??近日，以“新政后一線城市房地產(chǎn)形勢(shì)分析”為主題的易居論壇在上海舉行。本次論壇由上海易居房地產(chǎn)研究院舉辦，為上海市社聯(lián)第十七屆（2023） 學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)活動(dòng)月活動(dòng)之一。論壇邀請(qǐng)了四位來自一線城市的房地產(chǎn)資深人士，對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”后一線城市的樓市情況做了系統(tǒng)分析。包括房企、金融機(jī)構(gòu)和新聞媒體等50余人參會(huì)。此次論壇同時(shí)深入學(xué)習(xí)了近期召開的中央金融工作會(huì)議精神，共促房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??一線反饋：新政兩月來市場積極復(fù)蘇

??北京地產(chǎn)自媒體、阿倫侃房公眾號(hào)主理人喬玉龍介紹了北京的情況。第一、認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺(tái)后的前兩周，北京新房市場表現(xiàn)積極，體現(xiàn)在售樓處業(yè)務(wù)量增加、部分樓盤日均成交金額超1億元等。一些8月份新推的項(xiàng)目非常幸運(yùn)地趕上了這波利好政策和銷售窗口期。第二、二手房掛牌量增加，以老房源為主，即房齡在20-30年的“80后房源”。同時(shí)議價(jià)空間增大，包括學(xué)區(qū)房等項(xiàng)目。第三、換房需求充足，“賣舊換新”是最近兩個(gè)月的市場熱點(diǎn)。

??58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟介紹了上海的情況。第一、認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺(tái)后，包括互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)找房熱度、售樓處交易量、上門客戶咨詢量等都明顯增加。第二、區(qū)域市場方面，顧村、陳家鎮(zhèn)等郊區(qū)板塊熱度提升，和新盤供應(yīng)增加有關(guān)。部分板塊此前二手房交易熱，也利好置換交易，如楊行板塊。第三、出現(xiàn)了“反向置業(yè)”新情況，如昆山購房者到嘉定安亭購房，原因是300萬總價(jià)新房的首付門檻大幅降低。第四、政策工具豐富，包括公積金認(rèn)房不認(rèn)貸、金山調(diào)整人才購房政策等，有效解決了組合貸等購房問題。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹了廣州的情況。第一、其和京滬兩地相似，但回升更明顯。此前廣州有一輪量價(jià)調(diào)整，當(dāng)前市場回暖空間較大。第二、郊區(qū)市場庫存規(guī)模大，出現(xiàn)了高贈(zèng)送、價(jià)格優(yōu)惠等營銷活動(dòng)。市區(qū)改善型樓盤銷售總體不錯(cuò)。第三、限購放松后黃埔番禺兩區(qū)反饋?zhàn)詈?，是新廣州人關(guān)注度較高的區(qū)域。第四、總價(jià)和戶型是選房的參照標(biāo)準(zhǔn)。郊區(qū)項(xiàng)目價(jià)格足夠低，市場認(rèn)可度就高。中心城區(qū)緊湊型戶型、80-90平米三房等空間利用感好的房源更受寵。

??高力國際深圳研究部負(fù)責(zé)人亢亞娟介紹了深圳的情況。第一、新政后市場表現(xiàn)不錯(cuò)，包括新盤到訪量、二手房帶看量和交易量等都有積極表現(xiàn)。這說明新政后市場總體在改善。漲勢(shì)放緩和數(shù)據(jù)波動(dòng)、交易數(shù)據(jù)滯后等有關(guān)。第二、上半年深圳推了13個(gè)人才房項(xiàng)目，涉及近1萬套，搖號(hào)認(rèn)購量達(dá)到6500套，兩房認(rèn)購率接近9成，較好地滿足了人才的住房需求。第三、樓盤供應(yīng)充足活躍，其中9月份新房預(yù)售面積創(chuàng)年內(nèi)最高，二手房房東借市場活躍積極掛牌出手房源。

