[克而瑞]京系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式探究

??作為首都，北京是全國(guó)的政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心和科技創(chuàng)新中心，人均GDP居全國(guó)首位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，由于受到嚴(yán)格的調(diào)控以及首都城市的戰(zhàn)略定位，在2015年開(kāi)發(fā)投資總額觸及波峰之后出現(xiàn)了連續(xù)的下跌，目前處于緩步修復(fù)之中。 

??一方面由于北京市場(chǎng)發(fā)展較早且容量廣闊，早期孕育了不少房企，另一方面地處首都，除了北京市屬的國(guó)資企業(yè)之外，京系房企中還包含不少央企的身影。那么嚴(yán)監(jiān)管下北京市場(chǎng)會(huì)走向何方，當(dāng)下京系房企的發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式存在什么問(wèn)題？央企、本土國(guó)企和起家北京的民企之中誰(shuí)的前景最值得看好？ 

??01

??明確首都戰(zhàn)略定位

??嚴(yán)調(diào)控下市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展

??1、人均GDP達(dá)高收入水平，協(xié)同打造首都經(jīng)濟(jì)圈

??（1）地處華北平原北部，首都經(jīng)濟(jì)圈輻射津冀（略）

??（2）人均GDP居全國(guó)首位，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)優(yōu)勢(shì)（略）

??（3）常住戶(hù)籍人口比較高，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移助控人口數(shù)（部分略）

??京津冀協(xié)同發(fā)展控人口規(guī)模，老齡撫養(yǎng)比較低人口活力高。用常住人口增量和自然增量人口的差值，即常住人口機(jī)械增長(zhǎng)量，表示人口流動(dòng)的凈值，會(huì)發(fā)現(xiàn)近20年來(lái)，北京市的人口凈流入從2008-2010年的高峰期后開(kāi)始出現(xiàn)下滑，尤其是2016年后，機(jī)械人口增長(zhǎng)量為負(fù)。這與近年京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展持續(xù)推進(jìn)非首都功能疏解有較大的關(guān)系，非首都功能疏解帶動(dòng)的不僅是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市治理水平提升，也有助于北京人口規(guī)模調(diào)控目標(biāo)的順利達(dá)成，人口增速放緩，本身也是北京疏解非首都功能以及減量發(fā)展的一個(gè)重要成果。人口結(jié)構(gòu)方面，北京市2019年的老齡人口撫養(yǎng)比為14.7，在全國(guó)31個(gè)省中排名第20，尤其是相比一路走高的上海、重慶，北京人口更加年輕化。雖然北京常住人口流動(dòng)凈值為負(fù)，但疊加常住戶(hù)籍人口比，以及老齡人口撫養(yǎng)比等因素，可以看出北京作為首都及政治、經(jīng)濟(jì)文化中心的人口吸引力不容小覷。加上北京在2020年開(kāi)始實(shí)施積分落戶(hù)政策，引進(jìn)畢業(yè)生戶(hù)籍政策微調(diào)，在人才需求上有更加精準(zhǔn)的指向性。

??2、開(kāi)發(fā)投資額小幅波動(dòng)，民富難抵高房?jī)r(jià)壓力

??（1）商品房均價(jià)全國(guó)首位，居民購(gòu)房壓力大（部分略）

??2020年，北京的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)2.4%至75602元，僅次于上海，遠(yuǎn)高于全國(guó)各省平均水平。但商品房市場(chǎng)規(guī)模不及廣東、江蘇等大部分省份，銷(xiāo)售額排名全國(guó)第18位，低于全國(guó)平均水平。主要有三方面原因：一，由于城市容量和嚴(yán)格的戶(hù)籍政策，人口基數(shù)較小，且有購(gòu)房資格的戶(hù)籍人口增速緩慢；二，商品房銷(xiāo)售均價(jià)處全國(guó)首位，居民購(gòu)房壓力大，需求仍未完全釋放；三，與中央對(duì)北京的定位有關(guān)，“四個(gè)中心”的總體規(guī)劃對(duì)宜居性提出了要求，意味著不能出現(xiàn)“擁擠”的大城市病，一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的野蠻生長(zhǎng)。并且，《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》也指出要把人口規(guī)?？刂圃?300萬(wàn)人以?xún)?nèi)。

