[克而瑞]增幅下滑絕對(duì)值創(chuàng)新高 這種套路好費(fèi)解

??今日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布一系列期中成績(jī)單。二季度GDP同比增長(zhǎng)6.7%，但固定資產(chǎn)增速回落、PPI繼續(xù)下滑，顯示國(guó)內(nèi)需求依舊羸弱。而房地產(chǎn)行業(yè)更是“虎頭蛇尾”，年初各指標(biāo)大幅回升，年中投資、銷售、新開工等指標(biāo)增速則全線下滑。總體來看，雖然基數(shù)效應(yīng)抬升導(dǎo)致增速下滑，但2016年上半年依然是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的上半年。

??前6月房地產(chǎn)銷售沖高后加速回落，三季度或?qū)⒈３窒滦汹厔?shì)

??1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，增速比1-5月份回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)28.6%。商品房銷售額48682億元，增長(zhǎng)42.1%，增速回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)44.4%。

??上半年，無論是商品房銷售面積還是金額增速均在沖高后持續(xù)回落，呈“倒U“型走勢(shì)，但成交金額增速(42.1%)遠(yuǎn)大于銷售面積增速(27.9%)，銷售主要集中在一二線城市局面未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。從單月銷售同比來看，6月份商品房成交16348萬平方米，同比增長(zhǎng)15%，并創(chuàng)下今年上半年單月銷售新高?？傮w來看，2016年上半年可以說是近幾年最好的上半年，但成交高峰后市場(chǎng)疲態(tài)略顯，也給下半年帶來更多不確定性。

??預(yù)計(jì)三季度市場(chǎng)將迎來調(diào)整期，下半年走勢(shì)呈現(xiàn)三季度“抑”，四季度“揚(yáng)”。主要基于三點(diǎn)：第一，7-8月為傳統(tǒng)銷售淡季，在前期需求過度透支、觀望情緒漸濃等因素疊加下，成交將繼續(xù)回落、面積增速也將持續(xù)放緩；第二，熱點(diǎn)城市面臨政策收緊壓力，如此前廈門、合肥已經(jīng)收緊信貸政策，成交或?qū)⑹艿揭种?；第三，隨著供給側(cè)改革提速，經(jīng)濟(jì)將持續(xù)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)下半年貨幣寬松仍將保持支持力度，四季度可能會(huì)出現(xiàn)降準(zhǔn)，增速也將四季度企穩(wěn)回升。

??開發(fā)投資增速連續(xù)3個(gè)月下滑，6月開發(fā)投資額卻創(chuàng)下30個(gè)月新高

??2016年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%，增速比1-5月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資31149億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。

??2016年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢(shì)“前高后低”，在年初快速回升后，4月份達(dá)到7.2%的最高點(diǎn)，隨后2個(gè)月有所下滑，上半年最終定格6.1%，其中新開工增速放緩、土地購(gòu)置面積增速仍處在負(fù)區(qū)間是其下滑主因。但從開發(fā)投資額月度走勢(shì)絕對(duì)量來看，6月份12067億元的投資額為近兩年新高。因此，總的來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資可以說是 “完成任務(wù)”，并未拖經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的后腿。

??預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在下半年繼續(xù)回落，年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速將維持在0%-10%的區(qū)間范圍內(nèi)波動(dòng)，10%以上的高增長(zhǎng)已難再現(xiàn)。短期來看，成交高增長(zhǎng)難以持續(xù)以及部分一二線城市出臺(tái)收緊政策，將對(duì)房企資金面和新開工等產(chǎn)生負(fù)面影響。而且，地王仍主要集中在少數(shù)城市，并不會(huì)對(duì)占全國(guó)比重較大的三四線城市新開工大幅提升，因此也難以對(duì)整體房地產(chǎn)開發(fā)投資起到支撐作用。第二，長(zhǎng)期來看，行業(yè)首要任務(wù)仍是去庫存，因此后續(xù)開發(fā)投資量持續(xù)增加動(dòng)能不足，而隨著基數(shù)效應(yīng)褪去，增速也將持續(xù)回落。

??基數(shù)抬升導(dǎo)致新開工增速連續(xù)兩個(gè)月下滑，增速逐月回落是常態(tài)

??房屋新開工面積77537萬平方米，增長(zhǎng)14.9%，增速回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積53433萬平方米，增長(zhǎng)14.0%。

??新開工增速大幅增長(zhǎng)主要是前期基數(shù)較低影響。隨著基數(shù)效應(yīng)逐步褪去，新開工增速回落屬于正常調(diào)整。另外，隨著成交在高位調(diào)整，企業(yè)新開工意愿也受到影響。不過，從新開工量絕對(duì)值看，6月份僅次于2015年9月，而單月新開工量從3月份開始持續(xù)增長(zhǎng)，也意味著未來可售貨值充足。隨著同期可比基數(shù)逐漸趨于正常，新開工面積同比增速逐月回落將是常態(tài)，預(yù)期年內(nèi)新開工面積不會(huì)有顯著提升。

??土地購(gòu)置面積加速回升、同比降幅持續(xù)收窄，下半年量穩(wěn)價(jià)升

??1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9502萬平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3159億元，增長(zhǎng)10.2%，增速提高5.5個(gè)百分點(diǎn)。

??上半年，在市場(chǎng)成交熱度持續(xù)攀升的背景下，企業(yè)拿地?zé)崆橐辉俑邼q，土地購(gòu)置面積降幅也一直收窄。而三高地塊(高總價(jià)、高單價(jià)、溢價(jià))頻出拉高土地成交價(jià)款，推動(dòng)房?jī)r(jià)、地價(jià)交替上升。值得注意的是，上半年地王近集中出現(xiàn)在部分熱點(diǎn)城市，而且拿地房企比較集中，大部分是國(guó)企、央企以及地方龍頭。

??我們認(rèn)為，下半年仍是土地成交“窗口期”，各個(gè)城市都在大量推地，尤其是為了抑制土地市場(chǎng)極端火熱以及地王頻出，下半年部分城市一、二線城市提出將加大土地供應(yīng)，典型如南京、合肥等。但三四線受阻于高庫存，土地市場(chǎng)無人問津的局面不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此，今年土地成交總量上不會(huì)較去年有較大突破，量穩(wěn)價(jià)升為大概率事件。

??待售面積連續(xù)4月環(huán)比下降，商業(yè)庫存量繼續(xù)上升、風(fēng)險(xiǎn)加大

??5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加105萬平方米。

??2016年上半年，在去庫存方針不變、貨幣市場(chǎng)持續(xù)寬松的行業(yè)背景下，商品房銷售顯著增長(zhǎng)，商品房庫存持續(xù)走低(待售面積連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下滑)，行業(yè)去庫存初顯成效，但結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題并未得到有效緩解?；谌齑婊{(diào)不變的判斷，我們預(yù)計(jì)下半年待售面積將繼續(xù)減少，各城市走勢(shì)分化。