[克而瑞]首創(chuàng)置業(yè)：動能迸發(fā)，多元業(yè)務(wù)與地產(chǎn)良性聯(lián)動

克而瑞研究中心  沈曉玲、齊瑞琳

??【銷售增速及目標完成率高于同規(guī)模房企】2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)全口徑合同銷售金額405.4億元，同比增長12.4%；目標完成率為51%，高于TOP50房企45.7%的目標完成率，按照上半年的銷售增長率來看，全年的銷售目標完成問題不大。

??【一二級聯(lián)動，低成本獲地優(yōu)勢顯著】首創(chuàng)置業(yè)新獲13個項目，總土地投資額為171.3億元，三大核心城市圈投資額占比達81.3%，首進蘇州、東莞和廈門。一二級聯(lián)動優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，在北京地區(qū)低價新獲3個一二級聯(lián)動項目，合計土地投資額67.4億元，總建筑面積53.3萬平方米。

??【融資成本僅5.53%，現(xiàn)金首次全覆蓋短債】2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入104.8億元，同比增長47.2%。毛利率同比上升了4.8個百分點至38.4%，歸母凈利率為11.3%。存量借貸利率為5.53%，優(yōu)勢明顯。首創(chuàng)置業(yè)持有現(xiàn)金373.87億元，較去年同期大幅上漲72%，現(xiàn)金短債比1.49，這是三年來再次回到現(xiàn)金能夠覆蓋短債。長短債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，凈負債率較2018年末下降14.3個百分點至145.3%，但仍高于TOP50平均水平，需加強控制。

??【奧特萊斯進入收獲期，單項目平均營收同比翻番】首創(chuàng)奧特萊斯2019年上半年收入為12.66億元，較去年同期有較大的提升，同比增長223%。單項目平均營收為1.3億元，同比翻番。凈利潤扭虧為盈，首創(chuàng)奧特萊斯業(yè)務(wù)進入收獲期。

??【國企優(yōu)勢，多元業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)生態(tài)型互動】國企背書為企業(yè)融資和資源獲取等方面提供有效支持。推進文創(chuàng)、高科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)和長租公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)種子項目落地，與主營業(yè)務(wù)良性互動，為未來企業(yè)良好發(fā)展提供支持。

??銷售：踐行“快周轉(zhuǎn)”策略，業(yè)績同比增速高于同規(guī)模房企

??2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)全口徑合同銷售金額405.4億元，同比增長12.4%；銷售面積162.7萬平方米，同比增長19.4%，上半年簽約均價24917元/平方米。上半年首創(chuàng)的銷售金額增長率高于TOP50房企的平均增長率10.99%。 

??合同銷售的上漲主要是得益于集團繼續(xù)執(zhí)行“快周轉(zhuǎn)”的策略，同時開展“奮進者計劃”，效率提升、新開項目快速去化。首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)推進并升級“首創(chuàng)制造2020”運營體系，打造天閱、禧瑞、禧悅等核心產(chǎn)品體系。同時進一步完善主力產(chǎn)品布局，在三大核心城市圈效果顯著，如上海天閱濱江、昆山悅都項目等開盤去化達100%，帶動銷售業(yè)績增長。 

??2019年首創(chuàng)置業(yè)提出全口徑銷售目標800億元，目前目標完成率為51%，高于TOP50房企45.7%的目標完成率，按照上半年的銷售增長率來看，全年的銷售目標完成問題不大。

??從銷售分布來看，北京地區(qū)銷售貢獻顯著。三大城市圈中，北京地區(qū)銷售繼續(xù)保持大本營的地位，上半年實現(xiàn)合同銷售215億，占比接近53%。天津及上海的銷售金額提升較快，同比增長率分別達到74%和53%，占比也較2018年分別提升3個和2個百分點。

??投資：一二級聯(lián)動幫助企業(yè)低成本拿地

??2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)聚焦三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，首進蘇州、東莞和廈門。期內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)新獲13個項目，總土地投資額為171.3億元，總建筑面積184.3萬平方米，樓板價為9294.6元/平方米，同比下降21.7%。新增土儲中，三大核心城市圈投資額占比達81.3%，期內(nèi)首創(chuàng)置業(yè)首進蘇州、東莞和廈門，在拓寬長三角、粵港澳大灣區(qū)城市版圖的同時，持續(xù)深化單核城市布局。 