??市場總結(jié)：后續(xù)回暖向好趨勢(shì)不變

??本次論壇與會(huì)嘉賓認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸新政兩個(gè)月來，一線城市各市場積極消化政策，市場交易提振、市場信心持續(xù)恢復(fù)，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場回暖向好的趨勢(shì)。第一、一線城市政策工具科學(xué)完備，持續(xù)降低了購房成本和入市門檻，更好滿足了合理住房消費(fèi)需求。第二、包括總價(jià)可承受、戶型不錯(cuò)的房源，其市場認(rèn)可度不錯(cuò)，恰說明購房需求回歸本源，大家更關(guān)心實(shí)際居住的功能。第三、一線城市發(fā)揮了領(lǐng)頭羊角色，市場復(fù)蘇說明中國房地產(chǎn)內(nèi)需動(dòng)力充足，對(duì)于全國市場回暖有非常好的示范效應(yīng)。

??本次論壇深入了解各地反饋的新情況，包括交易量沖高后的走勢(shì)、二手房掛牌量、房源結(jié)構(gòu)、房貸利率、購房者消費(fèi)能力、政策邊際效應(yīng)、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、中心城區(qū)和郊區(qū)市場等。本次論壇認(rèn)為，在人口增長、城鎮(zhèn)化、行業(yè)發(fā)展底層邏輯等發(fā)生變化的情況下，如何進(jìn)一步提升整體的市場活力、增強(qiáng)市場信心、持續(xù)釋放消費(fèi)需求，是目前行業(yè)比較關(guān)心的內(nèi)容。

??與會(huì)嘉賓一致認(rèn)為，當(dāng)前全國各地購房政策效應(yīng)在積極釋放，進(jìn)一步增強(qiáng)了大家對(duì)于購房政策的信心，也對(duì)市場回暖保持了期待。對(duì)于四季度和明年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，具有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和大趨勢(shì)。易居論壇認(rèn)為，經(jīng)過過去兩年房地產(chǎn)的調(diào)整，各部門對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有了更新更全的思路。包括此次認(rèn)房不認(rèn)貸后一線城市的表現(xiàn)，說明我們正精準(zhǔn)施策、因城施策、科學(xué)施策，其將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)朝著高質(zhì)量發(fā)展的方向前進(jìn)。

??把握大勢(shì)：在改革發(fā)展中促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展

??此次論壇召開期間，恰值中央金融工作會(huì)議召開之際。論壇舉辦方借此次會(huì)議契機(jī)，組織與會(huì)嘉賓積極討論房地產(chǎn)金融最新精神。同時(shí)結(jié)合近期市場熱點(diǎn)“房改”內(nèi)容，與會(huì)嘉賓深入思考。大家一致認(rèn)為，把握時(shí)和勢(shì)非常關(guān)鍵。在新一輪改革和發(fā)展的有利時(shí)機(jī)下，房地產(chǎn)業(yè)各部門更應(yīng)該增強(qiáng)信心、珍惜機(jī)會(huì)、主動(dòng)思考，為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展積極努力。

??10月31日，中央金融工作會(huì)議召開。此次會(huì)議明確，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。本次易居論壇參會(huì)者一致認(rèn)為，梳理歷年幾次金融工作會(huì)議，可以看出此次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)有更大的關(guān)注，恰說明房地產(chǎn)金融工作的重要性。在房地產(chǎn)供求關(guān)系重大變化的新形勢(shì)下，更應(yīng)把新發(fā)展模式和房地產(chǎn)金融工作結(jié)合好、落實(shí)好。

??本次易居論壇對(duì)于近期熱議的“房改”話題也做了討論。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，觀察近期關(guān)注度比較高的保障性住房內(nèi)容，能夠看出“市場歸市場、保障歸保障”的改革路線正不斷清晰。各地各部門要深入理解“保障什么”、“保障房產(chǎn)品線梳理”、“保障房運(yùn)作模式”等內(nèi)容。同時(shí)，要系統(tǒng)梳理最近幾年房地產(chǎn)業(yè)的新情況和新問題，包括預(yù)售資金監(jiān)管問題、保交樓情況、現(xiàn)房認(rèn)購情況、高品質(zhì)住宅建設(shè)等，基于問題導(dǎo)向和科學(xué)精神，在改革發(fā)展中促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。