??點擊查看完整版報告：[易居研究院]對財政部房地產(chǎn)政策的分析——專項債收儲效應(yīng)等研究

??10月12日，財政部召開新聞發(fā)布會。此次提及多條房地產(chǎn)政策內(nèi)容，為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造良好條件。尤其是“發(fā)行專項債收購存量房”的表述積極重要。

??一、明確專項債收購存量房

??此次明確財政政策對“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的支持，對消化房企庫存房源和土地落實財政支持，屬于重要的財政工具。用好專項債券來收購存量商品房，并用作各地的保障性住房。這意味著地方政府專項債擴容（其他兩項包括資本金使用和新質(zhì)生產(chǎn)力支持）。從專項債的歷史功能來說，其一般不“涉房”，過去僅有的領(lǐng)域也主要局限在棚改等領(lǐng)域，很少會介入到房地產(chǎn)一些比較細的領(lǐng)域。而今年自然資源部等部門已多次提及財政工具對存量土地和房屋盤活的導向，同時財政部門也多次提及專項債工具擴圍事項。據(jù)此認為，四季度專項債收購存量商品房的準備工作會加速，明年上半年各地部門或發(fā)行“收儲存量土地或存量商品房專項債計劃”。

??按照此次財政部對存量土地和房屋的收儲規(guī)劃，思路非常清晰。對于已經(jīng)建好但沒有銷售的房屋，后續(xù)直接動用專項債來收購，進而充當保障房房源，快速供應(yīng)保障房。對于完全沒有開發(fā)的土地，則通過專項債來進行收儲，納入2025年的土地儲備項目中。對于在建且已銷售的房屋，將通過住建部融資協(xié)調(diào)機制，加強資金支持，推進保交房工作。當前各地都已發(fā)布過存量住宅用地和項目清單（含未開工項目、已開工未銷售項目、已開工且已銷售項目等），基礎(chǔ)數(shù)據(jù)扎實，后續(xù)和專項債結(jié)合的效率將提高。

??此類地塊收儲帶來兩個積極影響。對于收儲土地作為土地儲備項目的，則可以優(yōu)化2025年的供地模式，尤其土地儲備中部分地塊由此類收儲的地塊來充當。而對于作為保障房的房源，后續(xù)可以為保障房房源供應(yīng)增添動力，有助于推進配售型保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、人才住房、公租房、安置房等保障房供應(yīng)。而此類操作下，將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)供求關(guān)系，既減少存量資產(chǎn)背后的風險，也促進住房工作更好開展。