??今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的一二級聯(lián)動優(yōu)勢持續(xù)顯現(xiàn)。2019年上半年在北京地區(qū)底價新獲3個一二級聯(lián)動項目，合計土地投資額67.4億元，總建筑面積53.3萬平方米。根據(jù)企業(yè)19年中期業(yè)績會上表示，目前通過一二級聯(lián)動土地獲取率在60%，按照其目前2800萬平方米的一級土地開發(fā)規(guī)劃，企業(yè)未來可有超過1600萬平米的土地轉(zhuǎn)化。隨著這些土地的轉(zhuǎn)化完成，企業(yè)未來將持續(xù)保持土地的低成本優(yōu)勢。憑借國企的背書，企業(yè)在北京未來也將擁有更多獲取舊改和一級土地開發(fā)資源的機會。

??2019年上半年首創(chuàng)置業(yè)的拿地銷售金額比0.42，TOP50房企2019年上半年拿地銷售金額比平均值為0.4，首創(chuàng)置業(yè)的投資與行業(yè)平均水平持平，拿地速度較之前有所放緩。但如果考慮未來將有持續(xù)的一級土地轉(zhuǎn)化，企業(yè)新增土儲仍有保障。

??土地儲備：總土儲可維持2-3年的開發(fā)，權(quán)益控制在70%左右

??截至2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)總土地儲備建面為1308.9萬平方米，較2018年末上升4%。若按照上半年銷售均價為24917元/平方米來計算，目前的土地貨值約為3261億元，則從目前首創(chuàng)置業(yè)的銷售規(guī)模和增長速度來看，土地消化周期約為2-3年。 

??首創(chuàng)置業(yè)合作拿地項目權(quán)益占比維持在70%左右。截至2019年上半年底，首創(chuàng)置業(yè)權(quán)益建面為904.4萬平方米，占總土地建面約69%的比例，相較2018年年末上升1個百分點?？紤]到目前的市場環(huán)境、項目進展及首創(chuàng)的項目城市布局等方面因素，合作拿地的模式也在資源整合、分散風險和成本方面有較多的優(yōu)勢。

??盈利表現(xiàn)：存量借貸利率5.53%，融資成本優(yōu)勢明顯

??2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入104.8億元，同比增長47.2%。其中房地產(chǎn)銷售收入73.72億元。歸母凈利潤11.87億元，同比增長61.2%。業(yè)績大幅增長主要是由于結(jié)算面積較往年有較大的增加，且結(jié)算項目利潤率提升。 

??在盈利性指標上面，毛利率同比上升了4.8個百分點至38.4%。主要是通過加強周轉(zhuǎn)速度、加強項目價格水平，通過一二級聯(lián)動的方式降低拿地成本，形成快速周轉(zhuǎn)快速結(jié)利等方面來提升毛利率水平。歸母凈利率為 11.3%，較去年同期上升1個百分點。TOP50房企2018年的歸母凈利率為11.83%，首創(chuàng)置業(yè)的盈利水平與平均水平持平。

??融資成本優(yōu)勢顯著，存量借貸利率僅為5.53%。在融資成本普遍上升的情況下，首創(chuàng)的借貸利率依然保持穩(wěn)定。根據(jù)企業(yè)在19年中期業(yè)績會表示，存量借貸利率為5.53%，相較TOP50企業(yè)的平均融資成本6.43%，仍處于行業(yè)低位。這主要是憑借其國企背景，公司多元化融資渠道保持暢通，融資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，多渠道債券和保險融資占比提升，以及其背靠首創(chuàng)集團，能獲得龐大的資金支持。

??償債表現(xiàn)：現(xiàn)金首次全覆蓋短債，凈負債率有所下降

??2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)持有現(xiàn)金373.87億元，較去年同期大幅上漲72%，短期負債為24.3億，同比上升13.4%?，F(xiàn)金短債比1.49，這是三年來再次回到現(xiàn)金能夠覆蓋短債，超過2018年的TOP50平均水平1.39，償債能力有了較大的提升。主要的原因是首創(chuàng)置業(yè)通過提升項目去化率，確保回款工程節(jié)點等多項舉措，加快了銷售回款速度點，銷售回款大幅增長。

