??經(jīng)過(guò)大浪淘沙般的洗禮后，上市房企陸續(xù)交出過(guò)去一年的“答卷”。

??房企“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的“三高”發(fā)展模式變成過(guò)去式，市場(chǎng)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)承壓，信心不足，恢復(fù)緩慢。

??2023年3月，上市房企集中發(fā)布2022年財(cái)報(bào)，超過(guò)50家在港上市房企業(yè)績(jī)下滑或虧損，還能保持增長(zhǎng)勢(shì)頭的房企，少之又少，堪稱史上最慘淡財(cái)報(bào)季。

??我們查閱了萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)置地、中海發(fā)展、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華僑城、美的置業(yè)等10家房企2022年財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄，大家達(dá)成的一個(gè)共識(shí)是：最難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，但不確定性仍在，今年樓市將平穩(wěn)復(fù)蘇，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍充滿信心。

??信心，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，真的太重要了。市場(chǎng)的恢復(fù)需要信心，出險(xiǎn)房企化債恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)同樣需要信心。

??信心來(lái)自哪里？來(lái)自政策的實(shí)質(zhì)性支持，更確定的預(yù)期，以及堅(jiān)持向前的韌勁和更積極的行動(dòng)。

??2022年“慘淡”的業(yè)績(jī)已經(jīng)成為過(guò)去，2023年一季度開(kāi)局良好，接下來(lái)樓市將如何發(fā)展？如何投資拿地？對(duì)今年的市場(chǎng)預(yù)期是好是壞？一起看看這10家房企的高管都怎么說(shuō)。

??市場(chǎng)上有各種各樣的看法，有兩種比較極端，一種說(shuō)現(xiàn)在是狂飆階段，一種是倒春寒。

??從萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，我們比較熟悉的新房市場(chǎng)結(jié)論是沒(méi)什么變化，市場(chǎng)仍然處在溫和恢復(fù)階段。

??今年春節(jié)以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，從50個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，來(lái)訪量和成交量平均都比春節(jié)前增長(zhǎng)了40%以上，而且項(xiàng)目案場(chǎng)也能明顯感受到客戶的購(gòu)房意愿提升，成交周期縮短。

??公司1-2月份的簽約額同比是2022年的兩倍以上，雖然3月份到訪和成交略有下滑，但是依然保持回暖趨勢(shì)。

??城市的分化比較明顯，房地產(chǎn)回暖主要表現(xiàn)在一二線的熱點(diǎn)城市，其他二線城市還處于止跌的平緩復(fù)蘇階段，目前大部分三四線城市反彈跡象不明顯。

??我們判斷今年的市場(chǎng)仍然面臨不小的壓力，未來(lái)可能還會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)分化和平穩(wěn)復(fù)蘇的趨勢(shì)。

??根據(jù)我們一些重點(diǎn)城市的觀察，比如北京、成都、蘇州、南京、西安、重慶等，整體2月份的到訪量、成交量都在逐步的提升。

??但并非所有的城市都在同步回暖?？傮w來(lái)看，一線的城市和高能級(jí)的二線城市市場(chǎng)比較穩(wěn)定，一些相對(duì)能級(jí)比較弱的城市還是繼續(xù)承壓。

??今年銷售增長(zhǎng)很快，我們也欣喜地看到一些續(xù)銷項(xiàng)目的流速和去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的平均速度，有的甚至高50%以上。

??我們?nèi)ツ昴玫暮芏嗟?，如上海、合肥和蘇州項(xiàng)目今年陸續(xù)上市，因?yàn)榇嬖谥鴥r(jià)格倒掛，有相當(dāng)多的樓盤會(huì)是紅盤或者準(zhǔn)紅盤，基本上開(kāi)盤可以“秒光”。

??我們的銷售量?jī)r(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)，2月份出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，我們判斷如果政策持續(xù)發(fā)力，銷售最快二季度應(yīng)該能夠企穩(wěn)。

??綠城重點(diǎn)續(xù)銷監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目2月份來(lái)訪環(huán)比提升1.5到2倍，日均新增協(xié)議環(huán)比提升1.5倍左右。

??3月份到目前雖然像濟(jì)南、石家莊、杭州等2月漲幅比較高的城市因競(jìng)品增加及價(jià)格調(diào)升的原因，日均來(lái)訪量有小幅調(diào)整，但整體來(lái)訪量仍然明顯好于去年四季度和今年1月份。

??目前來(lái)看市場(chǎng)整體已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，但是熱度和可持續(xù)性仍需市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

??我們對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，同時(shí)希望通過(guò)市場(chǎng)回暖實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營(yíng)結(jié)果，即在確保流速的同時(shí)，部分項(xiàng)目合理的提升價(jià)格，進(jìn)一步降低費(fèi)用，加強(qiáng)回款管理。

