[克而瑞]土地周報(bào)：土地成交量價(jià)齊跌，優(yōu)質(zhì)宅地競爭仍舊激烈

??2020年第50周（12月7日-12月13日），月中向來是推地、拍地的低潮，本周重點(diǎn)城市的土地掛牌量和成交量均較上周進(jìn)一步減少，其中土地掛牌量更是較上周腰斬，成交地價(jià)也因能級成交結(jié)構(gòu)的變動而環(huán)比下滑。不過，聚焦到優(yōu)質(zhì)宅地的競拍情況來看，優(yōu)質(zhì)宅地競拍熱度仍然十分高，廈門、寧波、南寧等城市均有地塊競拍輪數(shù)過百，競爭較為激烈。

??土地政策

??中央再提促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

??蕪湖出臺相關(guān)政策穩(wěn)地價(jià)

??自下半年以來，中央多次重申“房住不炒”，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，在12月11日召開的中共中央政治局會議中，也再次強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此指引下，各城市也根據(jù)自身情況對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，如安徽蕪湖12月9日發(fā)布消息稱，要將房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)任務(wù)細(xì)化分解到各縣(市)、區(qū)和相關(guān)職能部門，簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，納入市政府對縣區(qū)政府考核內(nèi)容，同時(shí)在穩(wěn)地價(jià)方面，要避免出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面價(jià)創(chuàng)新高等情況，防止高地價(jià)引起高房價(jià)，擾亂市場預(yù)期。

??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市土地掛牌量進(jìn)一步縮減

??僅一線城市推地量環(huán)比上漲降

       供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市本周土地掛牌量較上周進(jìn)一步走低，總供應(yīng)建面達(dá)1360萬平方米，環(huán)比下降53%，和去年同期相比也下降了37%。各能級城市中，除一線城市外，二三線城市的掛牌量均較上周大幅縮減。具體來看，一線城市本周共計(jì)有81萬平方米的土地供應(yīng)，分別來自上海和北京，其中上海推出了12宗，但全為保障房用地，北京掛出2宗地，分別位于房山和通州，其中房山地塊為普通商品住宅用地，通州宅地則為限競房用地。二線城市中，杭州、蘇州的掛牌量相對較高，其中杭州更是在上周推出多宗宅地后又接連推出了13宗地，集中分布在蕭山和臨安，總建面達(dá)98萬平方米。重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中，長三角城市推地較為積極，其中紹興更是有197萬平方米的土地將要于12月月底或明年1月初集中成交，南通、嘉興等城市的推地量也超過了50萬平方米。

??土地成交

??重點(diǎn)城市成交量環(huán)比再降6%，

??能級成交結(jié)構(gòu)變動致地價(jià)環(huán)比回落

       成交方面。本周重點(diǎn)城市的成交總建筑面積為1431萬平方米，較上周小幅下跌6%，和去年同期相比也有17%的降幅；金額方面，本周重點(diǎn)城市的成交總金額為746億元，環(huán)比下降26%，和去年同期大致持平；價(jià)格方面，受能級成交結(jié)構(gòu)變動明顯影響，本周重點(diǎn)城市平均地價(jià)較上周有所回落，環(huán)比下降22%至5215元/平方米，但和去年同期相比仍有19%的漲幅。

       分能級城市來看。一線城市本周共成交7宗地，廣州3宗、深圳2宗、北京和上海各1宗，其中廣州成交3宗地中僅有1宗為住宅用地，該地塊位于增城區(qū)石灘新城，由景業(yè)控股以底價(jià)競得，成交樓板價(jià)為7003.5元/平方米，值得注意的是，該地塊曾經(jīng)遭遇流拍，本次再度出讓起拍價(jià)明顯調(diào)低，由8996元/平方米降至7003元/平方米。二線城市中，南寧、重慶、濟(jì)南的成交量相對較高，其中成交量最大的南寧，成交建面超過了100萬平方米，共計(jì)成交7宗地，保利置業(yè)、大唐、北投、金科等均有落子。三四線城市中，徐州、南通的成交量相對較大，其余城市的活躍度不高。