??房?jī)r(jià)收入比僅次于深圳，京津冀都市圈中心城市地位突出，與周邊城市差距明顯。北京的房?jī)r(jià)收入比為19.45，在一線城市隊(duì)伍中僅次于深圳，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國(guó)8.75的平均水平，居民購(gòu)房壓力很大。雖同處京津冀城市圈，但從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，天津和河北省與北京之間有明顯斷層，北京的中心城市地位突出。天津作為直轄市之一，有一定的人口吸引力，能衍生相當(dāng)?shù)膬?nèi)生需求，整體房?jī)r(jià)收入比高于平均，但相比北京的購(gòu)房壓力較小。此外，在河北省中房?jī)r(jià)收入比靠前的是廊坊，主要是因?yàn)榕c北京市距離較近，尤其是“北三縣”的三河、大廠和香河，曾被稱(chēng)為北京的“睡城”，能夠承接北京的外溢人口。河北省其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火，房?jī)r(jià)收入比較為均衡，略低于全國(guó)平均水平。

??（2）開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)波動(dòng)，近五年落后全國(guó)平均 （略）

??3、本土房企優(yōu)勢(shì)盡顯，集中供地穩(wěn)地價(jià)效果顯著

??（1）對(duì)資金實(shí)力要求高，TOP50房企進(jìn)駐率78%

??北京是房企戰(zhàn)略布局中重要一環(huán)，TOP50房企中不足八成進(jìn)駐。北京作為首都，雖政策偏緊但影響力頗廣，所以很多房企都把進(jìn)駐北京作為戰(zhàn)略規(guī)劃之一，通過(guò)進(jìn)駐北京拓展版圖并打造標(biāo)桿項(xiàng)目。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，目前20強(qiáng)房企中只有中梁并未布局北京，50強(qiáng)房企的進(jìn)駐率達(dá)78%。由于北京項(xiàng)目對(duì)資金實(shí)力要求高且區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前主要參與者多為早期進(jìn)入的規(guī)模房企以及國(guó)企。而未進(jìn)駐北京的房企主要是采取深耕策略的區(qū)域型房企，比如中梁、濱江、祥生和時(shí)代，他們的大本營(yíng)遠(yuǎn)離北京，再加之北京的準(zhǔn)入門(mén)檻高，所以沒(méi)有布局。值得一提的是，金輝和越秀在2021年首批集中供地中，分別取得大興區(qū)和懷柔區(qū)的地塊，成功進(jìn)京。

??從全口徑銷(xiāo)售金額來(lái)看，本土房企仍占上風(fēng)，首開(kāi)股份一騎絕塵。2020年全口徑排行榜TOP30中，上榜本土房企共18家，品牌房企12家，本土房企稍占優(yōu)勢(shì)。具體來(lái)看，本土房企首開(kāi)股份以493.81億元的銷(xiāo)售額位居榜首，比第二名中海全口徑銷(xiāo)售額多出208億，可謂一騎絕塵。原因有二：一是首開(kāi)在北京深耕多年，實(shí)力雄厚，在城市布局能力和項(xiàng)目拓展方面具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)；二是2020年在多個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目中占有股份權(quán)益，才得以與其他房企拉開(kāi)差距。

??從近三年操盤(pán)金額榜銷(xiāo)售占比1來(lái)看，本土房企地位越來(lái)越高。TOP20中本土房企的操盤(pán)銷(xiāo)售額占比由2018年的51%提升至2019年的56%，至2020年該數(shù)值又穩(wěn)步升至61%。說(shuō)明頭部陣營(yíng)中，本土房企仍占據(jù)相當(dāng)?shù)脑捳Z(yǔ)權(quán)，品牌房企雖分得一杯羹，但市場(chǎng)份額有所下降。

??（2）本土房企仍存優(yōu)勢(shì)，集中供地穩(wěn)地價(jià)效果顯著

??從2020年房企在北京市的投資額來(lái)看，本土房企和外來(lái)品牌房企不分伯仲，但整體本土房企拿地金額靠前。首開(kāi)、中交、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋等7家本土房企拿地金額超百億。其中，首開(kāi)股份最大化自己的本土優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合各路房企拿地，土地總價(jià)超300億元。在2021年首批集中供地中，首開(kāi)又通過(guò)合作拿下位于房山、大興、豐臺(tái)、密云5宗地塊。外來(lái)房企中，中海拿地金額最高，主要是因?yàn)橄掳肽暌?9億元競(jìng)得亦莊河西區(qū)一宗“不限價(jià)”宅地，為當(dāng)年總價(jià)最高地塊。

