[克而瑞]上實集團的整合路：太子之爭下謀轉(zhuǎn)型

??綠地集團已經(jīng)成為混改成功樣本，同為上海大型國企、同樣涉及房地產(chǎn)行業(yè)的上實集團改革成為新焦點。伴隨著上實集團旗下上實發(fā)展近期一系列定增、多 元化的動作，上實系地產(chǎn)大整合再次跳入公眾視野。經(jīng)過今年定增以及進一步的多元化轉(zhuǎn)型，上實發(fā)展獲得了上實系地產(chǎn)整合主體的地位的先機。

??“上實系”地產(chǎn)多平臺，大整合勢在必行

??上實集團屬于上海最大的國企之一，歷經(jīng)30余年的發(fā)展，目前形成房地產(chǎn)、醫(yī)藥、基建、消費品以及金融股權(quán)投資等五大核心業(yè)務，公司規(guī)模龐大，組織架構(gòu)復雜。

??就房地產(chǎn)業(yè)務而言，目前上實集團旗下主要有三大平臺，包括上投控股、上實發(fā)展和上實城開。由于三大平臺城市布局、產(chǎn)品特征相似，業(yè)務之間存在重疊，集團內(nèi)部同業(yè)競爭嚴重。上實系地產(chǎn)大整合勢在必行，而以哪個平臺為最終的整合平臺成為大家最為關(guān)心的問題。

??根據(jù)上實發(fā)展今年11月發(fā)布的定增公告，可以看到上實發(fā)展已收購上投控股100%股權(quán)。未來上實系整合主體之爭的主角將只剩上實發(fā)展和上實城開。

??追溯上實系地產(chǎn)整合之路，上實發(fā)展與上實城開之間的平臺之爭已歷經(jīng)多個回合。從最初2007年上實集團公開承諾上實發(fā)展“太子”地位；到其后業(yè) 績不斷下滑，2010年被上實控股收購63.65%股份而地位不明朗；再到2011年上實控股注資上實城開，上實城開以其積極的業(yè)務發(fā)展模式及不俗的業(yè)績 表現(xiàn)挑戰(zhàn)著上實發(fā)展的保守行事風格，上實發(fā)展開始屈居下風；最后到2014年年初峰回路轉(zhuǎn)，上實發(fā)展與上實東灘投資共同開發(fā)建設養(yǎng)老社區(qū)項目，涉足東灘項 目這一上實系地產(chǎn)業(yè)務整合的關(guān)鍵資產(chǎn)再次明確其“太子”地位。加上此次定增收購上投控股，至此，上實發(fā)展作為上實系地產(chǎn)整合主體的地位已相當明朗。

??立足主營業(yè)務，強化行業(yè)地位

??相對于過去倪建達的上實城開而言，上實發(fā)展前幾年業(yè)務發(fā)展過于保守，極少新增土地儲備，而專注于緩慢開發(fā)既有土地儲備。不過近年來，在集團內(nèi)部 的壓力以及資本市場的關(guān)注下，上實發(fā)展作風有所轉(zhuǎn)變，僅就今年來看，上半年就先后完成了嘉定項目、長沙項目的股權(quán)收購，并以底價競得重慶北碚區(qū)地塊，11 月底又大手筆以32.6億元競得上海虹口區(qū)地塊，建筑面積12.7萬平方米，此次定增還將納入6個房地產(chǎn)開發(fā)項目和 1個物業(yè)服務公司，可售貨值將增加40%。目前，公司現(xiàn)有未開發(fā)的建筑面積247.4萬平方米，其中權(quán)益建面170.5萬平方米，土地儲備充實，上實發(fā)展 主業(yè)布局也更為明朗。項目銷售業(yè)績方面亦穩(wěn)步增長，上海金山海上納緹、上海青浦朱家角、湖州海上灣、成都海上海、青島國際啤酒城等多個項目銷售穩(wěn)步推進。

??反觀上實城開，倪建達的離開似乎對公司的發(fā)展有一定影響。從公司的半年報來看，目前項目儲備較少，且商品房和保障房兩大塊的銷售業(yè)績集中度相當 高，上海萬源城占商品房銷售業(yè)績的75.6%，而保障房的銷售全部來自上海晶城，也就是說目前整個公司的業(yè)績主要由這兩個項目支撐。在建項目也并不多，僅 有西安浐灞半島、城開中心、上海晶城及莘莊地鐵上蓋項目。

