??南都物業(yè)踩著4月的尾巴發(fā)布了年報(bào)。

??4月24日晚間，南都服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南都物業(yè)”，603506.SH）發(fā)布了2022年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.47億元，同比增長(zhǎng)15.93%，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)1.45億元，同比下降10.7%。

??作為內(nèi)地最早一批上市的物業(yè)企業(yè)，南都物業(yè)也未能未繞開(kāi)增收不增利的怪圈。

??資料顯示，南都物業(yè)成立于1994年，是我國(guó)第一代、浙江省第一批注冊(cè)成立的獨(dú)立第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也是內(nèi)地A股主板市場(chǎng)物業(yè)行業(yè)第一股。

??2014年以來(lái)，彩生活、中海物業(yè)、中奧到家等物業(yè)公司相繼在香港上市，但A股物業(yè)第一股的空位一直是資本市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)，直至2018年2月1日，南都物業(yè)在上交所上市。

??相比于南都物業(yè)，更廣為人知的是其前身、曾活躍在杭州市場(chǎng)的南都房產(chǎn)。公開(kāi)資料顯示，南都房產(chǎn)的前身是屬?lài)?guó)資背景的華電房產(chǎn)，成立于1992年，公司性質(zhì)為全民所有制與集體所有制聯(lián)營(yíng)。1994年4月，華電房產(chǎn)的全資子公司浙江南都物業(yè)管理公司成立，即實(shí)際意義上南都物業(yè)的前身。

??關(guān)于增收不增利以及未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題，4月25日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電南都物業(yè)，截至發(fā)稿，未得到回復(fù)。

??營(yíng)收連年增長(zhǎng) 凈利潤(rùn)同比下降10.7%

??南都物業(yè)算是一家穩(wěn)健的企業(yè)。

??近5年，南都物業(yè)營(yíng)業(yè)收入逐年遞增。

??資料顯示，2018年～2022年，南都物業(yè)營(yíng)業(yè)收入分別為10.59億元、12.44億元、14.13億元、15.93億元、18.47億元。

??值得一提的是，營(yíng)業(yè)收入的增加主要是公司自身外拓水平加強(qiáng)及并購(gòu)中大普惠、中大物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目增加。

??盡管營(yíng)業(yè)收入連續(xù)5年增長(zhǎng)，但增收不增利是南都物業(yè)需要面對(duì)的客觀事實(shí)。

??年報(bào)顯示，2022年南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)1.45億元，同比下降10.7%，實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)1.11億元，較去年同期下降7.08%。

??成本上漲是原因之一。其中，占總收入比例為86.08%的綜合物業(yè)管理服務(wù)出現(xiàn)了成本增加大于營(yíng)業(yè)收入提升的情況，收入積累較高的業(yè)務(wù)，其成本開(kāi)銷(xiāo)也越大。

??根據(jù)公開(kāi)資料顯示，2022年物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入15.9億元，同比增長(zhǎng)21.64%；物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)營(yíng)業(yè)成本13.1億元，同比增長(zhǎng)26.61%。

??南都物業(yè)方面解釋?zhuān)饕芡獠凯h(huán)境影響，同時(shí)基于謹(jǐn)慎性原則考慮，應(yīng)收賬款按單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，后續(xù)公司將加大應(yīng)收賬款催收力度。

??南都物業(yè)應(yīng)收賬款較高，這可以從2022年年報(bào)中找到蛛絲馬跡。從資產(chǎn)方面看，報(bào)告期內(nèi)，南都物業(yè)期末資產(chǎn)總計(jì)為22.94億元，應(yīng)收賬款為5.34億元。

??受區(qū)域性集中影響明顯

??2018年2月1日，南都物業(yè)正式登陸上交所主板。

??事實(shí)上，作為最早的上市物業(yè)企業(yè)之一，南都物業(yè)在規(guī)模上緩慢增長(zhǎng)。截至2019年末，南都物業(yè)累計(jì)總簽約項(xiàng)目496個(gè)，累計(jì)總簽約面積為0.61億平方米。截至2020年末，南都物業(yè)累計(jì)總簽約項(xiàng)目576個(gè)，累計(jì)總簽約面積約為0.7億平方米。到了2021年末，南都物業(yè)累計(jì)總簽約面積為0.76億平方米，累計(jì)總簽約項(xiàng)目651個(gè)。

??根據(jù)2022年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，南都物業(yè)總簽約項(xiàng)目711個(gè)，總簽約面積為0.85億平方米。

??這個(gè)面積放在上市物業(yè)企業(yè)中是不顯眼的。

??從已發(fā)布半年報(bào)的上市物企來(lái)看，除幾家未披露具體在管面積數(shù)據(jù)的企業(yè)外，52家物企在管總面積達(dá)60.1億平方米，平均每家企業(yè)在管面積達(dá)到1.15億平方米的體量。

??顯然，南都物業(yè)在規(guī)模上與上市物業(yè)企業(yè)的平均水平存在較大的差距。

??甚至，南都物業(yè)的區(qū)域性也比較明顯，并呈現(xiàn)愈發(fā)集中于某一區(qū)域布局的趨勢(shì)。

??年報(bào)顯示，2022年南都物業(yè)在長(zhǎng)三角區(qū)域（江浙滬皖四?。┑暮灱s面積占比87%，較2021年上升約5%。

??“偏安一隅”對(duì)于南都物業(yè)來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍。好的一面是，有著穩(wěn)定的收入來(lái)源。2022年長(zhǎng)三角區(qū)域營(yíng)業(yè)收入占比91.7%，較上年同期增長(zhǎng)1.87%。

??對(duì)增加規(guī)模來(lái)說(shuō)卻是不利因素。一位不愿具名的物業(yè)分析師認(rèn)為，“南都物業(yè)核心業(yè)務(wù)仍然聚焦在江浙滬皖，盡管也在往外省市發(fā)展，但是步伐緩慢，較強(qiáng)的區(qū)域性限制了其發(fā)展。”

??把城市服務(wù)作為發(fā)力點(diǎn)

??不可否認(rèn)，南都物業(yè)在住宅物業(yè)上追趕其他物業(yè)企業(yè)是一件很難的事情。

??上述物業(yè)分析師表示，“近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己設(shè)立物業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目以及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)直接給到自己的物業(yè)企業(yè)，南都物業(yè)作為第三方物業(yè)企業(yè)，在獲取新項(xiàng)目上面臨眾多的限制。”

??顯而易見(jiàn)，南都物業(yè)將交通樞紐類(lèi)物業(yè)作為其業(yè)務(wù)增長(zhǎng)新的發(fā)力點(diǎn)。

??根據(jù)2022年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，南都物業(yè)新增多個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了從地鐵到大型高鐵站、城市間鐵路、國(guó)際機(jī)場(chǎng)的布局。

??南都物業(yè)方面表示，從2021年起將公建和城市服務(wù)作為公司未來(lái)成長(zhǎng)新的發(fā)力點(diǎn)，在原有環(huán)衛(wèi)、河道治理等業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，順利承接烏鎮(zhèn)項(xiàng)目。

??南都物業(yè)稱(chēng)，目前把公建及城市服務(wù)作為市拓的重點(diǎn)領(lǐng)域，一是因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)住宅領(lǐng)域受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)影響；二是因?yàn)榉亲≌I(lǐng)域市場(chǎng)空間較大，尤其是城市服務(wù)領(lǐng)域有很廣闊的市場(chǎng)可以拓展，且具有一定的規(guī)模效應(yīng)。