2023年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、1月百?gòu)?qiáng)房企銷售仍低迷

??2、銷售門檻繼續(xù)大幅下降，企業(yè)分化加劇3、2023年行業(yè)規(guī)模的樂(lè)觀預(yù)期是止跌

??榜單解讀

??前言：2023年1月，雖然疫情管控全面松綁、春節(jié)假期再度迎來(lái)返鄉(xiāng)高峰、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪。但受樓市低迷、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力不足，疊加春節(jié)期間房企推盤積極性普遍不高，1月的市場(chǎng)總體表現(xiàn)仍難挽去年來(lái)的頹勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)略顯平淡。

??市場(chǎng)層面，重點(diǎn)30城供應(yīng)顯著縮量，多數(shù)城市春節(jié)周無(wú)新盤上市，以去庫(kù)存為主。成交層面，典型城市環(huán)比下降41%，同比下降41%，與去年春節(jié)月（2021年2月）相比，降幅也達(dá)到6%。企業(yè)層面，TOP100房企1月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達(dá)11.8%。

??整體來(lái)看，全國(guó)商品房銷售規(guī)模經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行之后，在2022年下調(diào)筑底。房屋新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及企業(yè)投資積極性也均降至谷底。目前行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已成為共識(shí)，2023年行業(yè)規(guī)模的樂(lè)觀預(yù)期是止跌。

??對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然2022年末以來(lái)融資渠道和融資環(huán)境有所改善，但在2023年的前三季度仍將迎來(lái)一波大規(guī)模的償債潮。短期內(nèi)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷售端。一方面，要耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障。另一方面，出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。

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??1月百?gòu)?qiáng)銷售低迷

??業(yè)績(jī)不及去年同期

??2023年1月，雖然疫情管控全面松綁、春節(jié)假期再度迎來(lái)返鄉(xiāng)高峰、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪。但受樓市低迷、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力不足，疊加春節(jié)期間房企推盤積極性普遍不高，1月的市場(chǎng)總體表現(xiàn)仍難挽去年來(lái)的頹勢(shì)。1月，TOP100房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達(dá)11.8%。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，市場(chǎng)的供求和成交不會(huì)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，整體銷售將保持低位運(yùn)行。

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??銷售門檻降幅顯著

??企業(yè)格局分化加劇

??2023年1月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期均有不同程度降低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為26.8億元和15.8億元，同比降幅較高達(dá)52.2%和45.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低45.7%至4.7億元。目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

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??1月春節(jié)返鄉(xiāng)、供需兩淡

??政策利好疊加+需求修復(fù)二季度或見(jiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

??1月傳統(tǒng)成交淡季穿插春節(jié)假期，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)略顯平淡。重點(diǎn)30城供應(yīng)顯著縮量，多數(shù)城市春節(jié)周無(wú)新盤上市，以去庫(kù)存為主。成交層面，環(huán)比下降41%，同比下降41%，與去年春節(jié)月（2021年2月）相比，降幅也達(dá)到6%。

??分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角熱度走弱，僅滬杭等個(gè)別城市尚能保溫。上海、杭州仍保持7成左右去化率，改善盤支撐短期市場(chǎng)熱度。蘇州、寧波因個(gè)別網(wǎng)紅盤加推，結(jié)構(gòu)性拉升平均去化率水平，整體市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。南京、無(wú)錫、常州持續(xù)走弱，成交低位徘徊，去化率均不足25%。

??大灣區(qū)僅深圳小幅回暖，廣佛莞惠珠延續(xù)筑底行情。深圳1月4盤推新，整體去化率較上月提升20個(gè)百分點(diǎn)至39%，核心地段優(yōu)質(zhì)新房成交提速。廣州成交尚屬低位，1月成交環(huán)比“腰斬”，同比降幅也達(dá)47%，春節(jié)期間人員返鄉(xiāng)，來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)量均有大幅回落。佛山、東莞、惠州、珠海供應(yīng)積極性普遍較低，僅核心地段有少量新盤加推，去化率波幅較大，市場(chǎng)暫未實(shí)質(zhì)性回暖。

