[克而瑞]房企收并購(gòu)潮背后的發(fā)展路徑與生存邏輯

??隨著地產(chǎn)行業(yè)步入白銀時(shí)代，行業(yè)集中度不斷上升帶來(lái)兩極分化加劇，利潤(rùn)空間的壓縮促使房企紛紛謀“變”，兼并收購(gòu)(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“收并購(gòu)“)作為一種高效的資產(chǎn)重組方式而被廣泛應(yīng)用。這主要是基于：一是可較穩(wěn)妥地?cái)U(kuò)大規(guī)模，開(kāi)辟新市場(chǎng)；二是可帶來(lái)多重資源整合，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；三是可通過(guò)收購(gòu)其他領(lǐng)域公司，拓展行業(yè)發(fā)展空間；等等。

??那么，房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢(shì)？哪些標(biāo)的比較受關(guān)注？未來(lái)的趨勢(shì)又將是怎樣？本文正是基于行業(yè)收并購(gòu)的歷史數(shù)據(jù)，為大家一一解惑。

??1、歷年總體情況：交易總額只升不降，交易完成率呈下滑趨勢(shì)

??交易數(shù)量：參與總數(shù)于2015年升至最高，交易完成率呈下滑趨勢(shì)。從2008年至2016年1-10月的收并購(gòu)交易數(shù)量來(lái)看，行業(yè)收并購(gòu)的參與案件(包括進(jìn)行中、完成、失敗、傳言)步入高峰期的時(shí)間是2014年，而2015年是交易數(shù)量最多的年份，為311個(gè)。另外，值得關(guān)注的是，從各年的完成率來(lái)看，歷年呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。除了2008年、2009年、2010年完成率在85%以上，其余年份均在50%上下，2015年以來(lái)呈現(xiàn)直線下滑，滑落至30%以下。另外，不難發(fā)現(xiàn)，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期的2009年、2013年是收并購(gòu)?fù)瓿陕实墓拯c(diǎn)年份，這說(shuō)明在行業(yè)進(jìn)入低迷期或者調(diào)整期，是收并購(gòu)交易容易達(dá)成的最佳時(shí)期。

　　交易額：14年創(chuàng)年度最高值，歷年交易額呈上升趨勢(shì)。從交易額來(lái)看，高峰期出現(xiàn)在2014年，2014年行業(yè)收并購(gòu)的參與案件(包括進(jìn)行中、完成、失敗、傳言)的交易額較2013年大幅增長(zhǎng)120%。究其原因，2014年交易額的大幅增長(zhǎng)除了收并購(gòu)數(shù)量的增長(zhǎng)以外，隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)土地、物業(yè)等資產(chǎn)屬性的不斷增值讓收并購(gòu)的交易額也在逐年增加。2014年整體收并購(gòu)事件的平均交易額突破10億元(人民幣，下同)，為10.73億元，盡管15年平均交易額有所下滑，但之后2016年又有提升，年平均交易額或能突破20億元。這說(shuō)明行業(yè)內(nèi)的收并購(gòu)交易額只升不降已成定勢(shì)。

　　標(biāo)的：房地產(chǎn)類(lèi)依然是主流，多元化類(lèi)或有望上升。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)是交易標(biāo)的主要組成部分，交易數(shù)量和金額的占比分別高達(dá)50%和48%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的收并購(gòu)交易盛行說(shuō)明目前堅(jiān)守主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)仍是主流企業(yè)，且隨著行業(yè)銷(xiāo)售集中度的不斷提升，未來(lái)該種類(lèi)別占比依然會(huì)是主導(dǎo)。除房地產(chǎn)類(lèi)以外，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，故金融類(lèi)標(biāo)的較受關(guān)注，相對(duì)其他標(biāo)的占比暫時(shí)領(lǐng)先。另外，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游的酒店商業(yè)、建筑工程、物業(yè)、物流等為主導(dǎo)的主流多元化類(lèi)也受到房企青睞。再者，近年來(lái)，影視與文化的收并購(gòu)也比較盛行，部分企業(yè)加碼該領(lǐng)域的標(biāo)的試圖發(fā)展多元化的萬(wàn)達(dá)。最后，隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代來(lái)臨，房企借助收并購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)公司為其解決互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)方面的問(wèn)題，也是當(dāng)下不少房企所選的標(biāo)的之一。

　　2、2016年：收并購(gòu)數(shù)量或有減少，多元化交易額有所上升

　　2016年以來(lái)，發(fā)生在典型房企之間的整合并購(gòu)較多，主要體現(xiàn)在：一方面，以中海、中信等國(guó)企代表紛紛進(jìn)行整合，優(yōu)化各自發(fā)展戰(zhàn)略，提升整體效率；另一方面融創(chuàng)等擴(kuò)張欲望較強(qiáng)的房企通過(guò)收并購(gòu)開(kāi)項(xiàng)目公司，拓展市場(chǎng)規(guī)模。除此以外，萬(wàn)達(dá)、遠(yuǎn)洋等企業(yè)，多元化業(yè)務(wù)擴(kuò)張的收并購(gòu)數(shù)量也很積極，如萬(wàn)達(dá)旗下萬(wàn)達(dá)院線今年以來(lái)于全球大手筆“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”一直不斷，收購(gòu)了多家電影院線企業(yè)。

