??房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于下行通道，底部仍未出現(xiàn)。

??9月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，所有指標(biāo)繼續(xù)下跌。8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下跌13.8%，跌幅較7月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積同比下跌22.6%，跌幅較7月收窄6.3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下跌56.6%，跌幅較7月擴(kuò)大9.3個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)房景氣指數(shù)由7月的95.3下跌至95.07，繼續(xù)刷新2016年初以來(lái)最低水平。

??房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量大為增多。8月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有50個(gè)和56個(gè)，較7月份分別增加10個(gè)和5個(gè)。

??也有一些積極信號(hào)值得關(guān)注。在各地“保交樓”政策支持下，8月份全國(guó)商品房竣工面積同比下跌2.5%，較7月份36%的跌幅大大收窄，這意味著保交樓促交付取得明顯進(jìn)展。

??面對(duì)這份成績(jī)單，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，但也要看到，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還處在下行過(guò)程中，從銷(xiāo)售方面改善傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面，仍然需要一個(gè)過(guò)程。

??“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展仍然要繼續(xù)付出努力?！备读钑熣f(shuō)。

??經(jīng)濟(jì)面回溫 樓市繼續(xù)下跌

??值得點(diǎn)贊的是，經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)回溫跡象。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從生產(chǎn)端看，8月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.2%，較7月回升0.4個(gè)百分點(diǎn)；從需求端看，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)6.5%，較7月份提升3個(gè)百分點(diǎn)。

??分類(lèi)看，8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比下降13.8%，仍在負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間；制造業(yè)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)10%，7月份為9.9%，基本平穩(wěn)；基建投資累計(jì)同比增長(zhǎng)8.3%，7月份為7.4%，去年全年為0.4%，足見(jiàn)基建投資正持續(xù)發(fā)力且成為穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手。

??從消費(fèi)端看，8月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)5.4%，較7月份的2.7%明顯回升。其中，餐飲收入8月同比增長(zhǎng)8.4%，7月份為同比下降1.5%，大幅轉(zhuǎn)正。

??就業(yè)狀況也在持續(xù)改善。前8個(gè)月城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)898萬(wàn)，低于2021年同期的938萬(wàn)，但高于2020年同期的781萬(wàn)。

??但樓市各個(gè)指標(biāo)卻仍在下行。

??最為明顯的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，跌幅已連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大。這一指標(biāo)主要受土地購(gòu)置、新開(kāi)工面積持續(xù)下跌影響。土地購(gòu)置費(fèi)、建筑工程投資合計(jì)占開(kāi)發(fā)投資的70%左右，這二者已分別連續(xù)下跌15個(gè)月、13個(gè)月，且近幾個(gè)月呈現(xiàn)35%~50%巨大跌幅。

??1~8月，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下跌49.7%，較1~7月的48.1%擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)；8月單月同比跌幅為56.6%，較7月份的47.3%明顯擴(kuò)大。

??1~8月，新開(kāi)工面積同比下降45.7%，較1~7月份的45.4%繼續(xù)擴(kuò)大，且同比降幅已連續(xù)5個(gè)月超過(guò)4成。

??從銷(xiāo)售端來(lái)看，8月，商品房銷(xiāo)售面積同比下滑22.6%，較7月28.9%的跌幅有所收窄；商品房銷(xiāo)售額同比下滑19.9%，同樣強(qiáng)于7月表現(xiàn)（下滑28.2%）。8月居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款新增2658億元，環(huán)比7月多增近1200億元；中長(zhǎng)期貸款的主要構(gòu)成就是個(gè)人住房貸款。政策層層利好下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售降幅似乎正在收窄。

??但也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，跌幅收窄主要在于去年8月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比跌幅較大，導(dǎo)致基數(shù)較低。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年8月份30個(gè)大城市新房成交面積同比下降18.7%，環(huán)比下降6.03%。

??從資金面看，8月份房企到位資金同比下降21.7%，較7月份25.8%的降幅收窄。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降17.6%，7月份為下降36.8%；自籌資金同比下降18.4%，同樣優(yōu)于7月份的20.6%，顯示出房企融資渠道正在逐漸改善。

