2021-08-24 16:04:54
??2021年第34周
??8月16日-8月22日,由于重點城市二輪集中土拍延期或中止、三四線城市供地節(jié)奏調(diào)整等因素影響,重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模連續(xù)多周下滑,本周已降至年內(nèi)最低水平。與此同時,市場熱度也進一步走低,尤其是土地流拍現(xiàn)象進一步惡化,下半年以來流拍率明顯走高。
??01
??土地政策
??多城加強房企購地資金審查
??大連發(fā)文降低四區(qū)宅地溢價
??自7月以來,土地側(cè)的調(diào)控不斷深入。上周以來,已發(fā)布第二輪集中供地公告的城市就紛紛中止或延緩了二輪土拍,就延期城市發(fā)布的補充公告來看,這些城市紛紛加強了對房企購地資金的審查,嚴(yán)禁馬甲參拍,其中青島、沈陽、濟南等城市修改了競拍規(guī)則,并下調(diào)了溢價率上限。不僅是集中供地的重點城市,熱點城市的調(diào)控也在深入。本周,大連發(fā)布通知,稱將降低市內(nèi)四區(qū)宅地溢價率上限,修改競拍方式,以穩(wěn)定地價、穩(wěn)定預(yù)期。
??02
??土地供應(yīng)
??本周供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上升
??青島二次集中推地涉及87宗
??供應(yīng)方面。受青島于8月18日重新掛牌第二輪集中出讓地塊影響,本周重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)量得以較上周大漲76%,總供應(yīng)建筑面積達1271萬平方米,但仍不及去年同期水平。集中拍地的重點城市中,青島第二批集中出讓地塊重新發(fā)布,共涉及87宗地,較此前公告幅數(shù)減少了13幅,總建筑面積接近700萬平方米,起拍總價達312億;值得關(guān)注的是,青島此次發(fā)布地塊溢價率上限調(diào)整在15%以內(nèi),并且采用“限地價+競品質(zhì)”的競拍規(guī)則,以穩(wěn)定市場熱度。除集中供地的青島外,其他一二線城市本周推出地塊多以商辦用地為主,宅地仍然斷供。重點監(jiān)測的三四線城市中,僅肇慶供地量超過了50萬平方米,其余城市的供應(yīng)量則位于低位。
03
??土地成交
??成交規(guī)模降至年內(nèi)最低位
??熱點三線成為本周成交主力
??成交方面。受重點城市集中土拍延期及中止影響,本周重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模進一步走低,已降至年內(nèi)最低點。具體來看,重點監(jiān)測城市總成交建筑面積僅為269萬平方米,環(huán)比大降53%;成交金額也縮減至183億元,環(huán)比下降39%;價格方面,雖然一二線城市優(yōu)質(zhì)宅地依舊斷供,但佛山、臺州等熱點城市均有優(yōu)質(zhì)地塊成交,拉動平均地價環(huán)比上漲,成交樓板價達6786元/平方米,環(huán)比上漲30%,同比亦有14%的漲幅。
??各能級城市的成交量也均位于低位。具體來看,一線城市共成交了2宗地,上海和廣州各有1宗,均為商辦用地,其中上海成交地塊位于閔行顓橋,是一宗社區(qū)配套商業(yè)用地,由于項目鄰近地鐵,周邊小區(qū)眾多,最終溢價45%成交。二線城市成交地塊也以商辦為主,僅成都遠(yuǎn)郊、南寧有零星宅地成交。重點監(jiān)測的三四線城市中,臺州和佛山的成交量均超過了50萬平方米,其中臺州共成交了5宗地,均為涉宅用地,分別位于椒江區(qū)、臨海市和天臺縣,吸引了濱江、方遠(yuǎn)、偉星、楊帆和德信等房企布局;佛山也有3宗優(yōu)質(zhì)宅地成交,由大華、首開和港龍分食。
04
??市場熱度
??溢價率低位運行
??流拍率連續(xù)兩周超過30%
??成交溢價方面。本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率為10%,仍位于近一年相對較低水平。結(jié)合各能級城市土拍溢價情況來看,一二線城市由于出讓地塊基本為商辦用地,溢價率也均處于低位,均不超過5%;三四線城市本周成交溢價率為12%,除佛山、臺州、馬鞍山等個別城市的溢價率超過15%以外,其余城市的溢價率也處于較低水平。
??土地流拍方面。受近期熱點城市土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)整以及房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管不斷收緊等因素影響,土地流拍現(xiàn)象有所惡化,重點監(jiān)測城市的土地流拍率已連續(xù)兩周超過30%。結(jié)合流拍地塊所在區(qū)位來看,二三線城市遠(yuǎn)郊仍是流拍重災(zāi)區(qū),寧波余姚、南寧興寧等區(qū)域均有地塊遭遇流拍。
??05
??周度TOP5
??熱點三四線仍為本周入榜主力
??優(yōu)質(zhì)土地拿地成本仍在上漲
??由于重點城市二輪集中土拍紛紛延期或中止影響,熱點三四線城市仍為本周成交總價榜和單價榜入榜主力,如佛山、麗水、臺州等城市均有地塊入榜。如本周成交總價TOP5地塊中,佛山有3宗地入榜,麗水和臺州也各有一幅地入圍。
??重點城市供地荒下,熱點三四線優(yōu)質(zhì)地塊競爭熱度也維系在高位。以本周成交單價TOP5地塊來看,除上海顓橋一宗社區(qū)配套商業(yè)地塊外,其余四宗地的成交價格均較近期周邊成交同類型地塊的價格出現(xiàn)上漲,漲幅多在5%以上,如佛山禪城張槎地塊和麗水龍泉城東宅地的漲幅甚至都超過了10%,房企拿地成本仍在上漲。
06
??重點地塊點評
??大華28.84億首入佛山
??8月16日,佛山禪城區(qū)張槎板塊一宗優(yōu)質(zhì)用地到期出讓。項目體量較大,且周邊配套資源較為優(yōu)質(zhì),因此吸引了4家房企參拍,在經(jīng)過37輪競拍后,由大華以28.84億元的總價成功競得,溢價率18.49%,這也是大華首次在佛山拿地。值得注意的是,該地塊的成交樓板價達14219元/平方米,已刷新了張槎板塊的歷史成交宅地樓板價最高紀(jì)錄。
據(jù)地理位置來看,地塊距離在建的佛山地鐵2號線和規(guī)劃中的4號線張槎站約200米,距離廣佛輕軌環(huán)線換乘站張槎站也僅350米左右,交通出行十分便捷。目前,地塊周邊已有多個品牌住宅小區(qū),居住氛圍濃厚,各類配套也比較齊全:商業(yè)方面,以周邊社區(qū)的底商為主,能滿足日常生活需求;教育方面,地塊自帶一所12班幼兒園,且周邊還在建一所九年一貫制中小學(xué),未來可實現(xiàn)就近入學(xué)。周邊樓市方面,地塊附近在售、待售新房項目較多,均價基本位于1.7-2.3萬/平方米區(qū)間;而地塊成交樓板價達1.4萬元/平方米,且還包含一定體量的商業(yè)業(yè)態(tài),就此來看,項目利潤空間相對較窄。