??一則關(guān)于債務(wù)兌付的內(nèi)幕消息公告將千億房企寶龍地產(chǎn)再次推向輿論風(fēng)口浪尖。

??7月26日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“寶龍地產(chǎn)”，01238.HK）發(fā)布公告稱，公司未在7月25日到期日前償還2129.4萬美元票據(jù)的本金和利息。

??據(jù)此前寶龍地產(chǎn)公告，上述本金和利息歸屬寶龍地產(chǎn)一筆于2022年7月到期的美元優(yōu)先票據(jù)（以下簡稱“第四批2022年票據(jù)”），票面利率為4%。

??另外，寶龍地產(chǎn)還在公告中提到，公司一筆票面利率為7.125%的美元優(yōu)先票據(jù)（以下簡稱“第二批2022年票據(jù)”）的所有尚未償還本金額及應(yīng)計利息，將于2022年11月8日到期并應(yīng)支付。盡管公司不斷探討各項融資安排，未必能于到期日償還3725.9萬美元票據(jù)的本金及應(yīng)計利息。

??對此，不少業(yè)內(nèi)人士將其解讀為“寶龍宣告美元債違約”。寶龍方面也對中國房地產(chǎn)報記者澄清表示“這實(shí)際上是片面曲解”。

??寶龍地產(chǎn)回應(yīng)稱，今年7月初，公司曾對上述兩筆美元債提出交換要約，最終獲得票據(jù)本金總額近九成接納，展期成功。此次宣告未能償還的本金和利息只是展期債券中的一小部分。由于此前公司已經(jīng)成功展期了債券大部分，并獲得豁免交叉違約，因此即使未能實(shí)現(xiàn)剩余部分債券的交換要約，也不會造成其他美元債交叉違約或其他債務(wù)提前到期的情況。

??今年以來，債券展期房企不斷增多，在業(yè)內(nèi)人士看來，展期已經(jīng)成為當(dāng)下房企平衡經(jīng)營發(fā)展和債務(wù)壓力的重要方式。相比展期這種主動債務(wù)管理，也有不少房企選擇“躺平”。根據(jù)公開媒體報道，本周以來，除了寶龍地產(chǎn)，還有3家房企出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，房企目前面臨的債務(wù)和資金壓力仍未緩解。

??債務(wù)違約是片面曲解

??今年7月初，寶龍地產(chǎn)曾公告稱，對上述提及的兩筆美元優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行交換要約，并最終公告稱，兩批票據(jù)交換要約已獲本金總額近九成接納，展期成功。

??彼時，有分析人士稱，寶龍地產(chǎn)的債務(wù)展期屬于目前市場上美元債展期首次投票通過率最高的，也側(cè)面反映了債權(quán)人和投資者對寶龍長期價值的認(rèn)可、以及對房地產(chǎn)市場的持續(xù)看好。

??雖然有高達(dá)九成接納展期，但這兩筆債券還留有投資人未接受要約的份額，其中第四批2022年票據(jù)及第二批2022年票據(jù)的余下未償還本金額分別為2129.4萬美元及3725.9萬美元。

??也就是說，完成交換要約后，寶龍地產(chǎn)對美元債余下的份額未能按時兌付，構(gòu)成部分違約。

??對于剩余約10%的未進(jìn)行交換投資者，寶龍地產(chǎn)表示，大部分是因?yàn)榻粨Q展期過程短，導(dǎo)致投資人未能及時進(jìn)行交換。接下來公司會積極和這部分投資者進(jìn)行溝通，在公平一致的前提下尋求妥善解決方案。

??在7月26日公告發(fā)出后，不少業(yè)內(nèi)人士解讀為寶龍地產(chǎn)官方宣告?zhèn)鶆?wù)違約，而據(jù)寶龍地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，這則公告一是應(yīng)監(jiān)管需求做出的合規(guī)披露，另外也是通過這種方式提醒未來得及交換的投資者盡快與公司取得聯(lián)系，并非是宣告違約。

