??核心觀點(diǎn)

??“小陽春”銷售繼續(xù)回暖，恒大表現(xiàn)搶眼。TOP30房企1-3月全口徑累計(jì)銷售額同比增長18.6%。單月銷售額環(huán)比增長46.2%，同比增長39.7%。部分民營房企在市場帶動下銷售情況也有所改善。恒大單月環(huán)比和同比銷售額提升顯著，分別為182%和463%。

??核心城市啟動一批次供地，土拍熱度明顯提升。共有11家房企拿下合計(jì)28幅土地。其中，保利發(fā)展和綠城中國是拿地主力。南京和杭州成為拿地?zé)衢T城市。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月在樓市回暖疊加優(yōu)質(zhì)地塊出讓帶動下，熱點(diǎn)城市土拍市場或繼續(xù)逐步回溫。

??優(yōu)質(zhì)房企融資持續(xù)，但償債壓力依然存在。3月房企融資動作不斷，TOP30房企債券發(fā)行總量穩(wěn)步上升，發(fā)行進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間，但融資成本有所增加。此外。房企迎來償債小高峰期，部分房企償債壓力仍較大。政策面，住建部表態(tài)，要抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求。預(yù)期接下來對優(yōu)質(zhì)房企的融資支持有望繼續(xù)加強(qiáng)。

??隨著銷售轉(zhuǎn)暖，優(yōu)質(zhì)房企融資好轉(zhuǎn)，26家地產(chǎn)股市值有所增加。建議持續(xù)關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企。

??本月TOP30房企中有19家房企相繼發(fā)布2022年財(cái)報(bào)。受行業(yè)下行影響，多家房企2022年業(yè)績大幅下滑。部分房企雖然2022年業(yè)績承壓下行，但從2023年1-3月的銷售和拿地情況來看，復(fù)蘇可期。

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??【企業(yè)銷售】

??3月“小陽春”銷售繼續(xù)回暖，恒大表現(xiàn)搶眼

??2023年3月，行業(yè)頭部繼續(xù)呈現(xiàn)復(fù)蘇狀態(tài)，TOP30房企1-3月全口徑銷售額總體實(shí)現(xiàn)12216.1億元，較去年同期增長18.6%。具體來看，1-3月累計(jì)銷售額保利發(fā)展最高，為1139.2億元。其次為萬科地產(chǎn)、碧桂園、中海地產(chǎn)、華潤置地，分別實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額1007.5、880.0、835.1、790.2億元。此外，本月有21家房企實(shí)現(xiàn)銷售額年初累計(jì)同比正增長。其中，增幅最大的3家房企為象嶼集團(tuán)、保利置業(yè)和中國恒大，分別增長635%、248%和124%。從排名變化來看，中國恒大表現(xiàn)非常亮眼，排名較上月明顯提升了38名。

??2023年3月，市場總體延續(xù)了2月的熱度，TOP30房企總體單月銷售額實(shí)現(xiàn)5546.1億元，環(huán)比大增46.2%，同比大增39.7%。其中，約半數(shù)房企銷售額的單月環(huán)比和同比增幅均在50%以上。大規(guī)模房企尤其是央國企仍體現(xiàn)出競爭優(yōu)勢，穩(wěn)居頭部。具體來看，TOP30房企中保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)和中海地產(chǎn)3月銷售額保持領(lǐng)先，業(yè)績分別為 504.2、434.2和430.1億元。部分民營房企在市場帶動下銷售情況也有所改善。中國恒大單月環(huán)比和同比銷售額提升顯著，分別為182%和463%。但需要注意的是，還有一些民企因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)偏高和本月推盤等原因3月銷售額同比降幅較大，如融創(chuàng)中國和新城控股等。

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??【企業(yè)拿地】

??3月核心城市啟動一批次供地，土拍熱度明顯提升

??3月隨著大部分核心城市啟動一批次供地，TOP30房企拿地力度較1-2月份顯著提升。CRIC土拍數(shù)據(jù)顯示，共有11家房企拿下合計(jì)28幅土地，包括純住宅21幅和商住7幅。其中，保利發(fā)展和綠城中國是拿地主力。從各指標(biāo)來看，3月TOP30房企總體投資建面為276.59萬平方米，環(huán)比增長364%；成交總價(jià)為388.84億元，環(huán)比增長269%；成交樓板價(jià)為15688元/平方米，環(huán)比下跌2%。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月在樓市回暖疊加優(yōu)質(zhì)地塊出讓帶動下，熱點(diǎn)城市土拍市場或繼續(xù)逐步回溫?！?/p>

??3月共有13個(gè)城市進(jìn)行了土拍。其中，南京、杭州、深圳3城分別成交了38.0、45.0、27.1萬平方米，成交金額分別為97.0、82.6、46.2億元，溢價(jià)率分別為8.0%、6.1%和10.3%。

