)進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管階段，基本實(shí)現(xiàn)資金封閉管理，直至項(xiàng)目竣工。目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于按揭貸款的發(fā)放已經(jīng)根據(jù)工程進(jìn)度做了調(diào)整，開(kāi)發(fā)商的回籠資金的節(jié)奏也在放緩。

??完善宏觀審慎管理

??國(guó)泰君安的研報(bào)指出，在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)“完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”，意味著針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀審慎角度的金融約束（例如三道紅線、貸款集中度等）仍將依據(jù)行業(yè)不同階段以不同形式出現(xiàn)。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，宏觀審慎管理，簡(jiǎn)單理解就是要采取宏觀的、逆周期、跨市場(chǎng)的策略，重點(diǎn)要以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)，同時(shí)減少金融出現(xiàn)跨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)傳染，這是房地產(chǎn)金融工作需要牢牢把握的大綱。尤其是房地產(chǎn)金融問(wèn)題，影響了各地金融系統(tǒng)、宏觀經(jīng)濟(jì)、民生問(wèn)題，更需要堅(jiān)持此類管理的理念

??實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，曾于2018年提及過(guò)，但隨著當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，對(duì)于此類金融政策和制度的市場(chǎng)環(huán)境需要有著清醒的認(rèn)識(shí)，尤其是要考慮到出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最近幾年出現(xiàn)的爛尾樓、房企債務(wù)、存量房貸壓力過(guò)大，以及二手房掛牌難以消化所產(chǎn)生的問(wèn)題影響面較大，且具有破壞性，此類問(wèn)題必須深入系統(tǒng)解決，同時(shí)結(jié)合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和改革內(nèi)容，不斷完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

??合理融資需求要一視同仁

??此次會(huì)議還明確，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。這也為房地產(chǎn)企業(yè)、特別是民營(yíng)房企，在未來(lái)的投資過(guò)程中注入信心。

??近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，地方在房地產(chǎn)金融工作的推進(jìn)方面存在誤區(qū)。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題上，選擇的判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不是企業(yè)規(guī)模，而是依據(jù)企業(yè)的所有制性質(zhì)。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次提及“所有制”，比“國(guó)企民企”的定性要嚴(yán)厲，其實(shí)是希望各地有大局觀，要真正從企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的角度理解融資政策。也進(jìn)一步說(shuō)明接下來(lái)在融資工作中，會(huì)嚴(yán)管“挑三揀四”、“挑肥揀瘦”等操作，確保金融機(jī)構(gòu)積極有序、一碗水端平地提供融資服務(wù)，支持各類房企健康發(fā)展。

??政策工具箱納入金融工作體系

??此次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，因城施策用好政策工具箱，這也被認(rèn)為是豐富金融工作開(kāi)展的有效手段之一。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也體現(xiàn)了當(dāng)前政策工具需要打組合拳，包括了行政、金融、財(cái)稅等等的這些工具是促進(jìn)住房消費(fèi)提振的重要保障。唯有用好此類工具，才能更好促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)，也有助于房地產(chǎn)金融工作的更好開(kāi)展。

??而各地的金融問(wèn)題有一定差異，因城施策可以和金融穩(wěn)定工作相結(jié)合。除關(guān)注傳統(tǒng)的庫(kù)存、交易和價(jià)格等內(nèi)容外，也需要關(guān)注金融內(nèi)容，真正做好房地產(chǎn)金融工作。

??更好支持剛性和改善性住房需求

??房企的資金來(lái)源，大部分是依靠銷售回款。因此，化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最佳方案，就是要大力促進(jìn)銷售去化。

??本次會(huì)議提出“更好支持剛性和改善性住房需求”，也意味著當(dāng)前此類金融工作的開(kāi)展，必須時(shí)刻與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相結(jié)合。只有提振房地產(chǎn)銷售工作，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范才會(huì)更加容易。

??對(duì)此，同策研究院認(rèn)為，在刺激需求端還會(huì)有至少兩輪政策出臺(tái)。第一輪，就是針對(duì)一線及少數(shù)二線城市的“雙限”（限購(gòu)、限價(jià)）進(jìn)一步優(yōu)化，有可能會(huì)逐步取消。第二輪，則是在一線城市具備一定熱度的情況下，開(kāi)啟全面加杠桿的政策支持，屆時(shí)預(yù)計(jì)首套和二套房的首付比例會(huì)有明顯的下降。

??加快“三大工程”建設(shè)

??國(guó)泰君安認(rèn)為，此次會(huì)議明確加快房地產(chǎn)“三大工程”建設(shè)，即保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計(jì)將是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)和基建領(lǐng)域重要的增量投資。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去金融工作比較聚焦房企債務(wù)、保交樓和購(gòu)房問(wèn)題，現(xiàn)在增加“三大工程”，也說(shuō)明在防范化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對(duì)于此類新命題和新任務(wù)也需要有新的金融支持。

??而“三大工程”在今年高層的系列會(huì)議上持續(xù)提出，也說(shuō)明其是金融部門要理解的和支持的重點(diǎn)領(lǐng)域，尤其從房地產(chǎn)本身來(lái)說(shuō)，保障房和城中村領(lǐng)域需要持續(xù)發(fā)力。

??構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的提法越來(lái)越多的出現(xiàn)，也進(jìn)一步說(shuō)明高層對(duì)于此項(xiàng)工作的重視。而此次將其放入金融工作會(huì)議中，也說(shuō)明房地產(chǎn)發(fā)展新模式和金融工作有著較大關(guān)聯(lián)。

??嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，除了降低“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”等內(nèi)容外，當(dāng)前房地產(chǎn)新發(fā)展模式和金融的關(guān)系其實(shí)有很多新意。比如，各地都在推進(jìn)的現(xiàn)房銷售模式，在這一模式推進(jìn)下，預(yù)售制度或預(yù)售資金監(jiān)管政策就會(huì)變化，這就涉及到房地產(chǎn)金融工作和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸等金融業(yè)務(wù)的調(diào)整。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)建議，各地對(duì)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的要點(diǎn)要梳理，同時(shí)理解其和房地產(chǎn)金融工作的關(guān)系。

??防范風(fēng)險(xiǎn)傳遞共振

??此外，會(huì)議還明確，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行，規(guī)范金融市場(chǎng)發(fā)行和交易行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，防范風(fēng)險(xiǎn)跨區(qū)域、跨市場(chǎng)、跨境傳遞共振。盡管這一表述不直接針對(duì)房地產(chǎn)，但與房地產(chǎn)領(lǐng)域也有一定關(guān)聯(lián)。

??從近年來(lái)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的破壞性來(lái)看，確實(shí)出現(xiàn)了跨區(qū)域、跨市場(chǎng)和跨境的遞共振。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，區(qū)域公司金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響總部公司、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響銀行信貸質(zhì)量、美元債風(fēng)險(xiǎn)影響了境外投資者等。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于此類金融風(fēng)險(xiǎn)的理解非常關(guān)鍵，要系統(tǒng)有力地理解相關(guān)政策導(dǎo)向。對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，涉及到市場(chǎng)、交易、預(yù)期、傳染等內(nèi)容，而此類內(nèi)容需要引起房地產(chǎn)各機(jī)構(gòu)的重視。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題暴露比較多，但客觀上也為構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解模式創(chuàng)造了條件。各地要基于房地產(chǎn)和金融工作要求，積極促進(jìn)房地產(chǎn)金融工作的有序開(kāi)展。