??該內(nèi)部人士也表示，公告發(fā)出后，公司已經(jīng)收到部分投資者反饋，希望可以繼續(xù)進(jìn)行交換展期。

??寶龍地產(chǎn)方面也向中國房地產(chǎn)報記者表示，上述兩筆債券的大部分已經(jīng)成功展期并獲得豁免交叉違約，而未同意展期部分只是兩筆債券中一小部分，即便未能實(shí)現(xiàn)剩余部分債券的交換要約，也不會造成其他美元債交叉違約或其他債務(wù)提前到期的情況。

??另外，在寶龍地產(chǎn)看來，這份未能償付債務(wù)的公告背后，也有出于對近九成已經(jīng)同意交換要約的債權(quán)人的公平角度來考量。換言之，在兩筆債券大部分債務(wù)實(shí)現(xiàn)展期的前提下，如果對少部分不愿展期的債權(quán)人進(jìn)行兌付，可能容易造成對已經(jīng)同意展期的債權(quán)人的不公平，最終更不利于后續(xù)債務(wù)處置，并引發(fā)新矛盾。更何況，不排除有部分投資者存在故意低成本收購債券，本質(zhì)是要求非一視同仁高價贖回債券。因此，不進(jìn)行足額償付也是目前房地產(chǎn)美元債交換展期中正常的市場慣例做法。

??目前，行業(yè)內(nèi)債券展期房企數(shù)量不斷增多，在業(yè)內(nèi)人士看來，通過展期尋求“以時間換空間”無論對于債權(quán)人還是房企而言都是行業(yè)陣痛期中的“最優(yōu)解”。不過，展期也只是將債務(wù)壓力延后，并不能從根本上解決問題。

??根據(jù)公開資料統(tǒng)計，目前寶龍地產(chǎn)存續(xù)美元債8只，存續(xù)規(guī)模約22億美元，其中有4只美元債將于一年內(nèi)到期，面臨的債務(wù)壓力依然較大。

??下半年重點(diǎn)“三保”

??在以時間換空間的同時，寶龍地產(chǎn)也將重點(diǎn)放在了公司經(jīng)營層面上。

??在7月22日召開的寶龍集團(tuán)半年度會議上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳提出，公司下半年將重點(diǎn)圍繞“保銷售、保交房、保還款”，回歸良性發(fā)展軌道。

??根據(jù)寶龍地產(chǎn)提供的資料顯示，今年上半年，寶龍地產(chǎn)在全國5省16市累計交付1.4萬余套、交付面積約160萬平方米，預(yù)計下半年還將在全國范圍交付約1.8萬套住宅。

??此外，寶龍集團(tuán)旗下近90家商業(yè)綜合體、20余家酒店，疫情后均已陸續(xù)恢復(fù)正常運(yùn)營，多元業(yè)務(wù)有利于提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

??今年4月29日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布2021年度業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)全年合約銷售額首次突破千億元，達(dá)到1012.3億元，同比增幅24%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入399億元，同比增長12%。相比大多數(shù)同行，寶龍地產(chǎn)2021年業(yè)績已經(jīng)稱得上較好。

??在寶龍地產(chǎn)的銷售構(gòu)成中，長三角占據(jù)較大比例，長三角項目占比超過7成。今年上半年，長三角疫情反復(fù)，疊加市場下行，寶龍地產(chǎn)銷售額也呈現(xiàn)斷崖式下跌。根據(jù)寶龍地產(chǎn)業(yè)績公告顯示，今年上半年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額為232.41億元，合約銷售總面積為153.21萬平方米，二者同比跌幅均超過50%。

??不過，對于未來的經(jīng)營表現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)展現(xiàn)了一定的樂觀態(tài)度。

??“雖然目前困難依然存在，但我們有信心、也有能力應(yīng)對，平穩(wěn)度過?！睂汖埣瘓F(tuán)董事局主席許健康也在半年度會議上表示。

??在公開回應(yīng)債務(wù)違約的同時，寶龍地產(chǎn)還強(qiáng)調(diào)，目前行業(yè)最黑暗的時候或已經(jīng)過去。隨著近期各種利好政策持續(xù)加碼，融資端和銷售端有望復(fù)蘇，公司的經(jīng)營也有望迎來轉(zhuǎn)折。