??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）為全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，金融主管部門(mén)就差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。

??5月15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下稱(chēng)《通知》）提出，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??多地首套房貸利率存在較大下調(diào)空間

??事實(shí)上，此次下調(diào)房貸利率早有端倪。

??4月29日，人民銀行在召開(kāi)的專(zhuān)題會(huì)議上表示，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。5月5日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)專(zhuān)題會(huì)議也提出，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求。

??央行近日發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，4月份住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。另一方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（5月16日）公布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%。商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。

??無(wú)論是從金融數(shù)據(jù)還是房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，下調(diào)首套房貸利率具有一定的緊迫性。

??而此次差別化住房信貸政策的出臺(tái)，也將遵循“因城施策”的原則。據(jù)悉，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

??從利率方面看，4月20日中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR為4.6%，這也意味著未來(lái)各地首套房貸利率最多可降至4.4%。

??如果按貸款100萬(wàn)元，貸款期限為30年，以等額本息的還款方式測(cè)算，到期將少付利息約4.28萬(wàn)元，這將在一定程度上緩解購(gòu)房者的購(gòu)房壓力。

??此外，根據(jù)貝殼研究院此前發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，4月份其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。通過(guò)本次差別化住房信貸政策的調(diào)整，全國(guó)多地首套房貸利率未來(lái)將存在較大的下調(diào)空間。

??中金公司也發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，本次下調(diào)的是首套房貸利率下限而非終端實(shí)際利率，預(yù)計(jì)未來(lái)各地終端房貸利率仍將繼續(xù)下行。

??助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)

??根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，最近一段時(shí)間以來(lái)，多地都出臺(tái)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，截至目前全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市不同程度對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整。政策內(nèi)容主要包括調(diào)整“四限”政策、人才政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼、重啟貨幣化安置、提高住房公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率和首付比例，以及調(diào)整增值稅年限等措施。但從實(shí)際情況看，受疫情等因素影響，政策效應(yīng)傳導(dǎo)至市場(chǎng)尚不明顯，樓市仍處于調(diào)整期。

??而本次房貸利率的調(diào)整，無(wú)疑為目前低迷的房地產(chǎn)行業(yè)打了一針“強(qiáng)心劑”。

??中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，降低住房貸款利率反映了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖。本次政策重點(diǎn)對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)強(qiáng)調(diào)二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時(shí)，有利于避免加大投資投機(jī)性需求。

??在楊暢看來(lái)，因城施策有利于精準(zhǔn)調(diào)控。政策強(qiáng)調(diào)“各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限”，對(duì)于部分人口流入數(shù)量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結(jié)合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，有利于對(duì)需求釋放進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，防止產(chǎn)生房?jī)r(jià)快速上行的壓力。

??中金公司的報(bào)告也稱(chēng)，本次利率下限調(diào)整是對(duì)政治局會(huì)議中房地產(chǎn)政策取態(tài)的具體落地，重點(diǎn)響應(yīng)了“支持剛性和改善性住房需求”這一核心精神，以期改善當(dāng)前銷(xiāo)售低迷狀態(tài)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次下調(diào)房貸利率下限，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢(shì)的決心。結(jié)合近期各地推出降低首付、松綁二手房限售、放松限購(gòu)等政策來(lái)看，將為5月中下旬及后續(xù)市場(chǎng)交易的活躍創(chuàng)造更好的條件，也有助于各地基于實(shí)際情況開(kāi)展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場(chǎng)交易疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開(kāi)展更寬松的房貸政策。

??整體來(lái)看，通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控政策與住房信貸政策的調(diào)整，將對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用，釋放更加強(qiáng)烈的企穩(wěn)信號(hào)，有助于提振銷(xiāo)售、改善企業(yè)現(xiàn)金流，進(jìn)一步恢復(fù)市場(chǎng)信心。