[克而瑞]旭輝集團：財務(wù)穩(wěn)健，下半年銷售有待發(fā)力

??導(dǎo)讀：       

??下半年可售貨值2800億元助力銷售增長；得益于其他收益和合聯(lián)營業(yè)績貢獻，凈利率維持較高水平；整體財務(wù)保持穩(wěn)健。

??【上半年銷售恢復(fù)較慢，下半年可售貨值充足促進目標完成】2020年上半年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣807.25億元，同比減少8.72%，相比于TOP20房企平均0.19%的增長率而言差距較大。上半年目標完成率約為35.1%，下半年可售貨值達到2800億元,只要53.3%的去化率就能達成全年目標。上半年旭輝單城市產(chǎn)能同比下降至14.7億元，從最近兩年的產(chǎn)能來看，企業(yè)的城市深耕有待加強。

??【拿地相對積極，繼續(xù)提升新增土儲權(quán)益比例】2020年上半年旭輝新增土儲總建面為464.52萬平方米，同比減少了39.6%；總價為360.36億元，同比減少了3.39%。上半年拿地銷售比為0.44，相比于2019年的0.41仍有提高，可見企業(yè)仍然保持了較為積極的拿地態(tài)度。同時旭輝繼續(xù)實施增權(quán)益的戰(zhàn)略，新增土儲建面的權(quán)益比例大幅提升至72.3%。

??【得益于其他收益和合聯(lián)營業(yè)績貢獻，凈利率維持較高水平】2020年上半年旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入230.22億元，同比增加了11.28%。毛利率同比降低了3.71個百分點至25.63%，低于行業(yè)的平均水平。得益于其他收益和合聯(lián)營業(yè)績貢獻，凈利率和歸母凈利率分別為20.57%和14.63%，處于較高水平。

??【負債結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)定，融資成本進一步下降】截至2020年中旭輝的持有現(xiàn)金約為594億元，較于期初略微增加了0.6%，現(xiàn)金短債比則降至2.35，長短期債務(wù)比也降至3.17，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。凈負債率相較于年初降低了2.3個百分點至63.4%，平均融資成本相較于2019年下降了0.4個百分點到了5.6%，企業(yè)的融資能力依舊不錯，資金鏈較為穩(wěn)定。

??1銷售

??上半年銷售恢復(fù)較慢

??下半年可售貨值充足促進目標完成 

??2020年上半年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣807.25億元，同比減少8.72%，相比于TOP20房企平均0.19%的增長率而言差距較大。上半年旭輝完成了全年2300億銷售目標的35.1%，目標完成率相對較低；合約銷售面積為489.59萬平米，同比減少了3.78%，累計銷售均價為16488元/平方米；企業(yè)的銷售回款率則達到了95%，相比于2019年的92%仍有提升。

??旭輝上半年的銷售減速主要是受疫情影響，下半年可售貨值2800億元, 將新推超過50個項目，其中單盤超過10億的項目預(yù)計將達到30個以上，只要達到53.3%的去化率就能完成全年目標。而由于旭輝在上半年的去化率達到了65%，在下半年發(fā)力完成全年目標的難度應(yīng)該不大，甚至有可能超額完成，為集團在2021年沖擊三千億目標打下堅實基礎(chǔ)。

??2020年上半年旭輝銷售的區(qū)域分布與2019年相比變化不大，長三角、環(huán)渤海、中西部以及珠三角區(qū)域的貢獻分別為47.2%、24.4%、16.8% 及11.6%，2019年則分別為48.3%、25.1%、17.9%以及8.7%。同時企業(yè)銷售的能級分布變化也不大，在三四線城市的銷售額占比僅從2019年的25.6%略微增長至2020年的27.2%。

??具體到單城市來看，2020年上半年對產(chǎn)生旭輝銷售貢獻的城市數(shù)量約為55個，同比新增了7個，單城市產(chǎn)能為14.7億元，同比減少20.1%，可能是受疫情影響。但從歷年的數(shù)據(jù)來看，旭輝的單城市產(chǎn)能不高，企業(yè)的城市深耕有待加強。上半年對旭輝銷售額貢獻最高的城市是杭州，單城市銷售額達到了88.5億元，同比增長了11%，除杭州、溫州外，其他2019年上半年產(chǎn)能前5的城市在2020年上半年的產(chǎn)能都有所減少，北京和上海的產(chǎn)能甚至都減少了50%以上，這種重點城市產(chǎn)能出現(xiàn)大幅減少的現(xiàn)象仍然值得企業(yè)注意。