??多地陸續(xù)出臺(tái)了刺激市場(chǎng)復(fù)蘇的政策，也呈現(xiàn)出了點(diǎn)狀回暖的現(xiàn)象，包括一部分城市的改善需求的釋放，同時(shí)我們也看到有一部分城市還是持續(xù)承壓，現(xiàn)在存在一種分化的情況。

??2月份的市場(chǎng)無(wú)論從到訪量還是成交量，環(huán)比1月份均出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)，出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。

??3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，3月份的成交對(duì)比去年同期來(lái)看，還是增長(zhǎng)的幅度比較大，因此這是一個(gè)階段性的回落，并不是市場(chǎng)出現(xiàn)了什么問(wèn)題。

??今年以來(lái)，投資的情況聚焦在一些核心城市、核心區(qū)域，由于出讓條件的原因，獲取的幾率并不是很大。

??最近也在研究差異化的投資策略，但是前提是自己要有能力做好。我們有一個(gè)項(xiàng)目小模型，可以在一些全國(guó)大概若干個(gè)板塊找到合適的項(xiàng)目。整體來(lái)說(shuō)，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和政策的變化，堅(jiān)持量入為出，把握投資節(jié)奏。

??今年的投資方向，我們會(huì)聚焦在確定性的市場(chǎng)里面，尤為重要的就是一二線核心城市的核心板塊，尤其是一些目前倒掛的城市。

??這段時(shí)間，在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，我們都有積極參與，但因?yàn)檫@類地塊往往中簽率比較低，目前還沒(méi)有成功拿地。

??未來(lái)還會(huì)積極參與，如西安、上海、寧波等高確定性的市場(chǎng)，我們會(huì)積極參與。

??公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)，受春節(jié)因素的影響，今年一季度供地相對(duì)偏少，我們也積極參與。一季度，公司在南京、杭州各中標(biāo)一個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)款合計(jì)40多億。

??不會(huì)為了增加土地規(guī)模盲目擴(kuò)張，包括收并購(gòu)，核心還是看項(xiàng)目質(zhì)量、資產(chǎn)質(zhì)量。此外，公司在北京、上海等城市的大型城市更新項(xiàng)目，也有很大的投入。

??在現(xiàn)金回款比較好的情況下，我們今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取，今年的投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長(zhǎng)。過(guò)程中，我們會(huì)結(jié)合銷售、現(xiàn)金收入及公司財(cái)務(wù)狀況來(lái)實(shí)時(shí)調(diào)整和安排。

??未來(lái)投資還將進(jìn)一步聚焦一線二線重點(diǎn)城市，同時(shí)，也會(huì)在長(zhǎng)三角、珠三角城的一些重點(diǎn)城市尋找機(jī)會(huì)，以確保投資的廣度。

??馬上在杭州、上海這些核心城市的土拍要開(kāi)始，我們應(yīng)該還會(huì)獲取一些土地。

??今年我們還會(huì)繼續(xù)加大舊改，重點(diǎn)在粵港澳大灣區(qū)，尤其是深圳、廣州、佛山這一帶，同時(shí)也積極拓展上海，包括在鄭州我們也獲得了一些項(xiàng)目，但主要貨值還在粵港澳大灣區(qū)。

??今年我們的拿地策略依然會(huì)堅(jiān)持兩個(gè)方向。

??第一，目前龍湖的土地儲(chǔ)備還是比較充裕的，所以我們還是會(huì)堅(jiān)持以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動(dòng)態(tài)匹配，主動(dòng)把握好投資節(jié)奏，保證我們盤面的安全性。

??第二，我們依然會(huì)嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。具體來(lái)說(shuō)，一個(gè)是在城市聚焦方面，我們會(huì)堅(jiān)持按照我們的20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市來(lái)布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

??三四線城市去化比較困難，中心城市、核心地段賣得比較好，這樣的背景下，大家都一哄而上往一線核心城市走。

??新的一年土地市場(chǎng)，核心城市核心地塊競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈，三四線城市里面相對(duì)邊緣的地塊可能底價(jià)獲取，甚至流拍。

??綠城會(huì)采取新的差異化投資策略，首先選定的核心城市、反復(fù)研究的核心城市里面做底倉(cāng)式的投資。

??投資也量入為出，按照總體的市場(chǎng)形勢(shì)以及銷售回款做決定，有計(jì)劃分步走?？傮w今年投資總的貨值應(yīng)該會(huì)超過(guò)去年。