??8月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，疊加8月22日央行下調(diào)5年期以上LPR利率15個(gè)基點(diǎn)，均為各地優(yōu)化樓市政策釋放了空間。

??融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月首套房貸款平均利率已經(jīng)降至4.39%，為2014年統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平。

??但這些利好對(duì)于提振市場(chǎng)信心的作用仍然有限。8月份國(guó)房景氣指數(shù)降至95.07，較7月下降0.23，繼續(xù)刷新2016年初以來(lái)最低水平。

??房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量大增

??相比于房地產(chǎn)銷(xiāo)售端略有改善，房?jī)r(jià)下跌步伐仍未止住，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”壓力加大。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份除一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲；二三線(xiàn)城市無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)格，均環(huán)比轉(zhuǎn)降或降幅擴(kuò)大。

??其中，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅較7月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由7月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由7月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅較7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅較7月分別擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)12個(gè)月下跌。

??對(duì)于房?jī)r(jià)下滑面擴(kuò)大原因，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“一是7月份疫情在部分城市再次出現(xiàn)，8月疫情進(jìn)一步擴(kuò)散，包括一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市管控力度加大，導(dǎo)致線(xiàn)下看房和交易受到影響；二是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置偏慢，購(gòu)房者對(duì)新房接受度下降，疊加疫情沖擊，居民購(gòu)房預(yù)期下降；三是房企風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放，出險(xiǎn)名單企業(yè)持續(xù)增加，銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)資金投放非常謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊張，在商品房定價(jià)上相對(duì)理性?！?/p>

??從下跌城市數(shù)量來(lái)看，8月份，70個(gè)大中城市中50個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，比7月份增加10個(gè)，下跌數(shù)量創(chuàng)2015年3月以來(lái)新高；49個(gè)城市同比下跌，也是2016年以來(lái)新高。

??二手房?jī)r(jià)格方面，70個(gè)大中城市中，有56個(gè)城市環(huán)比下跌，61個(gè)城市同比下跌，同比下跌城市數(shù)量亦創(chuàng)2015年8月以來(lái)新高?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前大部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回一年前。

??從具體城市表現(xiàn)看，8月份，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最大，為0.6%；其次是北京、南京、杭州、成都、無(wú)錫，環(huán)比漲幅均為0.4%；杭州新房?jī)r(jià)格同比漲幅最大，為6.5%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅前三名，同樣是被南京、上海、成都摘得，漲幅分別為0.7%、0.6%、0.6%。這些均為城市基本面較好的一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市。

??樓市何時(shí)能觸底，目前市場(chǎng)面說(shuō)法不一。

??民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認(rèn)為，當(dāng)前，除一線(xiàn)城市外，各地大都繼續(xù)放寬房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括取消限購(gòu)、限貸等，隨著政策調(diào)整效果顯現(xiàn)以及基數(shù)逐漸走低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拐點(diǎn)或于四季度出現(xiàn)。同時(shí)，在“保交樓，穩(wěn)民生”導(dǎo)向下，通過(guò)加大流動(dòng)性注入、重啟項(xiàng)目，進(jìn)而切斷風(fēng)險(xiǎn)傳播鏈條，市場(chǎng)信心將逐漸修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望見(jiàn)到拐點(diǎn)。

??在李宇嘉看來(lái)，當(dāng)前保交樓和風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)入攻堅(jiān)期，供給端沖擊繼續(xù)存在，房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條下行態(tài)勢(shì)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。只有供給端問(wèn)題逐步解決，需求端對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心下降，對(duì)期房的接受度提高，供需兩端的良性循環(huán)才能實(shí)現(xiàn)。

??“疫情沖擊及經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致需求端支付能力下降的同時(shí)，預(yù)期明顯弱化，房?jī)r(jià)還在歷史高位上，這是阻礙需求回升的主因。未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，取決于供給端的風(fēng)險(xiǎn)事件能否緩解，以及需求端的政策力度?！崩钣罴伪硎?。