??2投資

??加大珠三角投資力度

??提升新增土儲權(quán)益比例

??2020年上半年旭輝共新增27個新項目，新增土儲總建面為464.52萬平方米，同比減少了39.6%；總價為360.36億元，同比減少了3.39%，新增土儲總貨值約為838億元。上半年旭輝的拿地銷售比為0.44，相比于2019年的0.41仍有提高，可見企業(yè)仍然保持了較為積極的拿地態(tài)勢。由于2020年全年旭輝計劃用于買地的權(quán)益費用約為570億元，上半年已經(jīng)使用了244億元，因此下半年企業(yè)的拿地可能會更加積極。

       2020年上半年旭輝的新增土儲區(qū)域結(jié)構(gòu)變化較大，主要在于在珠三角的新增土儲建面占比相較于2019年大幅提高了11個百分點，同時環(huán)渤海的占比降低了15個百分點，新增土儲區(qū)域結(jié)構(gòu)更加均衡。旭輝在上半年顯著加大了在珠三角地區(qū)的布局力度，同時在6月份將廣州和廣西業(yè)務(wù)整合成了廣桂區(qū)域事業(yè)部，可見企業(yè)對于珠三角區(qū)域的重視，未來珠三角區(qū)域的銷售貢獻可能會有所增加，從而進一步推進全國化布局分散市場風(fēng)險，讓企業(yè)的銷售能更加穩(wěn)定地增長。 

??旭輝2020年上半年新增土儲建面的權(quán)益比例達到了72.3%，遠遠高于2019年的64.9%。企業(yè)在2020年的拿地中有意識地提高了新增土儲的權(quán)益比例。旭輝在近兩年不斷提升拿地的權(quán)益比例，通過多元化的拿地方式降地價、增權(quán)益，比如一二線聯(lián)動、收并購、舊城改造等。截至2020年中，旭輝總土儲的權(quán)益比例相較于年初繼續(xù)提升至52.6%。整體來看項目權(quán)益比例的提升有助于增加歸母利潤，也將為集團長遠穩(wěn)定帶來保障，目前旭輝增權(quán)益的動作已經(jīng)出現(xiàn)了成效，未來可以繼續(xù)努力。

??從新增土儲的能級占比來看，2020年上半年旭輝在三四線新增土儲的占比則由2019年的24%繼續(xù)降至22%，按貨值計算三四線占比更是僅為9%，同時進入的三四線城市主要也是無錫、溫州、洛陽等強三線城市。由此可見旭輝近兩年的投資策略重新轉(zhuǎn)回了一二線城市，其中仍以核心二線城市為主。

       截至2020年中，旭輝共有土地儲備5266萬平方米，若是算上尚未確權(quán)的土地則達到了6850萬平方米，貨值約為10300億元。從旭輝最近幾年的增長來看，企業(yè)目前的貨值儲備可以滿足超過3年的開發(fā)，較為充足。

??03盈利表現(xiàn)

??得益于其他收益和合聯(lián)營業(yè)績貢獻

??凈利率維持較高

??2020年上半年旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入230.22億元，同比增加了11.28%；毛利率為25.63%，同比降低了3.71個百分點，低于行業(yè)的平均水平。。若是剔除收購子公司并表之后帶來的會計影響，調(diào)整后旭輝的毛利率為28%，同比降低4.8個百分點。由于旭輝從2019年開始加大了多元化拿地的力度以控制土地成本，同時通過整合區(qū)域集團等方式降低運營管理成本，企業(yè)的毛利率水平有望提高。

??得益于其他收益和合聯(lián)營業(yè)績貢獻較多，旭輝上半年的凈利率和歸母凈利率分別為20.57%和14.63%，雖然同比略微降低了1個百分點左右，但基本處于不錯的水平。

??4償債表現(xiàn)

??負債結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)定

??融資成本小幅下降 

??截至2020年中旭輝的持有現(xiàn)金約為594億元，較于期初略微增加了0.6%，而由于短期有息負債增加以及長期有息負債的減少，企業(yè)的現(xiàn)金短債比降至2.35，長短期債務(wù)比也降至3.17，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，償債壓力仍然不大。與此同時，2020年中旭輝的凈負債率相較于年初降低了2.3個百分點至63.4%，若將永續(xù)債作為負債計算，凈負債率則為72.63%，相比年初也降低了3.1個百分點。總體來說，旭輝的負債率保持在行業(yè)相對較低水平，在加上銷售回款率較高，因此企業(yè)的財務(wù)狀況較為穩(wěn)定，也獲得了境內(nèi)外評級公司的認可，有利于未來的發(fā)展。

??2020年上半年旭輝的平均融資成本相較于2019年略微下降了0.4個百分點到了5.6%，低于行業(yè)平均水平，企業(yè)的融資能力保持穩(wěn)定，期內(nèi)還發(fā)行了企業(yè)首支綠色美元債券，年利率5.95%期限5.25年。