??具體來看，3月17日南京2023年首輪土拍收官。當(dāng)日共計(jì)出讓13幅地塊，其中純住宅地塊11幅。近30家房企積極參與。TOP30房企中，萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和招商蛇口各自摘得純住宅用地各1幅。3月29日，杭州2023年第二批集中供地正式出讓。在上月第一批集中供地完美收官后，杭州第二批集中供地?zé)岫纫琅f不減，10宗宅地中，有5宗地塊在掛牌期即已封頂。TOP30房企中，綠城中國和濱江集團(tuán)繼上月后再度成為杭州地區(qū)的拿地主力，各摘得純住宅用地2幅。中海地產(chǎn)和華發(fā)股份則各摘得宅地1幅。

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??【企業(yè)融資】

??3月優(yōu)質(zhì)房企融資持續(xù)，但償債壓力依然存在

??2023年3月，房企融資動作不斷，TOP30房企債券發(fā)行總量穩(wěn)步上升，發(fā)行進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，3月TOP30房企境內(nèi)債發(fā)行約202.9億元，環(huán)比增長56.1%，同比增長44.3%。從結(jié)構(gòu)上看，融資渠道主要有超短期融資券、公司債、中期票據(jù)和資產(chǎn)支持證券，發(fā)行規(guī)模分別為34億元、36億元、82億元和7.9億元。

??3月7日，在第十四屆全國人民代表大會第一次會議第二場“部長通道”采訪活動上，住建部部長倪虹表示，對于今年房地產(chǎn)的企穩(wěn)回升充滿信心。倪虹部長聲明，2023年要防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)，避免和金融風(fēng)險(xiǎn)、地方債風(fēng)險(xiǎn)交織，發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在落實(shí)方面，要抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求?？梢灶A(yù)期，接下來優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持還有望繼續(xù)加強(qiáng)。

??3月TOP30房企境內(nèi)發(fā)債成本為3.79%,環(huán)比增加32.3%，同比增加14.4%。由于本月利率較上月有明顯上升，因此房企發(fā)債融資成本有所增加。

??3月，TOP30房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模合計(jì)259.8億元，環(huán)比增加68.7%，同比減少11.7%；債券償還規(guī)模合計(jì)185.9億元，環(huán)比增加57.5%，同比減少9.3%。凈融資額為73.9億元，環(huán)比增加105.5%，同比下降17.0%。3月是房企債務(wù)到期小高峰，TOP30房企面臨的償債壓力依然存在。

??具體來看，3月TOP30中有10家房企參與新債發(fā)行。發(fā)債規(guī)模最大的企業(yè)為保利發(fā)展，發(fā)行額為40億元。發(fā)行利率最高的為濱江集團(tuán)，利率為5%。債務(wù)方面，3月TOP30房企中共有13家房企債務(wù)到期，其中綠城中國的單月到期債務(wù)規(guī)模最大，為51.7億元。

??綜上，當(dāng)前市場對房地產(chǎn)政策放松的預(yù)期較強(qiáng)，且大部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)正逐步得到控制，而個(gè)別房企因3-4月集中的剛性債務(wù)無法兌付可能發(fā)生信用違約。如果中央地產(chǎn)金融政策超預(yù)期收縮，將一定程度影響市場情緒，甚至使得部分還未復(fù)蘇的房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。建議政策端繼續(xù)保持寬松，呵護(hù)目前市場來之不易的復(fù)蘇。

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??【市值表現(xiàn)】26家房企市值增加

??3月以來，TOP30房企整體市值較月初提升7%。具體來看，華潤置地、中海地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)月末總市值繼續(xù)占據(jù)TOP30前3名，分別為2545.7億元、2232.8億元和2002.8億元。從月內(nèi)市值變化情況來看，3月除中國鐵建和華潤置地單月總市值有所下滑、融創(chuàng)中國和世茂集團(tuán)基本持平以外，其余26家房企月末市值均較月初有不同程度的提升。其中月內(nèi)市值增幅最大的企業(yè)有路勁集團(tuán)、保利置業(yè)和中交房地產(chǎn)等，月末較月初分別上漲31.1%、19.7%和19.6%。本月市值跌幅最大的企業(yè)為中國鐵建，月末較月初下跌約8%。      

??預(yù)計(jì)隨著銷售轉(zhuǎn)暖，優(yōu)質(zhì)房企融資好轉(zhuǎn)，多數(shù)地產(chǎn)股市值將繼續(xù)有所增加。建議持續(xù)關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企。

??2023年3月下旬，TOP30房企相繼發(fā)布2022年度財(cái)報(bào)，共15家房企公布了分紅派息預(yù)案，其中有12家房企在公布分紅預(yù)案后市值迎來上漲。此外，還有4家房企股東減持股票，2家房企股東增持股票。