??過去上實城開是改革派，上實發(fā)展是保守派。不過，如今上實發(fā)展逐漸打開業(yè)務空間，積極新增土地、營銷項目，立足主營業(yè)務的發(fā)展。

??聚焦新興產(chǎn)業(yè)，拓展業(yè)務多元化

??在立足主營業(yè)務的同時，上實發(fā)展還積極尋求業(yè)務突破，近期提出一系列轉(zhuǎn)型，意欲升級主業(yè)，拓寬盈利和估值空間。就轉(zhuǎn)型而言，主要有三大方向：綠色地產(chǎn)、聯(lián)合辦公和互聯(lián)網(wǎng)+。

??首先是綠色地產(chǎn)。上實發(fā)展擁有譽德動力、上海眾鑫建筑設計研究院、龍創(chuàng)節(jié)能等建筑領(lǐng)域解決方案提供商的股 份，同時通過此次定增，上實發(fā)展對龍創(chuàng)節(jié)能的股權(quán)將增至70%，借此進入建筑節(jié)能領(lǐng)域，延伸房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。對龍創(chuàng)節(jié)能擁有絕對控制權(quán)，能夠真正實現(xiàn)為其所 用，增強產(chǎn)品設計及綠色節(jié)能能力，并能夠自主研發(fā)綠色建筑技術(shù)。

??其次是聯(lián)合辦公。上實發(fā)展聯(lián)合美國柯羅尼資本聯(lián)袂打造We+眾創(chuàng)空間，We+現(xiàn)已經(jīng)有5個項目在運營，包括 北京2家、上海2家和杭州1家，在管物業(yè)面積約1萬平米，預計今年年底實現(xiàn)6-8個城市3萬平米以上物業(yè)布局。公司目前是市場唯一一個介入聯(lián)合辦公市場的 上市國企，打造We+優(yōu)勢明顯，坐擁國資背景，且集團下有房地產(chǎn)資源，WE+可以低成本盤活存量或獲取新的項目空間；另外，與美國柯羅尼資本合作，資金層 面無虞，專心致力于產(chǎn)品的開發(fā)和運營。目前來看，We+市場反應較好，以上海金鐘廣場5樓旗艦店為例，面積達3400平米，共有350個工位，目前已租賃 超過270個，出租率達77%。

??再次是互聯(lián)網(wǎng)+。上實發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)+道路著力于其自身的醫(yī)藥資源，通過收購北京復方科技公司整合電子處方、 合理用藥、藥品分發(fā)、服藥依從性管理等在線應用，形成醫(yī)藥服務生態(tài)體系。目前已簽約北京7000多家藥店，并將向河北、山東等省擴張。隨著中國社會老齡化 現(xiàn)象的加劇，未來社區(qū)醫(yī)療、城市醫(yī)療需求勢必增多，上實發(fā)展利用自身資源建立醫(yī)療服務體系，順應社會發(fā)展需求，我們預期這一業(yè)務未來成長空間較大。

??不管是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸進入建筑節(jié)能領(lǐng)域，還是在整合自身優(yōu)質(zhì)資源的基礎(chǔ)上開發(fā)聯(lián)合辦公產(chǎn)品、做醫(yī)藥的互聯(lián)網(wǎng)+，都將對公司業(yè)績及資本市場的認可度、市場估值的提升起到積極促進作用。

??縱觀上實發(fā)展在集團整合平臺爭奪上的始末，上實發(fā)展可謂用自身的努力上演了一出捍衛(wèi)“嫡”位大戲。從業(yè)績平平、資本市場關(guān)注度小到現(xiàn)在頻頻發(fā) 力、引領(lǐng)地方國企改革，不斷鞏固了在集團內(nèi)的整合主體地位。當然在其堅守主業(yè)、拓展多元化業(yè)務的同時也存在一些隱憂，比如產(chǎn)品差異化程度不高、創(chuàng)新業(yè)務回 報周期長以及固有的國企效率不足等問題，都將影響集團整合進度。集團承諾的在2017年前完全解決同業(yè)競爭問題的期限將至，上實發(fā)展這一整合主體責任重 大、任務艱巨，還需進一步優(yōu)化業(yè)務、協(xié)調(diào)資源，以實現(xiàn)上實系地產(chǎn)業(yè)務的最終大整合。