??2020年土地市場(chǎng)成交火熱，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)地價(jià)上漲。自2016年下半年開(kāi)始，北京住宅用地出讓開(kāi)始采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，限競(jìng)房地塊成為北京住宅供應(yīng)的主力。然而2020年受供地節(jié)奏影響，供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，不限價(jià)宅地成為主力軍。年內(nèi)，北京不限價(jià)宅地的供應(yīng)量明顯增加，其中不乏海淀西北旺、大興舊宮、朝陽(yáng)分鐘寺、豐臺(tái)大瓦窯等熱點(diǎn)區(qū)域，所以帶動(dòng)地價(jià)上漲，平均溢價(jià)率由2019年的10.28%上升至2020年的15.04%。

??2021年集中供地穩(wěn)地價(jià)，首批土地溢價(jià)率降至7.7%。但在2021年北京集中供地出讓?zhuān)坏箝_(kāi)發(fā)商承諾未來(lái)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格上限，為了起到“穩(wěn)地價(jià)”作用，還提前確定并公布了地價(jià)上限。從公布的地價(jià)上限來(lái)看，超九成地塊溢價(jià)率未超過(guò)15%。從最終成交情況來(lái)看，平均溢價(jià)率從2020年的15.04%降至7.68%。

??02

??市屬?lài)?guó)企深耕北京

??外拓仍以高能級(jí)為主

??1、京系房企體量居前，三種類(lèi)型布局特點(diǎn)各異

??（1）上榜房企數(shù)量穩(wěn)居第二，但規(guī)模分化明顯（略）

??（2）央企、民企布局廣闊，市屬?lài)?guó)企深耕北京

??央企和民企均以全國(guó)化的廣泛布局為主，而市屬?lài)?guó)企則多堅(jiān)持立足北京深耕發(fā)展的策略。我們以近三年曾登上CRIC《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200》以及入圍《2020年北京房企全口徑金額榜》，同時(shí)剔除破產(chǎn)重組后，共26家企業(yè)作為樣本京系房企樣本。將這些企業(yè)劃分為央企、市屬?lài)?guó)企和民企三類(lèi)，從3類(lèi)重點(diǎn)京系房企2020年的銷(xiāo)售分布來(lái)看，市屬?lài)?guó)企采取持續(xù)深耕北京的戰(zhàn)略，北京市內(nèi)銷(xiāo)售占比超過(guò)5成，其中幾家規(guī)模較大的北京市屬?lài)?guó)企首開(kāi)股份、首創(chuàng)置業(yè)等北京銷(xiāo)售額占比均在40%上下，一些規(guī)模偏小的市屬?lài)?guó)企則非常依賴(lài)本土市場(chǎng)，占比可以達(dá)到80%以上。央企采取全國(guó)化廣泛布局策略，在北京的占比僅有12.0%，比較有代表性的金茂、華潤(rùn)在北京的銷(xiāo)售占比分別為11.1%和8.1%。民企同樣采取的是全國(guó)化布局策略，北京市銷(xiāo)售占比基本與整體平均水平持平，在24.3%左右。

??（3）公開(kāi)市場(chǎng)合作共贏，本土房企棚改拿地有優(yōu)勢(shì)

??京系合作開(kāi)發(fā)已成常態(tài)，首開(kāi)股份2020年9幅北京土地均為聯(lián)合開(kāi)發(fā)。作為核心一線，北京地塊總價(jià)普遍偏高，同時(shí)還面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，因此京系房企普遍選擇既有利于降低企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)，又可以減少彼此間競(jìng)爭(zhēng)壓力的合作開(kāi)發(fā)。并且由于北京市場(chǎng)開(kāi)放程度較高，也適合房企間擴(kuò)大合作。典型如首開(kāi)股份，企業(yè)在2020年共在北京收獲9幅土地，全部采用了合作開(kāi)發(fā)的方式。從合作方選擇來(lái)看，由于北京土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻較高，因此京系房企的合作方主要包含兩類(lèi)，一個(gè)是金地、旭輝、中海、龍湖等資金實(shí)力雄厚的規(guī)模房企，另外一類(lèi)主要是首開(kāi)股份、城建發(fā)展等北京本土企業(yè)。