??從長短債比來看，2019年上半年為3.08，較2018年末進一步優(yōu)化。2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)總有息負債增多，主要為長期負債，達到772.6億元，同比上升55%，長短債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)凈負債率為145.3%，較2018年末下降14.3個百分點，但仍明顯高于TOP50企業(yè)平均水平，主要是由于近兩年來拿地速度加快。但得益于首創(chuàng)的快周轉(zhuǎn)策略和加快回款速度，今年凈負債率有所下降。

??商業(yè)：奧特萊斯進入收獲期，單項目平均營收同比翻番

??在商業(yè)地產(chǎn)方面，商業(yè)地產(chǎn)平臺首創(chuàng)鉅大有限公司持續(xù)擴大奧特萊斯產(chǎn)業(yè)規(guī)模。2015年首創(chuàng)鉅大從原有化工業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)樵谔剡x城市發(fā)展奧特萊斯綜合體物業(yè)項目及商用物業(yè)項目。公司持續(xù)擴大奧特萊斯業(yè)務(wù)規(guī)模。2019年上半年新開業(yè)北京房山奧特萊斯二期和濟南奧特萊斯，截至2019年上半年累計布局17座城市，目前已經(jīng)有10個已開業(yè)，擴張速度迅速。2019年上半年已開業(yè)奧萊實現(xiàn)營業(yè)額36.4億元，同比增長54%，客流量1864萬人次，同比增長103%。首創(chuàng)鉅大2019年上半年收入為12.66億元，較去年同期有較大的提升，同比增長223%。單項目平均營收為1.3億元，同比翻番。凈利潤為0.23億元，扭虧為盈，首創(chuàng)奧特萊斯業(yè)務(wù)進入收獲期。[財務(wù)數(shù)據(jù)來源：首創(chuàng)鉅大2019年上半年業(yè)績公告]

??多元化：國企優(yōu)勢，多元業(yè)務(wù)良性互動

??國企背書為企業(yè)融資和資源獲取等方面提供有效支持。擁有國企背景的首創(chuàng)置業(yè)，一方面通過舊改和一級土地開發(fā)更容易獲取低成本土地資源，且60%的轉(zhuǎn)化率也在業(yè)內(nèi)保持領(lǐng)先。更值得一提的是，其一級開發(fā)資源主要集中于競爭激烈的北京，可有效補充企業(yè)在核心城市的土儲；另一方面，首創(chuàng)置業(yè)在融資成本方面能夠保持一貫的優(yōu)勢，其借貸成本都在6%以下。且在目前的融資環(huán)境下，其在近期發(fā)行的私募公司債利率僅為4.26%，創(chuàng)年內(nèi)房企3年期私募公司債券最低發(fā)行利率。 

??創(chuàng)新主航道清晰，文創(chuàng)、高科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)和長租公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)與主營業(yè)務(wù)聯(lián)動，實現(xiàn)良性互動。首創(chuàng)的文創(chuàng)項目與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕重并舉，采取并購、合作、自營等多種方式落地項目，鍛造公司資產(chǎn)管理與價值運營能力，既可通過品牌管理輸出形成穩(wěn)定收益，也可通過持有資產(chǎn)運營實現(xiàn)物業(yè)增值。長租公寓方面，做強做優(yōu)「和園」長租公寓品牌，打造集體用地長租公寓模式。首創(chuàng)置業(yè)的長租公寓已經(jīng)開業(yè)，目前開業(yè)項目接近滿租，朝陽十八里店集體用地長租公寓項目已開工。而首創(chuàng)高科平臺已經(jīng)鎖定種子項目，有望撬動周邊地塊一二級開發(fā)。 

??不管從國企背景還是在創(chuàng)新業(yè)務(wù)的鍛造方面，首創(chuàng)置業(yè)將資源與業(yè)務(wù)結(jié)合，通過多元化創(chuàng)新業(yè)務(wù)各層面的生態(tài)型互動，并借助“奮進者計劃”調(diào)動各部門積極性，為未來的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報、CRIC研究中心整理