[易居研究院]100城住宅用地價格月報(2020年10月)

地價泡沫有效遏制 南京等城市穩(wěn)地價效果明顯

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報 之

【100城住宅用地價格報告】

??核心 · 觀點

??百城地價

??今年前10月地價把控積極得當(dāng)，地價泡沫得到有效遏制。以南京為例，今年其土地交易市場的管控明顯增多，地價上揚(yáng)勢頭被打壓，當(dāng)前地價漲幅總體進(jìn)入平穩(wěn)的態(tài)勢，值得其他城市學(xué)習(xí)。

??市場預(yù)測

??考慮到房地產(chǎn)調(diào)控和三道紅線約束的大背景不變，所以地價短期內(nèi)難以抬頭。但是也要防范新的風(fēng)險，比如說隨著房企年度銷售業(yè)績的完成，部分房企又會重新拿地，此時要防范地價炒作的風(fēng)險。

01

百城地價

??1、成交價格：近4個月均位于6000元以下的水平

??1-10月份，全國100個城市住宅用地價格為5811元/平方米，同比上漲5.9%。該增速相比1-9月份的6.9%已經(jīng)明顯收窄，充分說明地價走勢在降溫。而從單月數(shù)據(jù)看，今年4-6月份是地價上漲、地價泡沫增大的階段，其單月地價水平分別為6468、6743和6077元/平方米，均超過了6000元/平方米的水平線。而下半年地價持續(xù)下跌，7-10月份單月地價分別為5740、5873、5180和4797元/平方米，均位于6000元/平方米的水平線以下，且呈現(xiàn)了比較明顯的下行態(tài)勢。另外10月份單月地價為最近12個月的最低水平。

??7-10月份恰是全國房地產(chǎn)政策重新收緊、三道紅線新政出臺的階段。這一大背景不會改變，所以可以認(rèn)為短期內(nèi)地價大漲或反彈的幾率較小。近期央行行長易綱、銀保監(jiān)會主席郭樹清表示要管理好房地產(chǎn)市場風(fēng)險，建立長效機(jī)制，遏制房地產(chǎn)泡沫這個威脅金融安全的最大“灰犀牛”。而從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，房地產(chǎn)泡沫和地價泡沫有直接的關(guān)聯(lián)。所以當(dāng)前百城地價泡沫減少，實際上是有助于房地產(chǎn)泡沫的減少，對于后續(xù)房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定都有積極的作用。

02

城市分類

??1、一線城市：漲幅要高于其他兩類城市

??1-10月份，4個一線城市住宅用地價格為17028元/平方米，同比上漲16.1%。一線城市地價走勢有兩個特點。第一、地價絕對水平較高，明顯超過了二線城市和三四線城市，除了大城市本身的特性以外，其今年很多市中心地塊的出讓，也推高了地價，比如上海在內(nèi)環(huán)內(nèi)也出讓了多幅住宅用地，自然容易帶動地價上漲，所以地價水平和供地的結(jié)構(gòu)有關(guān)。第二、地價上漲幅度較大，也高于二線城市和三四線城市。今年很多央企和知名民企也重回一線城市，容易抬高地價水平。當(dāng)然從趨勢看，當(dāng)前地價漲幅開始回落，具有非常好的信號意義。

??2、二線城市：南京穩(wěn)地價工作值得肯定

??1-10月份，32個二線城市居住用地價格為5920元/平方米，同比上漲3.5%。觀察歷史數(shù)據(jù)，二線城市今年地價漲幅總體可控。第一、類似蘭州、銀川、烏魯木齊等西部城市的地市開始活躍，此類城市地價的絕對值并不高，所以客觀上會拉低32個二線城市的地價水平。第二、對于一些熱點二線城市來說，地價調(diào)控的政策措施到位，也容易促進(jìn)地價的穩(wěn)定。比如說南京屬于今年地價調(diào)控較為積極的城市，管控地價政策頻出。其在今年1-5月地價同比漲幅為47.4%，地價泡沫較大，而現(xiàn)在1-10月地價漲幅僅為2.0%，這充分說明穩(wěn)地價工作是積極到位的。