　　從整體交易來(lái)看，收并購(gòu)數(shù)量或有減少，交易額上升明顯。從2016年1-10月份的情況來(lái)看，收并購(gòu)參與案件數(shù)量(包括進(jìn)行中、完成、失敗)出現(xiàn)大幅銳減，1-10月僅123個(gè)，較同期大幅減少49%。而2016年1-10月收并購(gòu)交易額卻有所提升，較上年同期上升了24%，全年交易額很可能超越2015年，有望成為有史以來(lái)收并購(gòu)交易額最高的年份。我們認(rèn)為并購(gòu)數(shù)量的變少主要有以下原因：一來(lái)，上年留存未完成的交易較多；二來(lái)，隨著行業(yè)規(guī)模變大，資源集中度不斷加強(qiáng)，企業(yè)之間收并購(gòu)交易數(shù)量也會(huì)減少，三是受房企主觀意愿的影響，部分房企尤其是小企業(yè)，對(duì)行業(yè)持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，參與收并購(gòu)的意愿減退。16年收并購(gòu)交易額的上升主要是今年來(lái)交易額占比較大主要是大企業(yè)之間的業(yè)務(wù)收購(gòu)與整合、國(guó)外企業(yè)/大宗資產(chǎn)收購(gòu)等如萬(wàn)科456億元收購(gòu)前海國(guó)際100%股權(quán)，中海出資310億元并購(gòu)中信住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；國(guó)外如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)230億元收購(gòu)傳奇影業(yè)100%股權(quán)，另外，借殼上市的收并購(gòu)也是一大筆交易額，如中房向忠旺集團(tuán)以發(fā)行股份的方式支付282億收購(gòu)其100%股權(quán)，助力忠旺集團(tuán)借殼中房實(shí)現(xiàn)A股上市。

　　圍繞房地產(chǎn)上下游拓展，房企加碼多元化領(lǐng)域標(biāo)的。據(jù)2016年1-10月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易標(biāo)的數(shù)量和金額占比都有所上升，較上年同期上升了近11個(gè)百分點(diǎn)和14個(gè)百分點(diǎn)。原因是今年出現(xiàn)不少大型國(guó)企之間的整合，以及像萬(wàn)科收購(gòu)前海國(guó)際這種上百億的收并購(gòu)事件。文化娛樂(lè)在今年1-10月份的總體交易金額占比均有明顯的提升，較上年上升近12%。這主要受大型房企轉(zhuǎn)型的影響，如萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型多元化，今年大手筆進(jìn)軍影視、娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)?？傮w來(lái)看，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和其他以外，今年1-10月金融、酒店商業(yè)、物業(yè)、文化娛樂(lè)、建筑工程與裝潢、互聯(lián)網(wǎng)與信息技術(shù)、物流幾個(gè)多元化大類(lèi)合計(jì)數(shù)量和金額占比均較15年提升了近10個(gè)百分點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)容量見(jiàn)頂，圍繞房地產(chǎn)上下游或基于房企自身資源情況的多元化業(yè)務(wù)收并購(gòu)交易或?qū)⒃俣忍嵘?/p>

　　3、總結(jié)與展望：收并購(gòu)難度只升不降，“大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米“現(xiàn)象或?qū)⒀永m(xù)

　　從以上數(shù)據(jù)分析我們得出如下結(jié)論：

　　從歷年收并購(gòu)數(shù)量/金額來(lái)看：交易額在上升，而完成率卻面臨下滑；

　　從收并購(gòu)標(biāo)的種類(lèi)來(lái)看：房地產(chǎn)類(lèi)依然是主流，多元化類(lèi)或有望上升：

　　從參與收并購(gòu)的企業(yè)來(lái)看：不少成長(zhǎng)型房企借收并購(gòu)之手實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，大型房企偏好大額標(biāo)的。

　　收并購(gòu)項(xiàng)目并非如公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)拿地那樣簡(jiǎn)單，其復(fù)雜博弈過(guò)程收購(gòu)達(dá)成期間會(huì)比較長(zhǎng)，對(duì)于房企而言并非易事。但房企也可抓住客觀有利條件，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)一蹴而成，尤其是當(dāng)行業(yè)處于調(diào)整期。另外，受政策影響，國(guó)企之間的整合也是當(dāng)下一個(gè)契機(jī)，想在此輪政策利好下有所收獲的房企要不斷完善自身各方面的能力，如企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、資產(chǎn)儲(chǔ)備、品牌建設(shè)等等。

　　最后，如果不考慮企業(yè)其他優(yōu)勢(shì)，僅從交易成本的角度來(lái)看，歷史數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)單項(xiàng)目的交易額是上升的，且其趨勢(shì)十分明顯。這對(duì)于企業(yè)而言，加大了收并購(gòu)的資金門(mén)檻，收并購(gòu)難度將不斷增加。由此，行業(yè)內(nèi)“大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米“現(xiàn)象或愈加明顯，對(duì)于那些風(fēng)險(xiǎn)承受能力弱的企業(yè)，很可能將成為標(biāo)的。