??市場熱度

??二線多宗高溢價(jià)地促溢價(jià)率上漲，

??土地流拍率環(huán)比微漲

??成交溢價(jià)方面。本周土地成交溢價(jià)率為14.2%，較上周上漲了近5個(gè)百分點(diǎn)。溢價(jià)率的明顯上漲主要得益于二線城市多宗土地高溢價(jià)成交帶動，如南寧、廈門、寧波等均有多幅土地成交溢價(jià)率超過30%，進(jìn)而拉動溢價(jià)率明顯上漲。但從整體成交情況來看，除少數(shù)城市外，大部分城市的土地成交依然以低溢價(jià)為主，本周成交溢價(jià)率大多在10%以下。 

土地流拍方面。臨近年末，隨著入市出讓地塊數(shù)量的增多，土地流拍現(xiàn)象也相對較為頻繁。以重點(diǎn)監(jiān)測城市來看，土地流拍率較上周進(jìn)一步上漲，環(huán)比微漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至13.4%。結(jié)合流拍地塊屬性來看，這些地塊多為商辦用地，純宅地流拍比例相對較低。

??周度Top5

??優(yōu)質(zhì)宅地競爭仍然激烈

??拿地成本也在上漲

??本周，廈門、寧波、蘇州等久未有優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)的二線城市紛紛集中出讓了多宗宅地，也吸引了多家房企前來布局。如寧波北侖鳳凰山西地塊吸引了14家房企前來競拍，經(jīng)過233輪競價(jià)才最終由融創(chuàng)競得，廈門集美區(qū)地塊也經(jīng)歷了百輪競價(jià)才最終成交。這些地塊雖位于城市的新城片區(qū)，但往往是新城的核心區(qū)，位置比較優(yōu)越，因此吸引了多家房企的爭奪。

       由于近來房企拿地多集中于這些優(yōu)質(zhì)地塊，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)地塊的拿地成本也進(jìn)一步上漲。以本周成交單價(jià)TOP5地塊為例，五宗地的成交樓板價(jià)均較此前2019年成交地塊的價(jià)格有所上漲。其中，由融創(chuàng)拿下的寧波北侖鳳凰山西兩宗地塊漲幅最為劇烈，成交地價(jià)漲幅均在50%以上，企業(yè)拿地成本明顯上漲。

       重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

       聯(lián)發(fā)高溢價(jià)斬獲翔安新城優(yōu)質(zhì)宅地

??地塊分析

??下半年以來，廈門的土地供應(yīng)一直保持著較快的節(jié)奏，不過和三季度相比，廈門近兩個(gè)月供地主力都集中在島外，如翔安、集美等均有供地。和島內(nèi)火熱的土拍市場相比，島外的土拍熱度相對冷淡，但在12月9日出讓的兩宗商住地卻均以高溢價(jià)成交，特別是翔安2020XP16地塊，成交溢價(jià)率高達(dá)51.58%。

??具體來看翔安區(qū)這宗地的條件。據(jù)地理位置來看，該宗地位于翔安新區(qū)南部新城，臨近翔安西路、洪鐘大道、城場路等交通干道，周邊1公里內(nèi)還有2條在建的地鐵線路站點(diǎn)，分別是3號線的翔安行政中心站和4號線的彭厝北站，交通通達(dá)性較高。宗地處于南部新城最繁華的居住片區(qū)，與區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)中心、CBD等商圈配套距離均在百米內(nèi)，生活居住十分便利；更值得一提的是，該地塊周邊的教育資源也比較優(yōu)質(zhì)，擁有雙十中學(xué)翔安校區(qū)、廈大附屬科技中學(xué)翔安校區(qū)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)翔安校區(qū)等多所名校。另一方面，地塊周邊的商品住宅價(jià)格基本都在3.5萬元/平方米以上，而地塊的起拍樓板價(jià)僅為1.7萬元/平方米，盈利空間十分充裕。因此，該地塊吸引了中海、建發(fā)等多家實(shí)力房企競拍，最終由聯(lián)發(fā)成功競得，成交樓板價(jià)25899元/平方米。