??從雙集中供地成交結(jié)果來(lái)看，京系房企熱衷合作這一結(jié)論也很明顯。2021年首輪雙集中供地的30幅土地中，共有17幅土地的受讓方中有京系房企身影，而這17幅土地中有14幅都是合作開(kāi)發(fā)。僅有的3幅未合作開(kāi)發(fā)的土地中，2幅為成交總價(jià)在10億以下的地塊，很明顯可以看出，京系房企合作開(kāi)發(fā)已成常態(tài)化，尤其是一些總價(jià)較高的土地。

??京系房企的另外一個(gè)特點(diǎn)在于憑借本土優(yōu)勢(shì)，通過(guò)棚改、城市更新等方式多元拿地，尤以市屬?lài)?guó)企最為明顯。根據(jù)企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)，截止至2020年底，首開(kāi)股份共有實(shí)施中一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目7個(gè)，總土地面積達(dá)974.5萬(wàn)方，另有儲(chǔ)備項(xiàng)目5個(gè)，總土地面積達(dá)614.7萬(wàn)方。城建發(fā)展共有實(shí)施中一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目4個(gè)，占地面積223.0萬(wàn)方，另有一級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備項(xiàng)目10個(gè)，總占地面積417.93萬(wàn)方，另外企業(yè)還有7個(gè)棚改項(xiàng)目在建中。首創(chuàng)置業(yè)也在2020年報(bào)中公布，一級(jí)開(kāi)發(fā)的代表項(xiàng)目包括北京呼家樓棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目、北京北石槽棚戶(hù)區(qū)改等。市屬?lài)?guó)企在北京城市建設(shè)中承擔(dān)了重要的角色，也因此獲得了更多的機(jī)會(huì)，像首開(kāi)在2015年就提出“城市復(fù)興官”的發(fā)展戰(zhàn)略，關(guān)注存量資產(chǎn)及其改造升級(jí)。

??2、京系房企外拓起步早，偏愛(ài)長(zhǎng)三角高能級(jí)區(qū)域

??（1）大本營(yíng)限制多且競(jìng)爭(zhēng)激烈，京系房企已走出北京

??京系房企都已走出北京，多數(shù)房企偏愛(ài)一二線高能級(jí)城市。雖然京系房企中，市屬?lài)?guó)企多堅(jiān)持北京深耕的發(fā)展戰(zhàn)略。但是由于北京市土地規(guī)模有限，地價(jià)較高，且加上TOP50房企中有近8成房企已經(jīng)進(jìn)入北京，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此京系房企無(wú)論是全國(guó)化的央企和民企，還是市屬?lài)?guó)企都已經(jīng)走出北京進(jìn)行外拓。雖然天津及河北離北京較近，且確實(shí)有個(gè)別京系房企納入較多天津和河北等周邊省份土儲(chǔ)，但整體布局而言，由于北京作為首都能級(jí)較高，京系房企外拓戰(zhàn)略更偏愛(ài)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的高能級(jí)一二線城市，如上海、南京和廣州等。

??（2）外拓偏愛(ài)長(zhǎng)三角，央企、國(guó)企外拓高能級(jí)城市

??京系房企外拓偏愛(ài)高能級(jí)長(zhǎng)三角區(qū)域。京系房企和其他省份房企不同的是其誕生于首都北京，所處地域本身能級(jí)高，這些企業(yè)在北京積攢一定實(shí)力后開(kāi)啟外拓，相較地方性房企，本身在知名度上具有優(yōu)勢(shì)。如央企華潤(rùn)置地，確立全國(guó)化發(fā)展路線后就開(kāi)始進(jìn)入上海、成都等地。從京系房企外拓的整體情況也可以看出來(lái)，2020年長(zhǎng)三角區(qū)域的銷(xiāo)售金額占比最高，達(dá)到40%，是京系房企外拓的重點(diǎn)區(qū)域。從長(zhǎng)三角內(nèi)部來(lái)看，上海、南京、杭州和蘇州占長(zhǎng)三角銷(xiāo)售金額超過(guò)一半，可見(jiàn)京系房企多布局發(fā)展前景好的高能級(jí)城市。其次是珠三角和中西部，銷(xiāo)售金額占比都為22%，最后則為北京之外的環(huán)渤海區(qū)域，雖然該區(qū)域距離北京有地利優(yōu)勢(shì)，但由于京系房企外拓早，在不少城市已經(jīng)站穩(wěn)腳跟，加上近年環(huán)京區(qū)域由于限購(gòu)等原因樓市較為平淡，不少房企調(diào)結(jié)構(gòu)減少環(huán)渤海區(qū)域占比，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)調(diào)整集團(tuán)戰(zhàn)略，設(shè)定六大事業(yè)部“南移西拓”，外加收購(gòu)紅星地產(chǎn)，努力使自身土地儲(chǔ)備更加均衡。

