馬千里、邱娟2021-03-22 16:17:10
??“兩集中”供地新政出臺(tái)已近一月,各地方都在積極踐行,青島、天津、鄭州、濟(jì)南、長(zhǎng)春5城已經(jīng)明確政策落地,長(zhǎng)春更是于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊,成為新政的首個(gè)正式執(zhí)行者。重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”新政出臺(tái)的這段時(shí)間里,土地市場(chǎng)發(fā)生了怎樣的變化?非重點(diǎn)的競(jìng)拍熱度走向如何?隨著“兩集中”新政的全面落地,這些非重點(diǎn)城市熱場(chǎng)熱度又將發(fā)生怎樣的變化?
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??供應(yīng)變化:“兩集中”新政影響下
??重點(diǎn)城市“斷供”、熱點(diǎn)三線(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加
??自2月23日天津率先發(fā)布“兩集中”新政后,除長(zhǎng)春在3月15日一次性?huà)斐?1宗地外,其余21個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量?jī)H有113萬(wàn)平方米,涉及重慶、濟(jì)南、成都、鄭州、長(zhǎng)沙5個(gè)城市,并且均為遠(yuǎn)郊縣市地塊,重點(diǎn)城市宅地供應(yīng)近乎“中斷”。
??而非重點(diǎn)城市的宅地供應(yīng)量明顯增加,表現(xiàn)比較突出的既有未被納入重點(diǎn)城市的西安、石家莊、貴陽(yáng)、南寧等二線(xiàn)城市,宅地供應(yīng)規(guī)模均超百萬(wàn)平方0米,還有南通、溫州、徐州、湖州等強(qiáng)三線(xiàn)城市。另外,非重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)供地比較也明顯提升,譬如紹興,接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質(zhì)宅地,其中越城區(qū)的則水牌7-2號(hào)地塊起始樓板價(jià)已經(jīng)超2萬(wàn)元/平方米。
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??熱度分化:非重點(diǎn)城市顯著升溫
??長(zhǎng)三角三四線(xiàn)城市受益最大就成交情況來(lái)看,“兩集中”供地政策出臺(tái)之后,由于重點(diǎn)城市陷入“供應(yīng)荒”,非重點(diǎn)城市成交占比顯著提升,升至72%,較新政出臺(tái)前提升了約20個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此,非重點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度表現(xiàn)也比較突出,涉宅地溢價(jià)率升至20.8%,較重點(diǎn)城市溢價(jià)率高出6個(gè)百分點(diǎn)。
??分城市來(lái)看,高溢價(jià)城市中非重點(diǎn)城市的數(shù)量也占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,成交總金額大于10個(gè)億、溢價(jià)率超過(guò)25%的20個(gè)城市之中,僅有寧波、杭州、合肥三個(gè)城市,其余17個(gè)城市均為非重點(diǎn)城市。從區(qū)域上來(lái)看,這些非重點(diǎn)城市高度集中在長(zhǎng)三角,其中環(huán)滬城市表現(xiàn)尤為突出。除長(zhǎng)三角城市以外,泉州、東莞以及未在重點(diǎn)城市之列的西安和西寧兩個(gè)二線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度也保持高位。其中溢價(jià)率最高的城市是泉州,溢價(jià)率高達(dá)121%。
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??非重點(diǎn)城市土拍熱度 “下沉”
??南通各區(qū)縣地價(jià)均進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代
??在非重點(diǎn)城市,我們選取了13宗競(jìng)拍輪數(shù)超過(guò)百輪的典型高熱地塊,將其樓板價(jià)與周邊同類(lèi)地塊樓板價(jià)對(duì)比,結(jié)果發(fā)現(xiàn):所有地塊成交之時(shí)都刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。
??其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠(chǎng)地塊,該地塊南側(cè)緊鄰香樟公園,3公里范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)永康市人民小學(xué)、省重點(diǎn)中學(xué)永康實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校,并且周邊商業(yè)、醫(yī)療等配套也比較完善,因此有多家房企參拍,最終經(jīng)過(guò)200輪激烈,碧桂園以8.39億元的總價(jià)競(jìng)得,成交樓面價(jià)14626元/㎡,溢價(jià)率高達(dá)224%,而與之毗鄰的中天美好地塊拿地樓板價(jià)僅8199元/平方米(2020年9月成交),地價(jià)漲幅高達(dá)78%。
