[克而瑞]出售49%股權(quán) 大悅城能否實現(xiàn)5年20城的夢想？

??7月18日，大悅城地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，將公開掛牌出售旗下立運有限公司、熙安有限公司及錦星有限公司49%股份，掛牌總價不低于92.89億元。交易完成后，大悅城將保留目標公司51%的股份，且將繼續(xù)管理目標公司持有的物業(yè)項目的運營或開發(fā)。

??1、出售公司股權(quán)，企業(yè)“輕資產(chǎn)“更進一步

??此次出售三家公司49%的股權(quán)，可以說是大悅城輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的進一步落實。2015年12月17日，大悅城地產(chǎn)在天津宣布，將以輕資產(chǎn)的方式接手天津津匯廣場購物中心，打造天津和平大悅城，揭開了企業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的大幕。在2015年的業(yè)績發(fā)布會上，大悅城更是明確提出了商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。未來，除了原有自建自持的重資產(chǎn)開發(fā)模式之外，輕資產(chǎn)將成為企業(yè)的重點方向。

??大悅城的輕資產(chǎn)模式分為兩種，一種是無股操盤，天津和平大悅城采取的就是這種模式。大悅城地產(chǎn)不持有天津和 平大悅城的股份，對項目進行內(nèi)部裝修、調(diào)整和招商，并負責后期運營管理，相應(yīng)的，大悅城地產(chǎn)獲得一定的咨詢管理費、租金分成和物業(yè)增值收益。另一種是小股 操盤，大悅城地產(chǎn)持有或收購項目部分股權(quán)，并且擁有項目的經(jīng)營權(quán)，收取咨詢管理費、租金分成以及超過股權(quán)比例的物業(yè)增值分成。這次出售子公司股權(quán)，可以說就是企業(yè)第二種“輕資產(chǎn)“模式的推進。

??2、“瘦身“之后，一增一減之間緩解資金壓力

??此次大悅城地產(chǎn)出售旗下的三家子公司股權(quán)，成功之后最直接的可以為企業(yè)帶來不低于92.89億元的現(xiàn)金，大大緩解企業(yè)的資金壓力。2015年末，大悅城地產(chǎn)持有現(xiàn)金約37.26億元，同比大幅下跌了42.57%，而2015年末企業(yè)總有息負債則達到了247.96億元，同比增長2.89%，現(xiàn)金短債比為0.88，企業(yè)持有現(xiàn)金并不充裕。如果子公司股權(quán)掛牌出讓成功，企業(yè)資金將得到大大的補充，推動企業(yè)進一步拓展新的商業(yè)項目，加速擴張。

??而在輕資產(chǎn)模式下，大悅城新項目的開發(fā)投入將會大大減少，幫助企業(yè)解決傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式沉淀大量資金的問題。另一方面，隨著輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的逐步落實，企業(yè)還將享受額外的管理費和物業(yè)增值收益，增加企業(yè)的收入來源，從而進一步增加資金回流促進再開發(fā)。此外，管理費、額外的增值收益等，可以說是“無本生意“，將大大提高企業(yè)整體收益回報率，2015年大悅城地產(chǎn)的核心凈利率約為9.3%，而凈資產(chǎn)回報率僅為2.2%。

??3、品牌輸出撬動規(guī)模擴張，5年20城不再是夢

??早在2010年，寧高寧就提出了“10年布局20個大悅城”的目標，但是過去幾年大悅城的擴張一直很緩慢。截止2015年底，大悅城地產(chǎn)已開業(yè) 的大悅城項目只有7個，還有2個在建，平均每年只有一個新增項目，這樣的發(fā)展速度距離企業(yè)的目標相差甚遠，也限制了企業(yè)的規(guī)模和收入增長。2015年大悅 城地產(chǎn)的租金收入為17.31億元，同比增長僅為14.03%。

??而此次的股權(quán)出讓和后續(xù)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推進，將大幅加快大悅城地產(chǎn)的發(fā)展速度。一方面，企業(yè)資金壓力得以緩解，可以加大新項目的投資開發(fā)力度。另一方面，輕資產(chǎn)模式下，大悅城地產(chǎn)可以通過改造現(xiàn)有項目的方式擴張，大大縮短項目開發(fā)周期。因此，未來大悅城地產(chǎn)有望從1年1座的發(fā)展速度，達到一年多座。在天津和平大悅城的發(fā)布會上，大悅城地產(chǎn)再次提出了“未來3-5年內(nèi)布局20-30個新的大悅城“的目標。相信在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推動下，5年20城對大悅城不會再是遙不可及的夢想。