??北上廣深等核心城市的人口經(jīng)濟(jì)決定了將會(huì)成為我們接下來(lái)的布局重點(diǎn)，我們會(huì)繼續(xù)加大力度拿地。

??從資源配置角度來(lái)看，大灣區(qū)仍是主戰(zhàn)場(chǎng)。長(zhǎng)三角也是公司重點(diǎn)的發(fā)展區(qū)域，同時(shí)在中西部地區(qū)比較核心的城市也會(huì)做一些資產(chǎn)配置。

??我們會(huì)在全國(guó)重要城市布局。根據(jù)過(guò)去一年的檢驗(yàn)，我認(rèn)為我們的市場(chǎng)配置是正確的，當(dāng)然還有一些可以優(yōu)化的地方，今年將根據(jù)市場(chǎng)的變化，結(jié)合過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)完善市場(chǎng)配置。

??今年的土地應(yīng)該比去年的機(jī)會(huì)更多，以及對(duì)接下來(lái)土地市場(chǎng)的信心大家都有所恢復(fù)。

??我們認(rèn)為今年的土地供應(yīng)應(yīng)該比較充足，機(jī)會(huì)也會(huì)很多，土地的質(zhì)素也比較好。但土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

??在對(duì)具體土地的研判上，肯定是更理性、更慎重，也更聚焦，絕不會(huì)多點(diǎn)開(kāi)花。我們重點(diǎn)布局的區(qū)域，基本聚焦在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，還有中部、西南、東南等。

??今年新增土地也基本圍繞這些區(qū)域，但不是這些區(qū)域的每一個(gè)城市都會(huì)增加，結(jié)構(gòu)性缺貨的城市會(huì)動(dòng)態(tài)的研究增加，期待能有一個(gè)持續(xù)的發(fā)展和土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)的提升。

??對(duì)于2023年的拿地計(jì)劃，公司將根據(jù)市場(chǎng)的情況適時(shí)調(diào)整投資策略，核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)積極穩(wěn)妥開(kāi)展工作。

??一是將重點(diǎn)聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項(xiàng)目，適時(shí)補(bǔ)充一批高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

??二是以項(xiàng)目良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展為前提，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。

??三是進(jìn)一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國(guó)家政策導(dǎo)向，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)，我們將積極介入工程代建，保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)來(lái)豐富公司收入結(jié)構(gòu)。

??我們?nèi)匀粓?jiān)持先勝后戰(zhàn)，堅(jiān)持招拍掛拿地為主，要求新獲取的項(xiàng)目銷售物業(yè)中擴(kuò)大住宅的占比，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中降低資產(chǎn)自持的比例，優(yōu)中選優(yōu)，加強(qiáng)資源儲(chǔ)備。

??我們也將引導(dǎo)新增投資向收益率高，凈現(xiàn)金流高，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，團(tuán)隊(duì)綜合能力強(qiáng)的項(xiàng)目和區(qū)域傾斜。

??未來(lái)的市場(chǎng)需求，上有天花板，下有保底線。從我們的人口流動(dòng)、住房改善的速度來(lái)看，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，在一段時(shí)間之內(nèi)，市場(chǎng)每年還是有12億平米的需求。

??企業(yè)需要認(rèn)清大勢(shì)，行業(yè)再也回不到對(duì)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴的階段。對(duì)大企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重是一個(gè)必然選擇。

??過(guò)去一年的確很難，最難的時(shí)候我們相信肯定是過(guò)去了，可以看到市場(chǎng)的預(yù)期和信心都在恢復(fù)之中。

??通過(guò)過(guò)去一年，包括2021年下半年，這一年半的市場(chǎng)的調(diào)整和波動(dòng)，我們也總結(jié)反思，要把我們的戰(zhàn)略定力和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判做得更加扎實(shí)，把競(jìng)爭(zhēng)力做得更加扎實(shí)，把人才厚度做得更加扎實(shí)，相信未來(lái)我們一定會(huì)健康發(fā)展。

??2023年我們確立了積極進(jìn)取的目標(biāo)。當(dāng)前市場(chǎng)仍處于房地產(chǎn)上下半場(chǎng)轉(zhuǎn)折期，市場(chǎng)還是存在一些不確定性，我們對(duì)總體市場(chǎng)是有信心的。

??從更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，我們認(rèn)為市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)布局都在發(fā)生很大變化。

??第一、市場(chǎng)規(guī)模適度下降后會(huì)穩(wěn)下來(lái)，市場(chǎng)主流觀點(diǎn)會(huì)是穩(wěn)定在10萬(wàn)億左右，市場(chǎng)規(guī)模足夠大，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大行業(yè)、好行業(yè)。

??第二、從發(fā)展模式來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)到了買方市場(chǎng)。