??環(huán)渤海地區(qū)成交穩(wěn)中有增，北京“一枝獨(dú)秀”，天津企穩(wěn)。北京疫后利好政策密集出臺(tái)疊加房企“小步快跑”加快推盤節(jié)奏，使得樓市活躍度明顯提升，剔除共有產(chǎn)權(quán)房之外，前20天的成交量已與12月持平。天津年末客戶信心明顯好轉(zhuǎn)，1月份案場(chǎng)轉(zhuǎn)化率在8%左右，恢復(fù)常態(tài)。濟(jì)南、青島樓市平穩(wěn)運(yùn)行，暫無(wú)下探跡象。

??中西部地區(qū)持續(xù)分化，成都、西安等仍是“成交大戶”，重慶、武漢等局部城市輪動(dòng)復(fù)蘇，居民信心逐步修復(fù)，重慶1月來(lái)訪量環(huán)比上漲7%，客群看房意愿上漲，武漢春節(jié)成交也略好于2022年同期。鄭州形勢(shì)最為嚴(yán)峻，市場(chǎng)尚屬筑底狀態(tài)，成交外冷內(nèi)溫，2023年預(yù)期低迷行情延續(xù)。

??總體來(lái)看，1月雖然疫情管控全面解綁，中央“降首付、降利率”釋放利好預(yù)期，但是整體市場(chǎng)表現(xiàn)略顯平淡。恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，居民返鄉(xiāng)潮帶動(dòng)蘇北、川渝個(gè)別三四線“看房熱”，但高能級(jí)城市除北京外普遍表現(xiàn)不佳，房企推盤放緩，營(yíng)銷力度減弱，對(duì)成交提振作用較小。

??展望后市，我們認(rèn)為，行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M(jìn)入收尾期，二季度整體市場(chǎng)有望回升。不同城市分化格局還將延續(xù)：核心一二線上海、杭州、合肥、成都等或?qū)⑦M(jìn)入需求透支后的短期瓶頸期，僅個(gè)別核心區(qū)位倒掛改善盤尚能熱銷。深圳、武漢等當(dāng)前市場(chǎng)已出現(xiàn)企穩(wěn)回升征兆，無(wú)論是來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)都將保持小幅回升態(tài)勢(shì)。而弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復(fù)，若后期房企以價(jià)換量政策延續(xù)，成交還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的可能。而對(duì)于蘇北、川渝等個(gè)別三四線城市雖然疫情放開(kāi)刺激短期返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放，但持續(xù)性仍存疑。

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??2023年行業(yè)規(guī)模的樂(lè)觀預(yù)期是止跌

??整體來(lái)看，全國(guó)商品房銷售規(guī)模經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行之后，在2022年下調(diào)筑底。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。2022年全國(guó)商品房銷售金額13.33萬(wàn)億元、商品房銷售面積13.58萬(wàn)平方米，同比分別下降了26.7%和24.3%。同時(shí)，房屋新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及企業(yè)投資積極性也均降至谷底。預(yù)計(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生明顯扭轉(zhuǎn)、銷售回暖之前，房企的投資都將延續(xù)非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。目前行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已成為共識(shí)，2023年行業(yè)規(guī)模的樂(lè)觀預(yù)期是止跌。

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??2023年前三季度償債潮需警惕

??2022年末，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)、提振市場(chǎng)信心。信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位再獲確認(rèn)。

??穩(wěn)信用下隨著融資渠道逐漸恢復(fù)，企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳疲雵?guó)企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益。但值得注意的是，房企在2023年的前三季度仍將迎來(lái)一波大規(guī)模的償債潮，其中逾7成屬于民營(yíng)房企。由于2021年以來(lái)房企發(fā)債量長(zhǎng)期小于到期量，因此房企償債一直處于承壓狀態(tài)。且相對(duì)于央國(guó)企而言，民營(yíng)房企需更注意謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。

??整體來(lái)看，目前短期內(nèi)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷售端。一方面，受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。另一方面，出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。同時(shí)，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。