??央企和市屬?lài)?guó)企外拓區(qū)域更加均衡，一二線占比達(dá)80%左右，而民企一二線銷(xiāo)售占比只有25.4%。按照央企、國(guó)企和民企三類(lèi)劃分來(lái)看，從三類(lèi)重點(diǎn)房企北京區(qū)域外2020年的銷(xiāo)售分布來(lái)看，央企和市屬?lài)?guó)企外拓區(qū)域更加均衡，民企則是環(huán)渤海區(qū)域的銷(xiāo)售額占比較央企和市屬?lài)?guó)企多出一倍，而中西部和珠三角的銷(xiāo)售占比較低。在銷(xiāo)售城市能級(jí)占比方面，央企和市屬?lài)?guó)企外拓主要進(jìn)駐一二線城市，其中央企外拓一二線占比78%，市屬?lài)?guó)企一二線占比85%，而民企可能由于規(guī)模相對(duì)較小，外拓競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較差，因此外拓中更多選擇三四線城市，其一二線占比只有25.4%。

??（3）一級(jí)開(kāi)發(fā)是京系房企優(yōu)勢(shì)，外拓偏愛(ài)規(guī)模房企合作

??京系房企尤其是央企、國(guó)企背靠集團(tuán)母公司，一級(jí)開(kāi)發(fā)也是外拓利器。京系房企由于多為央企和市屬?lài)?guó)企，不少房企都有集團(tuán)母公司，如華潤(rùn)置地母公司華潤(rùn)集團(tuán)，中國(guó)金茂母公司中化集團(tuán)，首創(chuàng)置業(yè)背后有首創(chuàng)集團(tuán)等。通常母公司業(yè)務(wù)范圍廣，能夠在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外拓時(shí)助力。京系房企的另一特點(diǎn)是由于北京有較多棚改、城市更新項(xiàng)目，企業(yè)在積累一定經(jīng)驗(yàn)后，以城市更新項(xiàng)目簽訂協(xié)議外拓仍有一定的優(yōu)勢(shì)，尤其是央企、國(guó)企這方面屬性更加明顯。具體以中國(guó)金茂為例：

??中國(guó)金茂的母公司中化集團(tuán)在1980年左右涉足房地產(chǎn)業(yè)，至1998年期間建成北京中國(guó)世界貿(mào)易中心、金茂大廈、中心大廈等一系列標(biāo)志性的建筑，在此基礎(chǔ)上2004年中國(guó)金茂的前身方興地產(chǎn)在香港成立，并完成了上海財(cái)富廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。在后續(xù)先后進(jìn)入珠海、重慶等地。2011年，中國(guó)金茂通過(guò)與長(zhǎng)沙市政府正式簽署協(xié)議獲取長(zhǎng)沙梅溪湖片區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)首次進(jìn)駐了長(zhǎng)沙，2012年企業(yè)又通過(guò)合作獲取了崖州灣1500畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)首次進(jìn)駐了三亞，2013年宣布計(jì)劃投資300億元在青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)CBD核心區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)中歐國(guó)際城，包含一二級(jí)開(kāi)發(fā)。之后陸續(xù)通過(guò)城市更新方式布局了全國(guó)多城。目前金茂定位城市運(yùn)營(yíng)商，在北京、上海、南京、天津等熱銷(xiāo)城市當(dāng)年均有城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)可觀銷(xiāo)售額。

