[克而瑞]融資窗口期？房企開年再迎融資潮

??2020年1月初，房企再次迎來了發(fā)債潮，其中僅僅1月8日就有9家房企發(fā)布了融資計劃。尤其是海外債，更是成為融資重點，包括龍湖、中駿、融創(chuàng)、龍光、佳兆業(yè)、碧桂園、首創(chuàng)、正榮等等都先后公布了美元債的發(fā)行計劃。房企迎來發(fā)債高峰，究竟是融資出現(xiàn)了窗口期？還是房企償債高峰下的無奈之舉？

??1 年初融資出現(xiàn)節(jié)點性高峰  TOP30房企為發(fā)債主力

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2020年1月14日，短短14天內(nèi)就有超30家的房企公布了融資計劃，已發(fā)行或擬發(fā)行融資規(guī)模高達851億元；其中海外債成為了眾多房企的融資重點，融資規(guī)模達到了572億元，占比近67%，而2019年四季度95家典型房企的海外債規(guī)模僅為664億元，1月前14天的海外債就已達到了第四季度的近86%。

??究其原因，一方面是由于新年伊始，信貸額度相對寬松，融資規(guī)模出現(xiàn)節(jié)點性上升；另一方面，從企業(yè)來看，發(fā)債企業(yè)主要為大型房企，其中TOP30房企的海外債發(fā)行規(guī)模占比達到67%。規(guī)模房企融資能力突出，不僅是在發(fā)行規(guī)模上，在融資成本上也呈現(xiàn)顯著優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，近期發(fā)行的海外債加權(quán)借貸利率為7.02%，明顯低于2019年95家典型房企的海外債融資成本8.1%，主要就是規(guī)模房企融資成本較低形成的結(jié)構(gòu)性下降。以龍湖為例，2020年1月6日龍湖成功發(fā)行于2027年到期的2.5億美元3.375%優(yōu)先票據(jù)及于2032年到期的4億美元3.85%優(yōu)先票據(jù)，均創(chuàng)下龍湖地產(chǎn)境內(nèi)外發(fā)債利率新低，龍湖地產(chǎn)也持續(xù)成為債劵發(fā)行利率最低的房企之一。

??此外從新發(fā)行海外債的年限來看時間較長，平均年限達到了5-6年，其中龍湖、碧桂園、合景泰富發(fā)行的海外債年限最長，其中龍湖發(fā)行的兩個優(yōu)先票據(jù)年限分別為7.25年期及12年期；碧桂園則分別為7年及10年。

??2 償債高峰迫使房企借新還舊  2020年融資嚴控或仍是常態(tài)

??此外，年初房企發(fā)債潮與2020年即將到來的償債高峰也有一定關(guān)系，不少企業(yè)在償債壓力下借新還舊，以保障自身財務(wù)健康。

??從房企的債券到期情況來看，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。從單月情況來看，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元，較大的債券到期壓力也讓房企更積極發(fā)債。

??如2020年1月6日，世茂股份就表示擬發(fā)行2020年第一期5億元中期票據(jù)，發(fā)行期限3年。世茂表示本期募集的全部資金將用于2020年3月25日到期的直接債務(wù)融資工具本金（19滬世茂CP001債券，債券金額10億），擬償還5億。此外如融創(chuàng)、旭輝、龍光等發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)也均表示為現(xiàn)有債務(wù)的再融資。

??除了償還舊債外，部分房企新年伊始積極融資，也能為整年的發(fā)展而蓄力。據(jù)悉，在1月發(fā)債的房企中，眾多房企都提出了2020年的銷售目標(biāo)，如中國恒大計劃2020年合約銷售目標(biāo)6500億元，年度增速8%；此外諸如禹洲、合景泰富、中駿等都曾提出2020年要達千億規(guī)模。通過在一季度抓緊融資布局，穩(wěn)健財務(wù)的同時，能為整年的戰(zhàn)略發(fā)展提供保障。

??整體來看，新年伊始的房企融資潮，一方面是由于年初節(jié)點性原因，信貸額度相對寬松，審批加快；另一方面也是因為隨著償債高峰的到來，房企必須借新還舊。在“住房不炒”基本方針未變的情況下，2020年房企整體融資預(yù)計仍將保持較嚴監(jiān)管的狀態(tài)，融資難的狀況仍會延續(xù)。從單個企業(yè)角度來看，房企之間的融資分化還會加劇，大型房企的融資優(yōu)勢持續(xù)顯現(xiàn)，而中小房企的融資壓力還將持續(xù)加大。在此背景下，房企“借新還舊”雖能解決一時問題，但長期壓力仍在，目前最佳維持現(xiàn)金流的方法仍是加強自身造血能力，緊抓銷售回款來保障企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)定。