??3、三四線城市：關(guān)注佛山等熱點城市地價走勢

??1-10月份，64個三四線城市居住用地價格為4024元/平方米，同比上漲4.4%。 當(dāng)前三四線城市的地價漲幅總體處于下行態(tài)勢，且漲幅可控。當(dāng)然一些熱點城市的地價漲幅依然需要把控，包括洛陽、常州、徐州、佛山和無錫等，其今年1-10月份地價漲幅分別為54%、31%、21%、21%和18%，此類熱點三四線城市后續(xù)地價依然需要積極進(jìn)行把控。尤其是佛山，最近兩個月拍出的住宅用地價格都較高，超過了10000元/平方米的水平，后續(xù)需要防范地價風(fēng)險。

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城市群分類

??1、長三角：地價過高也容易抑制房企拿地積極性

??1-10月份，長三角23城住宅用地成交價格為9779元/平方米，同比增長8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前長三角的地價水平漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于2016年的高峰期。不過由于最近幾年年初累計地價同比漲幅曲線以位于零軸線以上居多，所以地價只漲不跌。此類地價水平明顯高于其他兩個城市群，自然也會影響房企拿地的積極性。尤其是在三道紅線的約束下，房企高價拿地的沖動減少，寧可尋找其他性價比高的城市或區(qū)域，這也可以解釋近期長三角地市降溫的現(xiàn)象。

??2、粵港澳：郊區(qū)用地增多帶動地價下行

??1-10月份，粵港澳8城住宅用地成交價格為7958元/平方米，同比下跌4.5%。橫向?qū)Ρ瓤?，粵港?城的地價明顯要比長三角23城的地價要低，而且這8個城市本身也是珠三角最為核心的城市，所以拿地性價比要好于長三角。當(dāng)然地價下跌并不能簡單理解為地價泡沫在減少，這和土地供應(yīng)規(guī)模增大、郊區(qū)用地占比提高等因素有關(guān)。所以即便是珠海、東莞近期統(tǒng)計的地價在下跌，但本身和土地區(qū)位結(jié)構(gòu)有關(guān)，不能簡單理解為此類城市沒有炒地現(xiàn)象?；浉郯拇鬄硡^(qū)是后續(xù)很多房企重點布局的區(qū)域，后續(xù)依然需要防范地價炒作等風(fēng)險。

??3、京津冀：地價確實顯疲態(tài)

??1-10月份，京津冀13城住宅用地成交價格為7611元/平方米，同比增長7.3%。從地價走勢看，近期確實顯露了疲軟態(tài)勢。以天津為例，近期關(guān)于房屋成交疲軟的消息比較多，實際上土地市場也有類似的特征。今年前兩月受成交結(jié)構(gòu)的影響，天津地價漲幅為56.6%，而后續(xù)地價漲幅處于持續(xù)收窄的態(tài)勢，1-9月份為9.0%，而1-10月份則首次出現(xiàn)了下跌，跌幅為1.0%，這說明地價相對偏弱。類似現(xiàn)象說明房企投資意愿在減少，今年1-10月份天津住宅用地成交面積同比跌幅為36.1%，類似交易行情自然也容易帶動地價的下降和漲幅的收窄。

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結(jié)論與趨勢

??當(dāng)前百城住宅用地的價格漲幅總體降溫，充分說明在房地產(chǎn)政策調(diào)控和三道紅線約束下，房企拿地會更加理性，高價拿地、沖動拿地的現(xiàn)象會減少，自然帶動了地價的下降或漲幅的收窄?？傮w上看，今年下半年地價走向和上半年截然不同，地價明顯降溫，其有助于地價泡沫的減少和土地市場的穩(wěn)定。包括近期部分熱點城市土地交易依然強(qiáng)調(diào)“限地價、競配建”等模式，客觀上都有助于地價的進(jìn)一步降溫。

??地價泡沫減少，本身有助于房價泡沫的減少，其對于房地產(chǎn)和金融市場的穩(wěn)健都有積極的作用。后續(xù)地價管控方面需要注意部分房企的新動向。因為到了年底，隨著房企年度銷售目標(biāo)的完成，其經(jīng)營重心又會轉(zhuǎn)向新一輪的擴(kuò)張拿地工作。此時監(jiān)管部門要嚴(yán)管購地資金，防范部分城市的地價重新被炒作。