??京系房企由于外拓進(jìn)駐城市能級(jí)通常較高，因此在北京之外高能級(jí)城市也熱衷于合作拿地。如金茂方面多通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式合作，如2017年2月15日金茂通過(guò)招拍掛以68.7億元獲得了蘇州高新區(qū)科技城蘇地2016-WG-82號(hào)地塊，之后3月22日，金茂與首開(kāi)、大悅城以及招商訂立合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，由金茂、首開(kāi)、大悅城及招商分別持有52%、16%、16%及16%的股份。在同年8月25日，中國(guó)金茂再度公告與首開(kāi)、大悅城及招商訂立增資協(xié)議，增資完成后，項(xiàng)目公司由金茂、首開(kāi)、大悅城及招商分別持有26.5%、24.5%、24.5%及24.5%的股份權(quán)益，但是仍由金茂保持絕對(duì)控制權(quán)。2021年3月金茂與萬(wàn)科訂立協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)2020年底由萬(wàn)科競(jìng)得的廣州增城新塘地塊。此外，2021年集中供地以來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與6月與電建地產(chǎn)合作拿下武漢P（2021）051號(hào)地塊，首開(kāi)控股則是5月與保利聯(lián)合拿下福州榕宗地2021-34號(hào)地塊，6月又與綠城中國(guó)聯(lián)合競(jìng)得杭州市蕭山區(qū)南站 XSCQ1802-42 地塊。

??03

??多元化戰(zhàn)略已成模式

??產(chǎn)品系主打高端

??1、多元化戰(zhàn)略成熟，三種模式各有千秋

??京系房企多元化策略成熟，主要可分為三種模式。由于成立時(shí)間較早，且多為形成規(guī)模的國(guó)企，京系房企基本都形成了成熟的多元化策略和清晰的業(yè)務(wù)布局，從分類(lèi)來(lái)看，有“雙輪驅(qū)動(dòng)”、“一主多翼”和“多軌并行”三種模式，但業(yè)務(wù)基本圍繞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其上下游展開(kāi)。

??“持有+銷(xiāo)售”作為雙輪，驅(qū)動(dòng)企業(yè)發(fā)展。把“雙輪驅(qū)動(dòng)”作為戰(zhàn)略導(dǎo)向的主要有金茂、大悅城和金融街三家，且雙輪均為“持有+銷(xiāo)售”。大悅城持有項(xiàng)目主要為大悅城購(gòu)物中心，截止2020年底已開(kāi)業(yè)自持商業(yè)體共12個(gè)。金融街涉及的業(yè)態(tài)主要為辦公樓，金茂則涉及酒店和商業(yè)項(xiàng)目。

??地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為“一主”，多項(xiàng)業(yè)務(wù)為輔。大部分京系房企采取了“一主多翼”的戰(zhàn)略，既包括華潤(rùn)、中鐵建、遠(yuǎn)洋這樣的大國(guó)企，也有天恒、中冶這樣的小房企，他們基本都是把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為主業(yè)，其他業(yè)務(wù)作為輔業(yè)，而這些輔業(yè)中也是與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)相關(guān)，包含養(yǎng)老地產(chǎn)、地產(chǎn)金融、物業(yè)管理等等。

??還有一些房企并未明確主業(yè)，只是在官方途經(jīng)有提及自己涉足的業(yè)務(wù)，形成了“多軌并行”的局面。在這類(lèi)房企中，既有多元業(yè)務(wù)已成規(guī)模，所以選擇和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相提并論的規(guī)模房企，比如首開(kāi)、首創(chuàng)等，也有住宅銷(xiāo)售業(yè)務(wù)比較單一，所以進(jìn)行賦值和轉(zhuǎn)型的小房企，比如石榴和當(dāng)代，就分別引入了科技和綠色的概念，開(kāi)展新業(yè)務(wù)。

??2、品質(zhì)為先，著力打造高端產(chǎn)品線

??注重品質(zhì)，多家房企登上產(chǎn)品力排行榜。從克而瑞發(fā)布的2020年《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》來(lái)看，26家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的京系房企中共有11家上榜，并且金茂和華潤(rùn)躋身前十，分別位列第3和第8，說(shuō)明京系房企產(chǎn)品力打造上頗有建樹(shù)。一方面是因?yàn)楸本┤司芍涫杖敫?，?duì)住宅品質(zhì)的要求相對(duì)也更高，另一方面則是因?yàn)榫┫捣科蟠蠖紴槿珖?guó)性質(zhì)的規(guī)模房企，產(chǎn)品力可作為統(tǒng)一化和標(biāo)準(zhǔn)化的利器，若打出口碑可提升去化速度。

