[克而瑞]2015年綠地控股期末考試成績單

??土地：重點城市儲備近1500萬方

??根據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計測算，截至2015年末，綠地在國內(nèi)的待售面積(可供出售與已預售面積之差)2130.9萬平方米，待開發(fā)面積4208.4萬平方米；海外待售及待開發(fā)面積259.4萬平方米；合計土地儲備建筑面積約為6598.8萬平方米。

??從區(qū)域來看，上海是綠地的大本營，并輻射江浙皖三省，綠地在經(jīng)濟較發(fā)達的長三角和華東地區(qū)布局占比較高，均為29.4%，此外，綠地在山東省的發(fā)展深入，并有超高層地標、地鐵等重大項目，尤其在濟南的土儲建面約400萬平方米，且成本較低，環(huán)渤海和華北的占比分別達29%和34.8%。珠三角和華南是綠地近兩年才開始布局的區(qū)域，不過在廣州、深圳、佛山等地，綠地投入不斷加大，未來占比還將有所提高。

??從城市分布來看，綠地在二線城市的土儲建面占比最高，為55.2%；一線城市和海外共占13.1%。具體而言，綠地在上海的建筑面積高達 261.9萬平方米，且從獲取方式來看，股權收購的項目數(shù)量每季度均有增加，充分發(fā)揮了在大本營的資源優(yōu)勢。在當前市場成交最火爆、長期來看也較健康的武 漢、蘇州、南京，綠地也儲備了不少土地，分別為247.2、207.9和111.1萬平方米，在一線和5個重點二線城市土儲建面總共約1452萬平方米。

??2016年一季度，綠地新增土儲權益建面206萬平方米，其中一二線城市合計占94%，住宅占64%，未來將繼續(xù)優(yōu)化布局結構，圍繞經(jīng)濟發(fā)展、人口導入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等聚焦一線市和優(yōu)質(zhì)二線重點投入，加大住宅類項目的比重。

??財務：16年可能為業(yè)績結轉高峰

??綠地2015年結轉營收2073億元，同比下降20.8%，主因是開發(fā)周期長的超高層等商辦項目未進入結轉周期，以及主動收縮了能源業(yè)務。剔除 能源后，其余業(yè)務營收較2014年增長9%。近年來，能源業(yè)務的行情逐年下滑，并且長期來看存在產(chǎn)能落后的問題，綠地已基本停止化工品貿(mào)易，保留部分穩(wěn)定 和低風險的煤炭貿(mào)易，油品業(yè)務轉向發(fā)展零售業(yè)務和加油站開發(fā)為主，未來能源業(yè)務占比還將繼續(xù)減少。

??2016年，綠地的超高層等商辦項目和海外項目將進入結轉高峰期，能源虧損對整體盈利影響也逐步消失，業(yè)績方面的利好在一季度的營收和扣非后歸屬母公司凈利潤中已有體現(xiàn)，較2015年同期分別有28.6%和32.4%的增長。

??償債指標方面，綠地2015年成功登陸資本市場并發(fā)行了200億元債券，債務結構得到了優(yōu)化，現(xiàn)金短債比和長短債務比同比均有提高，短債下降了2.3%至659.9億元，現(xiàn)金和長債分別上升了20%和44%。

??同時，綠地的融資成本進一步下降，至5.98%；其中，一筆20億元的永續(xù)債成本僅5.3%，低于行業(yè)水平，未來若再有需求可能低至4%。與規(guī)模和負債率接近的房企相比，綠地的融資成本顯然優(yōu)勢明顯，一方面得益于國資背景，另一方面綠地的貸款償還率和利息償付率均為100%。

??多元：三大板塊已開始貢獻利潤

??除了房地產(chǎn)主業(yè)外，綠地確立的大金融、大基建和大消費三大多元化業(yè)務板塊發(fā)展十分迅猛，部分已在2015年的年表中體現(xiàn)。

??房地產(chǎn)依然貢獻了最多的營收和核心凈利潤；通過并表貴州建工，基建板塊的業(yè)績貢獻提升了70.1%，一季度收購的江蘇省建還將繼續(xù)擴大綠地的收入和利潤規(guī)模；消費方面，由于能源業(yè)務有一定虧損，2015年年報中無法看出整體盈利情況，從2016年一季報中可得知，板塊中的汽車業(yè)務收入同比增幅為172%；金融是綠地發(fā)展最迅速的板塊，盡管占綠地2015年營收不到1%，但利潤貢獻占比卻達11%，并且板塊毛利率高達99.99%，核心凈利率69.4%，遠高于其他板塊。