??（1）分紅派息預(yù)案：本月多數(shù)房企的分紅派息預(yù)案帶來了不同程度的市值上漲。其中，一周后市值漲幅最大的三家房企分別為中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)和綠城中國，漲幅分別為6.5%、6.1%和5.6%。中國金茂因3月28日年報(bào)業(yè)績的影響較大，市值暴跌5.7%。

??（2）股東減持股票：3月18日，中交房地產(chǎn)宣布，其股東重慶渝富資本運(yùn)營集團(tuán)有限公司于2023年2月7日至2023年3月5日期間減持80萬股股票。公告后一周內(nèi)，中交房地產(chǎn)市值下跌約1.5%。美的置業(yè)的股東郝恒樂于2023年3月24日減持12.5萬股，相應(yīng)地美的置業(yè)市值在一周后下跌約0.9%。3月31日，建發(fā)房產(chǎn)離任董事王沁報(bào)告期內(nèi)減持80,000股，但因?yàn)橥战òl(fā)房產(chǎn)公布了2022年度財(cái)報(bào)，且業(yè)績表現(xiàn)較好，因此一周后建發(fā)房產(chǎn)的市值上漲約2.9%。

??（3）股東增持股票：3月28日，綠城中國的董事長張亞東于當(dāng)日增持26.03萬股，最新持股數(shù)目1468萬股，最新持股比例0.58%。3月31日，保利發(fā)展4位大股東增持股票：副總經(jīng)理張艷華報(bào)告期內(nèi)增持32,500股；副總經(jīng)理劉穎川報(bào)告期內(nèi)增持15,000股；副總經(jīng)理潘志華報(bào)告期內(nèi)增持33,600股；監(jiān)事會主席孔峻峰報(bào)告期內(nèi)增持33,400股。綠城中國和保利發(fā)展在公布股東增持股票事件后市值分別變動了-2.8%和3.5%。

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??【業(yè)績表現(xiàn)】

??受行業(yè)下行影響，多家房企2022年業(yè)績大幅下滑

??2023年3月，TOP30房企中有19家房企相繼發(fā)布2022年財(cái)報(bào)，整體業(yè)績大幅下滑。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)績下滑情況最為嚴(yán)重，2022財(cái)年年報(bào)歸屬股東應(yīng)占溢利-159.3億人民幣，同比下降683.71%，基本每股收益-2.092人民幣。

??有部分業(yè)績下滑明顯的房企因在公布年報(bào)前幾周發(fā)布過業(yè)績預(yù)警，市值下跌情況提前得到了一定的控制。如保利置業(yè)在3月2日的業(yè)績預(yù)警公告中稱，2022年年報(bào)業(yè)績預(yù)減，歸屬股東應(yīng)占溢利同比下降60%。在3月28日正式披露2022年年報(bào)歸屬股東應(yīng)占溢利8.161億人民幣，同比下降60.36%等情況后，保利置業(yè)一周后的市值僅下跌約1.1%。

??此外，還有部分房企雖然2022年業(yè)績承壓下行，但從2023年1-3月的銷售和拿地情況來看，復(fù)蘇可期。如中海地產(chǎn)3月31日披露，2022全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1803.2億元，同比下降25.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 232.6億元，同比下降42.1%。但從今年1-3月中海地產(chǎn)的銷售情況來看，累計(jì)銷售額排名第4，拿地也是TOP30中的絕對主力。預(yù)計(jì)2023年中海地產(chǎn)隨著銷售持續(xù)復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)入市，公司業(yè)績將穩(wěn)步提升。

??3月公布財(cái)報(bào)的TOP30房企中，越秀地產(chǎn)表現(xiàn)最亮眼：2022年公司合同銷售金額約為1250.3億元，同比增長8.6%，超額完成年初1235億元的銷售額目標(biāo)。其他主要經(jīng)營指標(biāo)也逆勢增長。今年以來，越秀地產(chǎn)在TOP30房企中累計(jì)銷售額排名穩(wěn)步上升，3月排名已上升至第14位，1-3月累計(jì)銷售甚至同比增長220%。而在土地端，越秀地產(chǎn)通過TOD、城市運(yùn)營、國企合作等渠道，公司多元化拓儲能力不斷提升，2022年土地增儲約53%。3月15日越秀地產(chǎn)公布年報(bào)后，一周內(nèi)市值大幅增長6.1%,可以說是一匹行業(yè)黑馬。

??本月有5家房企受到大行評級。碧桂園、龍湖集團(tuán)和綠城中國均維持買入評級；越秀地產(chǎn)因2022年財(cái)報(bào)業(yè)績表現(xiàn)較好，被西南證券首次給予買入評級；而旭輝集團(tuán)被東方證券下調(diào)評級至增持。