??京系房企產(chǎn)品線多為高端，分布在一二線城市。從產(chǎn)品線來(lái)看，京系房企大都有明確的產(chǎn)品線，且至少有三個(gè)。但從產(chǎn)品線的目標(biāo)客群來(lái)看，并不是覆蓋了所有層次的客群，主要是針對(duì)高端產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)了產(chǎn)品線。并且，產(chǎn)品理念都會(huì)提及“高端定位”、“高品質(zhì)”、“中高端”等字眼。一是因?yàn)榫┫捣科笤诖蟊緺I(yíng)北京項(xiàng)目，高端項(xiàng)目供應(yīng)多；二是通過(guò)高端產(chǎn)品系打開(kāi)市場(chǎng)后，可以提高品牌認(rèn)知度和格調(diào)，為其他層次產(chǎn)品鋪路。從代表項(xiàng)目分部來(lái)看，都分部在北京、上海、深圳這樣的一線城市，或者是成都、天津這樣的二線城市，幾乎不會(huì)涉及三四線。

??金茂產(chǎn)品力表現(xiàn)不凡，在業(yè)內(nèi)有口皆碑。以金茂為例，除了企業(yè)本身在企業(yè)產(chǎn)品力排行榜位列第三，旗下產(chǎn)品系和多個(gè)項(xiàng)目也在產(chǎn)品力排行榜上有名，比如府系是十大頂級(jí)豪宅產(chǎn)品系，南京河西金茂府項(xiàng)目被評(píng)為十大高端作品、張家港金茂智慧城被評(píng)為十大品質(zhì)作品。從市場(chǎng)影響力來(lái)看，消費(fèi)者關(guān)注度高，多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。2010年，第一座金茂府在北京廣渠門(mén)落地，就以20個(gè)月狂銷(xiāo)100億的業(yè)績(jī)聞名；2018年，北京亦莊金茂府熱銷(xiāo)77億、單盤(pán)累計(jì)銷(xiāo)售235億；2019年，北京未來(lái)金茂府開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)26億，入市5個(gè)月銷(xiāo)售68億；2020年，北京頤和金茂府開(kāi)盤(pán)成交202套，斬獲50.6億；2021年，北京東叁金茂府首開(kāi)熱銷(xiāo)35億。這些無(wú)不見(jiàn)證金茂產(chǎn)品力的雄厚，以至于市場(chǎng)上出現(xiàn)了“逢府必?zé)徜N(xiāo)”的說(shuō)法。

??04

??積極落實(shí)首都定位

??房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)緊繃

??1、經(jīng)濟(jì)有活力人口虹吸強(qiáng)，嚴(yán)監(jiān)管下建議審慎布局

??經(jīng)濟(jì)、人口活力旺盛，首都經(jīng)濟(jì)圈協(xié)同發(fā)展，市場(chǎng)支撐強(qiáng)。作為首都，北京經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均GDP居全國(guó)第一，并且坐落一大批一流高校及新興互聯(lián)網(wǎng)公司，具備著強(qiáng)大的人口吸引力。在人口結(jié)構(gòu)方面，北京市2019年的老齡人口撫養(yǎng)比為14.7，在全國(guó)31個(gè)省中排名第20，人口活力優(yōu)于上海、重慶等特大城市，市場(chǎng)增長(zhǎng)有著強(qiáng)大的支撐。

??城市發(fā)展向好，但政策趨嚴(yán)，監(jiān)管措施持續(xù)落地，房企進(jìn)駐時(shí)需考慮調(diào)控因素，兼顧資金壓力。根據(jù)CRIC發(fā)布的《2021年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景研究報(bào)告》，北京憑借極具活力的人口、經(jīng)濟(jì)情況，居于全國(guó)第二位，僅次于上海，前景值得看好。但我們也關(guān)注到目前北京正在持續(xù)落地非首都功能疏解，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，城市治理水平提升的同時(shí)，未來(lái)或?qū)⒂胁糠之a(chǎn)業(yè)和人口向外遷移。同時(shí)在全國(guó)調(diào)控政策趨嚴(yán)的環(huán)境之下，北京作為模板城市，監(jiān)管力度較大，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、擴(kuò)大保障性住房建設(shè)等政策性因素對(duì)于房企投資可能會(huì)產(chǎn)生比較大的影響，包括涉及學(xué)區(qū)調(diào)整的“多校劃片”政策，因此我們建議房企在進(jìn)駐北京時(shí)采取審慎原則，把握政策趨勢(shì)同時(shí)兼顧資金成本壓力。

