??導(dǎo)語(yǔ)

??一系列政策加持下，預(yù)期10月房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升可期。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??10月17日上午，國(guó)新辦舉辦新聞發(fā)布會(huì)，住建部、財(cái)政部、自然資源部、央行、金監(jiān)總局等五部委介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。發(fā)布會(huì)有哪些新提法？未來(lái)房地產(chǎn)方面還會(huì)有哪些增量支持政策？

??01

??賦權(quán)取消限購(gòu)、限售、限價(jià)、普宅標(biāo)準(zhǔn)，考慮虹吸效應(yīng)一線調(diào)控或保持現(xiàn)有松緊度

??住建部部長(zhǎng)倪虹表示抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套“組合拳”，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，概括起來(lái)，就是“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。四個(gè)取消，就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類(lèi)購(gòu)房的限制性措施。主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

??此外，針對(duì)大城市放開(kāi)限制性購(gòu)房政策是否會(huì)產(chǎn)生虹吸效應(yīng)的問(wèn)題，倪虹部長(zhǎng)也提到，從規(guī)律上看，“虹吸效應(yīng)”是世界城市發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象。從影響上看，“虹吸效應(yīng)”有利有弊，在不同城市和城市的不同發(fā)展階段，“虹吸效應(yīng)”會(huì)產(chǎn)生不同影響。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，中國(guó)政府注重引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策，也是防止房地產(chǎn)領(lǐng)域“虹吸效應(yīng)”負(fù)面作用的一種制度安排。謝謝。

??我們監(jiān)測(cè)到，9月政治局會(huì)議召開(kāi)以來(lái)，地方調(diào)控政策加速松綁，9月26日到10月16日，共有70個(gè)城市出臺(tái)81次放松性政策，廣州、天津全面取消限購(gòu)，北京、上海、深圳分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)政策，廈門(mén)、深圳等取消限售，深圳、無(wú)錫、杭州等取消新房限價(jià)。關(guān)于倪部長(zhǎng)提到的虹吸效應(yīng)，我們的解讀是，為了防止虹吸效應(yīng)負(fù)面作用擴(kuò)大化，在9月末這輪調(diào)整后，北京、上海、深圳等三個(gè)尚未取消限購(gòu)的城市，短期內(nèi)四限政策將保持現(xiàn)有松緊度運(yùn)行，除非房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步惡化，否則全面放開(kāi)的可能性不大。

??02

??新增100萬(wàn)套城中村改造貨幣化安置，參照2017棚改有望帶動(dòng)近1億平住宅銷(xiāo)售

??住建部部長(zhǎng)倪虹表示，房地產(chǎn)政策組合拳的兩個(gè)增加，其一就是要增加城中村改造規(guī)模。今年增加100萬(wàn)套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬(wàn)套，并通過(guò)貨幣化方式，加大政策支持力度，一是重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市。二是開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專(zhuān)項(xiàng)借款。三是允許地方發(fā)行政府專(zhuān)項(xiàng)債。四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

??獲得政策支持的項(xiàng)目需具備兩點(diǎn)條件，第一，群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱患比較突出的。第二，項(xiàng)目的兩個(gè)方案要比較成熟，一個(gè)是征收安置方案要做得扎實(shí)，能夠確保征收工作順利推進(jìn)，另一個(gè)是資金大平衡方案能夠做到項(xiàng)目總體平衡，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??我們認(rèn)為，新增100萬(wàn)套城中村改造，并實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，可以釋放出規(guī)?？捎^的增量購(gòu)房需求，有助于存量住房消化。參照我們此前對(duì)2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測(cè)算，2017年全國(guó)開(kāi)工609萬(wàn)套棚改，其中貨幣化安置約360萬(wàn)套，假設(shè)每套棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)購(gòu)置85平方米的住房，共計(jì)撬動(dòng)3.1億平方米的住宅銷(xiāo)售，占當(dāng)年銷(xiāo)售份額的21.5%。以此粗略推算，100萬(wàn)套的城中村改造或?qū)?dòng)近1億平方米住宅銷(xiāo)售。

??03

??“白名單”信貸規(guī)模增至4萬(wàn)億元，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸、撥付能早盡早

??國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企介紹，10月16日，白名單”已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。未來(lái)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將有三方面優(yōu)化：

??第一，將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。今后符合“白名單”標(biāo)準(zhǔn)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均應(yīng)該按照“白名單”管理，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。在具體流程上采取審核與備案兩種形式。在審核方面，按照目前城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制對(duì)“白名單”項(xiàng)目的流程繼續(xù)發(fā)揮作用，繼續(xù)保留，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司也可以跟銀行一起商量，銀行按照授信標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，通過(guò)“白名單”機(jī)制進(jìn)行備案，納入“白名單”管理。貸款應(yīng)貸盡貸。

