??4月25日，長(zhǎng)三角兩大熱點(diǎn)核心城市杭州、合肥同日進(jìn)行宅地集中出讓?zhuān)贾萁衲暌詠?lái)土拍持續(xù)高熱、合肥首輪也出現(xiàn)了八成地塊競(jìng)品質(zhì)的火熱景象。在今日土拍中，雖然兩城供地質(zhì)量不如前次，但土拍依舊“火爆”，杭州三分之二地塊搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率8.47%，其中民企勢(shì)頭強(qiáng)勁，合肥則有10宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，整體溢價(jià)率高達(dá)12.39%。

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??杭州：搖號(hào)成交比例再創(chuàng)新高民企拿地金額占比達(dá)85%

??本輪杭州供應(yīng)地塊以剛需和低密度改善為主，整體質(zhì)量不如前一批次

??本次供地剛需項(xiàng)目以地鐵盤(pán)為主，包括位于西浦路站周邊的浦沿地塊、江東二路站周邊的江東地塊、臨平區(qū)喬司新城地塊和蕭山區(qū)新塘地塊，距離地鐵站均僅有幾百米。

??低密度改善地塊則多位于景區(qū)周邊，例如位于西湖邊龍塢景區(qū)的2宗地塊，容積率僅1.1，也是本次銷(xiāo)售限價(jià)最高（45500元/平方米、含精裝修）的地塊，另外還有蕭山區(qū)湘湖旅游度假區(qū)地塊，容積率1.3，銷(xiāo)售限價(jià)32750元/平方米（含精裝修）。

??按區(qū)域來(lái)看，蕭山區(qū)、臨平區(qū)和余杭區(qū)是本次出讓的主力區(qū)域，蕭山區(qū)3宗地塊的總建面達(dá)到28萬(wàn)平方米。而濱江區(qū)和錢(qián)塘區(qū)各自出讓1宗地，總建面分別為10.5萬(wàn)平方米和8.4萬(wàn)平方米。

??整體來(lái)看，本輪供地多集中在外圍區(qū)域。雖然沒(méi)有絕對(duì)核心的優(yōu)質(zhì)“寶地”且整體質(zhì)量較前一批次略有下降，但依舊高熱，地塊平均報(bào)名房企數(shù)量在10家左右。一方面是得益于市場(chǎng)回暖帶來(lái)的信心與預(yù)期的提升，房企在上半年補(bǔ)貨需求較大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上帶動(dòng)整體熱度。

??三分之二地塊搖號(hào)創(chuàng)2022年以來(lái)新高，整體地房比0.54盈利空間仍存

??從出讓結(jié)果來(lái)看，12宗含宅地塊全部成功出讓?zhuān)渲?宗地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，本次搖號(hào)觸頂成交的比例達(dá)到67%，再次創(chuàng)下2022年以來(lái)新高。另外還有1宗地塊溢價(jià)出讓以及3宗地塊底價(jià)成交，整體溢價(jià)率8.47%，平均樓板價(jià)16682元/平方米，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)高溫。

??盈利空間上，本次杭州出讓地塊平均房?jī)r(jià)地價(jià)差為13634元/平方米，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.54，盈利空間較為可觀。其中濱江區(qū)和西湖區(qū)地塊的地房比較高，達(dá)到0.67左右，但由于地塊的限價(jià)也是本次最高（4萬(wàn)元/平方米和4.55萬(wàn)元/平方米，含精裝修），樓板價(jià)與銷(xiāo)售限價(jià)保有1.3-1.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)差。

??民企投資持續(xù)復(fù)蘇，碧桂園時(shí)隔9個(gè)月首次在集中供地拿地

??作為民企投資相對(duì)活躍的城市，杭州本次12宗地塊中有10宗由民企競(jìng)得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達(dá)85%。

??民企之中，濱江以29.1億競(jìng)得2宗地塊，也是本次拿地金額最高的房企，此外碧桂園也現(xiàn)身杭州拿地，并通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得濱江浦沿地塊，總價(jià)28.3億元，是本次總價(jià)最高地塊，這也是碧桂園自2022年7月份以來(lái)首次在集中供地有所斬獲。此外，龍湖、偉星、坤和、天陽(yáng)等多家民企均有所斬獲。

