[貝殼研究院]北京新房市場月報（2020年11月）

【北京新房市場月報】宅地市場持續(xù)掛零，新房成交首超去年

??摘要：

??北京住宅用地市場1-11月累計成交254萬㎡，累計成交面積同比連續(xù)三個月下滑至-12.4%，11月單月無住宅用地成交，預計12月將入市的地塊建設用地面積為40萬㎡，全年宅地市場成交量或將與去年持平。

??1-11月商品住宅累計供應617萬㎡，累計成交610萬㎡，供銷比為1，供求均衡。11月累計供應面積同比由正轉負至-4%，累計成交面積同比上漲1%，首超去年同期。11月商品住宅累計成交均價為47908元/㎡，累計同比上漲2%，與上月持平?？傮w來看，北京新房市場成交均價將保持穩(wěn)定。

??截止11月底，北京商品住宅庫存面積為1133萬㎡，出清周期回落至20個月。由歷史數(shù)據(jù)來看，12月供應端發(fā)力的概率較高，出清周期或將在此影響下小幅拉長。

??住宅用地市場：預計全年宅地市場成交量與去年持平

??2020年11月宅地市場無成交，1-11月北京住宅用地市場累計成交建設用地面積254萬㎡，同比連續(xù)三個月下滑至-12.4%。近期宅地市場供應量較少，近四個月共6宗宅地供應，且計劃于12月入市，共計40萬㎡，預計全年宅地市場成交量將略高于去年1個百分點，整體與去年持平。

??成交面積：11月累計成交面積首超去年同期，預計全年成交量將與去年持平

??1-11月商品住宅累計供應面積617萬㎡，累計成交面積610萬㎡，供銷比為1，供求均衡。11月累計供應面積同比由正轉負至-4%，連續(xù)兩個月下滑，但由近三年歷史數(shù)據(jù)來看，12月供應端均出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，2018年及2019年12月新房供應量環(huán)比分別為87%和13%，結合當前供求平衡的狀態(tài)來看，預計今年12月供應量將有所提升。1-11月累計成交面積同比由負轉正至1%，首次超過去年同期，從單月成交量來看，11月成交面積同、環(huán)比均漲，分別上漲58%、32%。預計隨著12月供應端的發(fā)力，將帶動成交量隨之活躍，但考慮到簽約存在一定的滯后性，預計全年新房成交量將與去年基本持平。

??成交均價：限競房對房價的穩(wěn)定作用明年將持續(xù)

??11月商品住宅累計成交均價為47908元/㎡，累計同比上漲2%，與上月持平。長期來看，自2018年限競房產品入市以來，成交均價增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平穩(wěn)。2020年1-11月限競房成交面積為293萬㎡，占整體商品住宅成交面積的48%，其價格限制屬性對市場價格起到較好的穩(wěn)定作用。

??關于2021年北京市場新房的價格走勢，由于今年不限價地塊供應比例提高，建設用地面積占整體宅地建設用地面積的比例由去年的48%提升至目前的88%，這也使得市場上出現(xiàn)明年房價將走高的預期，但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，自2018年限競房入市以來，截止今年11月，限競房商品住宅成交了565萬㎡，未來仍有近7成的限競房項目等待入市，預計明年房價大幅上漲的概率不大。

??新房庫存面積：市場出清周期與上月持平，未來或將在供需平衡情況下保持穩(wěn)定

??截止11月底，北京商品住宅庫存面積為1133萬㎡，出清周期回落至20個月。主要原因在于11月成交表現(xiàn)較好，而供應面積相對較低，略低于今年前11月均值，使得出清周期小幅回落。但如前文預測，12月供應量或將上漲，從而帶動成交量相對活躍，但考慮到簽約時間存在一定的滯后性，預計年底供應端作用將優(yōu)先顯現(xiàn)，12月出清周期或將小幅拉長，但隨著簽約的逐步完成，出清周期后期將保持穩(wěn)定。

??備注1：出清周期=庫存面積÷連續(xù)12個月成交面積平均值

??備注2：全文面積數(shù)據(jù)為全月預測值，成交價格數(shù)據(jù)截止時間為11月25日