??第二，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目要做到“應(yīng)貸盡貸”。進(jìn)一步加大力度，逐項(xiàng)目落實(shí)貸款投放進(jìn)度，適度下放審批權(quán)限，提高審批和放款效率，按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，及時(shí)發(fā)放貸款。各城市協(xié)調(diào)機(jī)制也要積極協(xié)調(diào)相關(guān)各方，加大問(wèn)題項(xiàng)目的修復(fù)力度，落實(shí)貸款發(fā)放條件，配合金融機(jī)構(gòu)做好貸款的審核和發(fā)放。原則上，如果有關(guān)條件和要求沒(méi)有發(fā)生變化，對(duì)于進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目，銀行就應(yīng)做到“應(yīng)貸盡貸”。

??第三，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。目前商業(yè)銀行是按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分批將貸款資金撥付給房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，并且直接受托支付給材料商、施工方等上下游企業(yè)。今后，商業(yè)銀行可以在與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)一致的前提之下，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供的用款計(jì)劃，將全部貸款提前發(fā)放至房地產(chǎn)項(xiàng)目公司開(kāi)立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶(hù)，后續(xù)依據(jù)實(shí)際用款申請(qǐng)，從監(jiān)管賬戶(hù)受托支付到用款對(duì)象，把資金撥付的時(shí)間提前，只要授信審批通過(guò)后，就可以把全部貸款發(fā)放到房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資金監(jiān)管賬戶(hù)。

??我們認(rèn)為，“白名單”擴(kuò)圍及撥付方式優(yōu)化有助于實(shí)現(xiàn)保交樓目標(biāo)，有效保障所有在建項(xiàng)目獲得必要融資支持，有利于房屋建成，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，同時(shí)納入“白名單”以后項(xiàng)目管理更規(guī)范，融資也更快捷更便利，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。

??04

??財(cái)政支持專(zhuān)項(xiàng)債回購(gòu)存量土地和住房，取消普宅減輕增值稅、土地增值稅負(fù)擔(dān)

??10月11日，財(cái)政部曾在新聞發(fā)布會(huì)上提到關(guān)于房地產(chǎn)的三項(xiàng)財(cái)政支持，即專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備、專(zhuān)項(xiàng)債用于收購(gòu)存量房、調(diào)整與普宅相關(guān)稅費(fèi)。10月17日，財(cái)政部財(cái)政部財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超、自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲就相關(guān)政策細(xì)節(jié)做了說(shuō)明。

??第一，專(zhuān)項(xiàng)債+專(zhuān)項(xiàng)借款，用于支持地方回購(gòu)存量土地。優(yōu)先回購(gòu)企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)或者不愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、尚未動(dòng)工建設(shè)的住宅、商服用地，及時(shí)匹配專(zhuān)項(xiàng)債券等資金。研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專(zhuān)項(xiàng)借款，作為專(zhuān)項(xiàng)債券的補(bǔ)充，中國(guó)人民銀行提供專(zhuān)項(xiàng)再貸款支持。對(duì)于收回來(lái)的土地，再次組織供應(yīng)用于房地產(chǎn)的，將嚴(yán)格把控。市場(chǎng)確有需求的，才可以?xún)?yōu)化條件、精準(zhǔn)投放，但必須控制在收回收購(gòu)總量的一定比例之內(nèi)。

??第二，允許地方專(zhuān)項(xiàng)債用于收儲(chǔ)存量住房。支持地方用好專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，這項(xiàng)政策主要是由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化運(yùn)作，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

??第三，研究取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后的增值稅、土地增值稅政策?，F(xiàn)行政策是在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線城市以外，在其他城市，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個(gè)一線城市，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住宅免征增值稅，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住宅要征收增值稅。在土地增值稅方面，對(duì)建造銷(xiāo)售增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)由各省明確。

??我們認(rèn)為，前兩項(xiàng)政策政策都致力于消化存量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸供需平衡。以收儲(chǔ)存量房為例，支持使用地方專(zhuān)項(xiàng)債用于收儲(chǔ)，可以有效補(bǔ)充收儲(chǔ)資金來(lái)源，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、商業(yè)銀行發(fā)放貸款積極性不高導(dǎo)致收儲(chǔ)進(jìn)度遲緩的問(wèn)題，進(jìn)而推進(jìn)地方收儲(chǔ)進(jìn)展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標(biāo)。而調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)取消后的增值稅、土地增值稅相關(guān)規(guī)定，將有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??總的來(lái)看，一系列政策加持下，預(yù)期10月房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升可期。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月前2周新房成交呈探底回升之勢(shì)，30個(gè)重點(diǎn)城市前13天新房成交較9月前13天增長(zhǎng)27%，一線城市成交較9月同期增長(zhǎng)29%，較去年10月前13天增長(zhǎng)14%。二手房成交逐周回升，10月第二周14城成交同環(huán)比均倍增，深圳、杭州成交規(guī)模創(chuàng)今年單周新高，受?chē)?guó)慶假期影響，14城前13天成交較9月同期下降32%，較去年同期下降12%，預(yù)計(jì)后續(xù)跌幅將收窄直至回正。