??另，央企中海和保利也各拿下1宗地塊，中海通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得西湖龍塢景區(qū)地塊之一，總價(jià)高達(dá)18.2億元，保利則底價(jià)拿下臨平區(qū)宅地，總價(jià)僅6.3億元。

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??合肥：參拍房企總數(shù)超60家

??郊縣地塊同樣“火爆”

??合肥今日市區(qū)和肥西縣分別出讓11宗、5宗含宅用地，總建面達(dá)到181.4萬(wàn)平方米。整體來(lái)看地塊仍保持在較高質(zhì)量，例如濱湖區(qū)省府東地塊、包河區(qū)五里廟地塊等周邊配套都較為完善，肥西縣出讓的幾宗地塊也由于靠近經(jīng)開(kāi)區(qū)、 高新區(qū)而吸引了較多房企參拍。 

??因此，本輪土拍也延續(xù)了上一輪的超高關(guān)注度：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，參拍房企總數(shù)超過(guò)60家，其中濱湖區(qū)省府東板塊BK202303地塊參拍房企數(shù)量超過(guò)30家，包河BH202302號(hào)地塊、肥西縣07、08號(hào)地塊的參拍房企數(shù)量也均超過(guò)10家，甚至多于一些市區(qū)地塊。 

??從報(bào)名房企來(lái)看，以央國(guó)企和深耕合肥的民企為主，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利、華潤(rùn)、招商、中海皆有現(xiàn)身，而偉星則報(bào)名7宗地。

??最終，16宗地塊（含肥西縣）中有10宗進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，總成交價(jià)約為142.5億元，整體溢價(jià)率達(dá)到12.39%，僅包河區(qū)3宗城市更新用地、高新區(qū)租賃用房地塊和蜀山區(qū)SS202302號(hào)地塊成交，蜀山區(qū)另一宗地塊延期出讓。土地市場(chǎng)“冰火兩重天”之下，普通商品房地塊基本都進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，土地市場(chǎng)明顯延續(xù)了高熱度運(yùn)行。

??值得一提的是，今日肥西縣的土拍同樣火熱，一方面體現(xiàn)了房企對(duì)于大合肥市場(chǎng)的看好，另一方面也反映了目前土地市場(chǎng)較熱、地塊競(jìng)爭(zhēng)程度加劇、僧多粥少的情況下，房企的投資策略開(kāi)始從關(guān)注城市核心向外圍優(yōu)質(zhì)區(qū)域轉(zhuǎn)移的跡象。

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??總結(jié)

??整體來(lái)看，杭州、合肥今日土拍均保持了較高的市場(chǎng)熱度，且具有以下3大特征：一是兩個(gè)城市本次供應(yīng)地塊的質(zhì)量都不及上一批次，但市場(chǎng)依舊保持“火爆”；二是民企投資意愿持續(xù)復(fù)蘇，尤其杭州民企拿地比例高達(dá)85%，且諸如碧桂園這類(lèi)許久未在集中供地拿地的房企也現(xiàn)身并有所斬獲；三是在熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)再度恢復(fù)“僧多粥少”之下，房企也開(kāi)始從聚焦中心區(qū)域向周邊延伸，從本次肥西5宗地塊均進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)可見(jiàn)一斑。

??結(jié)合前幾日上海土拍來(lái)看，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度延續(xù)性顯著好于新房市場(chǎng)，雖然整體呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖、城市分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振整體市場(chǎng)信心。從杭州、合肥今日土拍來(lái)看，也正在逐步走出需要靠?jī)?yōu)質(zhì)地塊刺激房企拿地的局面。

??我們認(rèn)為，隨著民企投資熱情的恢復(fù)和央企持續(xù)的高力度拿地，不同城市之間的土地市場(chǎng)還將持續(xù)分化。僧多粥少之下，地塊競(jìng)爭(zhēng)將加劇，一方面央國(guó)企投資周期將被拉長(zhǎng)，民企投資逐漸恢復(fù)，本土民企存在“撿漏機(jī)遇”，另一方面，隨著競(jìng)爭(zhēng)提升，投資策略也會(huì)從僅關(guān)注核心區(qū)域、核心地塊延展向城市外圍區(qū)域，帶動(dòng)整體市場(chǎng)熱度提升。