??第三、城市會(huì)進(jìn)一步分化，一二線城市抵御周期波動(dòng)的能量更強(qiáng)，三四線城市波動(dòng)調(diào)整更大。企業(yè)會(huì)繼續(xù)分化，行業(yè)集中度還將提高。

??過(guò)去兩年到三年的時(shí)間，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一個(gè)深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了非常深刻的格局性變化，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制正在構(gòu)建，新舊模式的轉(zhuǎn)換正在形成。

??關(guān)于對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期是否看好，我們看到，全方位立體化的各種刺激經(jīng)濟(jì)政策，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)也收到一些非常好的市場(chǎng)上的正向積極反應(yīng)，這些都是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期看好的基礎(chǔ)和基本面。

??我們對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期看好是充滿信心的。

??我們判斷今年的市場(chǎng)雖然面臨不確定性，還有不小的壓力，未來(lái)可能還會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，整體市場(chǎng)將呈現(xiàn)分化和平穩(wěn)復(fù)蘇的趨勢(shì)。

??一個(gè)很重要的判斷，今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)呵護(hù)的政策環(huán)境，因?yàn)檫^(guò)去兩年跌得太厲害了，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)不能再下滑。所以政策上應(yīng)該會(huì)穩(wěn)定。

??疫情的陰霾散盡，相信最艱難的階段已經(jīng)過(guò)去，對(duì)于行業(yè)、公司的未來(lái)發(fā)展充滿了信心。

??剛剛結(jié)束的兩會(huì)對(duì)我們整個(gè)行業(yè)的定調(diào)是穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)、促需求，可以看到中央對(duì)于支持行業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是非常明確和堅(jiān)決的，也會(huì)更大力度支持優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)，支持合理的剛性和改善型住房需求，加強(qiáng)住房保障體系。

??我們判斷居民和消費(fèi)的信心還需要一段時(shí)間去恢復(fù)。

??我們對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展還是長(zhǎng)期看好的，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)持續(xù)樂(lè)觀。

??我們初步的判斷和認(rèn)識(shí)是，去年觸底已經(jīng)過(guò)去，開(kāi)始進(jìn)入復(fù)蘇階段。這是我們對(duì)今年乃至后面幾年的初步判斷。

??當(dāng)然，復(fù)蘇、回暖不是同步、一致和平均的，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“四個(gè)分化”：

??市場(chǎng)的分化，一二線市場(chǎng)好，三四五線市場(chǎng)不好；

??企業(yè)的分化，國(guó)企、混合所有制企業(yè)和優(yōu)質(zhì)的房企比較好，相當(dāng)一部分其它的企業(yè)不好；

??資源的分化，資源導(dǎo)向了一些優(yōu)質(zhì)的房企和國(guó)企、混合所有制企業(yè)，一些比較困難的企業(yè)得不到資源；

??產(chǎn)品的分化，好的產(chǎn)品還是有市場(chǎng)的，去化還是非?？斓摹?/p>

??從政策端角度，房地產(chǎn)行業(yè)肯定是溫和而且是暖和，房地產(chǎn)在去年出現(xiàn)大幅度下滑，因此公司判斷，今年應(yīng)該會(huì)穩(wěn)中向好，起碼應(yīng)該會(huì)保持目前的水平。

??從目前看，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍充滿信心。

??隨著疫情管控的全面放開(kāi)，包括中央對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇各項(xiàng)政策持續(xù)落地，中央跟地方政府對(duì)房地產(chǎn)的支持也在不斷地加碼，企業(yè)端和居民端對(duì)于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的信心跟預(yù)期都在逐步轉(zhuǎn)好，因此對(duì)于市場(chǎng)，短期來(lái)看是穩(wěn)中向好，長(zhǎng)期來(lái)看是堅(jiān)定看好。

??歷經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一年多的深度調(diào)整，房企在種種困境下的艱難修復(fù)重生，都反應(yīng)在上市房企一個(gè)個(gè)具體的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)里。

??關(guān)于房企的好消息也不斷傳來(lái)，從華夏幸福境外債完成重組交割，到佳兆業(yè)復(fù)牌，再到融創(chuàng)境外債務(wù)重組方案公布、2022年中報(bào)和年報(bào)發(fā)布，對(duì)這些積極自救、主動(dòng)化債的房企而言，曙光已經(jīng)出現(xiàn)。

??對(duì)所有房企來(lái)說(shuō)，要想活下來(lái)，必須有面對(duì)不確定性的韌勁，穩(wěn)定預(yù)期，提振信心，才能穿越行業(yè)周期，重啟增長(zhǎng)。2023年的春天，是一個(gè)開(kāi)始。