??不僅如此,金華下轄的義烏土地市場(chǎng)也同樣火爆,處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運(yùn)站地塊,既毗鄰賓王商貿(mào)區(qū)、新光匯及吾悅廣場(chǎng),又與江濱公園一步之遙,地理位置極其優(yōu)越,因此吸引了多家房企參拍,經(jīng)過(guò)102輪競(jìng)價(jià),最終被武漢地產(chǎn)拿下,成交樓板價(jià)高達(dá)36030元/平方米,創(chuàng)下義烏涉宅地樓面地價(jià)歷史新高。
??漲幅居于第二和三位的是位于南通如東的掘港鎮(zhèn)2103-02、2103-03“姊妹”地塊,兩地位于如東掘港新城版塊核芯位置,與實(shí)驗(yàn)小學(xué)和縣政府僅有一步之遙,并且周邊匯聚雨潤(rùn)廣場(chǎng)、歐尚廣場(chǎng)等大型商業(yè)購(gòu)物中心,各類(lèi)生活配套均十分豐富,兩地均經(jīng)過(guò)了數(shù)百輪競(jìng)拍,最終分別被融創(chuàng)、金地?cái)孬@,并且樓面價(jià)雙雙破萬(wàn),先后刷新如東地價(jià)最高紀(jì)錄。南通市場(chǎng)的火熱還不僅如此,啟東市場(chǎng)也明顯升溫,位于城南核心位置的21006、21007地塊本身定位就比較高,又是近年來(lái)啟東重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域,其中21006地塊起拍樓面價(jià)就高達(dá)8300元/㎡,經(jīng)過(guò)100余輪競(jìng)拍,最終被龍信以7.44億元的總價(jià)競(jìng)得,成交樓面價(jià)11924元/㎡,溢價(jià)率高達(dá)44%,該地是啟東第三宗突破萬(wàn)元的地塊??傮w來(lái)看,隨著重點(diǎn)城市集中供地新政的落地,南通土地市場(chǎng)再度升溫,全區(qū)、縣地價(jià)均進(jìn)入了萬(wàn)元時(shí)代。
??不僅如此,麗水、常州、臺(tái)州、泉州、湖州等城市近期土地市場(chǎng)表現(xiàn)也比較突出。以麗水新晉地王為例,該地位于和平路與怡園路交叉口西北側(cè),起始樓面價(jià)高達(dá)13814元/㎡,這一價(jià)格也刷新麗水地塊掛牌紀(jì)錄,經(jīng)過(guò)121輪報(bào)價(jià),最終由大發(fā)地產(chǎn)以16.62億元競(jìng)得,溢價(jià)率約54%,成交樓板價(jià)達(dá)21258元/平方米,刷新了麗水涉宅地單價(jià)新高。
??從區(qū)域上看,“兩集中”新政落地之后,非重點(diǎn)城市的熱度上升的同時(shí),高熱地塊進(jìn)一步向郊縣“下沉”,譬如南通的如東縣、啟東市、金華的永康市、義烏市,臺(tái)州的玉環(huán)市、臨海市、溫嶺市等等,均有競(jìng)拍輪數(shù)超百輪的高熱地塊成交。
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??展望:重點(diǎn)城市集中供地+調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)
??二季度非重點(diǎn)城市熱度將回落綜上,“兩集中”新政之后,由于重點(diǎn)城市供應(yīng)明顯減少,非重點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度明顯升溫,尤其是長(zhǎng)三角三四線(xiàn)城市受益最大,譬如南通、金華、麗水、臺(tái)州等,競(jìng)拍輪數(shù)超過(guò)百輪的地塊均有出現(xiàn)。就區(qū)域來(lái)看,這些非重點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊進(jìn)一步向遠(yuǎn)郊縣市“下沉”。
??值得注意的是,由于當(dāng)前處于“兩集中”政策的過(guò)渡期,重點(diǎn)城市的宅地供應(yīng)明顯減少,在新政出臺(tái)之前掛出的優(yōu)質(zhì)地塊倍受房企青睞,土拍熱度依然較高,近期寧波、鄭州、天津、合肥、杭州等城市均有超高溢價(jià)成交地塊,土地市場(chǎng)熱度處于高位。展望未來(lái),隨著重點(diǎn)城市“兩集中”政策的全面執(zhí)行,大量土地集中入市,供地整體保持較充裕的狀態(tài),由于資金相對(duì)有限,房企只能做“最優(yōu)選”,這對(duì)房企資金起到了較好的分流作用。再加上“三穩(wěn)”要求下,非重點(diǎn)城市亦在嚴(yán)控市場(chǎng)熱度,典型如東莞已在2月末出臺(tái)了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策。在資金分流和隨時(shí)落下的調(diào)控壓力下,預(yù)計(jì)非重點(diǎn)城市地價(jià)和溢價(jià)率勢(shì)必會(huì)得到一定的控制,尤其是近期由于“供地荒”導(dǎo)致市場(chǎng)熱度上漲較快的如東、啟東、永康等遠(yuǎn)郊區(qū)縣,市場(chǎng)熱度或?qū)⒚黠@回落,對(duì)于有意于在這些城市落子的企業(yè)而言,二季度或許是更好的拿地時(shí)機(jī)。