??現(xiàn)階段北京土地市場(chǎng)調(diào)控向多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變，競(jìng)價(jià)更加多樣，同時(shí)考慮到市場(chǎng)的改善需求，在房型面積要求上也做出了調(diào)整。雙集中供地中，首次實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)，一地一策”機(jī)制，設(shè)置合理地價(jià)上限，并通過(guò)競(jìng)配建公租房面積，競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制等舉措落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)”。與此同時(shí)，北京還首次設(shè)置了高標(biāo)準(zhǔn)商品住房投報(bào)環(huán)節(jié)，從建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)提出更高要求，相應(yīng)地將之前“70/90”的戶(hù)型限制條件由“套型面積”調(diào)整為“套內(nèi)面積”，為房企戶(hù)型設(shè)計(jì)靈活度和住宅品質(zhì)提升方面預(yù)留合理空間，充分滿足市場(chǎng)的改善需求。

??

??2、立足北京拓土二線，充分利用國(guó)資背景優(yōu)勢(shì)

??（1）深耕大本營(yíng)北京，充分發(fā)揮本土資源優(yōu)勢(shì)（略）

??（2）華潤(rùn)金茂背靠央企集團(tuán)，優(yōu)勢(shì)將持續(xù)擴(kuò)大

??華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資利率低，布局城市能級(jí)高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，未來(lái)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步放大。在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上，2020年華潤(rùn)置地同比增長(zhǎng)17.5%，排名再度提升一位，并且一二線城市占比達(dá)到85%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。截止至2020年底，企業(yè)凈負(fù)債率保持29.5%的低位，現(xiàn)金短債比2.23，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率59.7%，全部滿足監(jiān)管綠檔要求，最值得關(guān)注的是企業(yè)2020年底加權(quán)平均融資成本僅有4.08%，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)利潤(rùn)承壓的大環(huán)境下，極低的融資成本成為企業(yè)最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力之一。另外，華潤(rùn)置地商業(yè)規(guī)模發(fā)展領(lǐng)先，2020年45個(gè)核心購(gòu)物中心租金收入首度突破100億元，多元化方面，華潤(rùn)在原先“2+X”的商業(yè)模式基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化，逐步向“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式發(fā)展，即開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)加上生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，綜合而言，華潤(rùn)置地抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，融資優(yōu)勢(shì)明顯，業(yè)務(wù)多元，未來(lái)優(yōu)勢(shì)會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

金茂立足城市運(yùn)營(yíng)，積極合作推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，定位高端，產(chǎn)品力領(lǐng)先構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，金茂持續(xù)保持高增長(zhǎng)節(jié)奏，2020年全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jī)2311億元，同比增長(zhǎng)43.7%，增速位列TOP15房企首位，近4年銷(xiāo)售復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)47.7%。究其原因，一方面是近年來(lái)企業(yè)的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目持續(xù)孵化落地，為企業(yè)增長(zhǎng)提供動(dòng)力，另一方面通過(guò)積極的合作，幫助企業(yè)沖刺規(guī)模的增長(zhǎng)。另外在產(chǎn)品力方面，中國(guó)金茂連續(xù)兩年居于CRIC評(píng)選的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力排行榜》前三甲，業(yè)內(nèi)認(rèn)可度較高。財(cái)務(wù)方面三道紅線全部綠檔，截止至2020年底加權(quán)融資利率4.42%，優(yōu)勢(shì)同樣明顯。展望未來(lái)，根據(jù)企業(yè)的預(yù)期，截止至2022年，城市運(yùn)營(yíng)將貢獻(xiàn)60%的土地儲(chǔ)備，在房企40%投銷(xiāo)比限制之下，城市運(yùn)營(yíng)將成為企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要護(hù)城河，而產(chǎn)品力的領(lǐng)先同樣有利于企業(yè)構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。