[克而瑞]佳兆業(yè)：凈負債率五連降，千億目標(biāo)不動搖

??導(dǎo)讀：       

??業(yè)績增速超百強平均，土儲滿足3-4年所需，凈負債率五連降。

??【業(yè)績增速超百強平均，全年堅持千億目標(biāo)不變】2020年上半年，佳兆業(yè)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額360.3億元，銷售面積211.9萬平方米，分別同比增長3.9%和8.0%。若以全口徑來對比，根據(jù)CRIC發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，上半年佳兆業(yè)取得了10.6%的全口徑業(yè)績同比增長，高于百強房企平均的-2.7%。上半年實際推出了全年可售貨值的35%，完成了36%的業(yè)績目標(biāo)，因此全年來看，合理把握推貨節(jié)奏，維持上半年的去化水平，即可完成全年千億的業(yè)績目標(biāo)。

??【拿地銷售比0.62，持續(xù)鞏固灣區(qū)優(yōu)勢】2020年上半年佳兆業(yè)新增23幅土地，新增土儲權(quán)益建面281.2萬方，權(quán)益總價222.1億元，舊改項目貢獻率近24%。新增土儲平均樓板價7896元/平方米，主要是由于企業(yè)上半年新進香港斬獲兩幅土地樓板價較高，若剔除這兩幅土地，上半年企業(yè)新增土儲平均樓板價為6723元/平方米，與2019年差距不大。整體來看上半年佳兆業(yè)投資態(tài)度十分積極，拿地銷售比高達0.62，明顯高于百強房企平均水平的0.37。

??【土儲滿足3-4年所需，未納入土儲舊改建面過億】截止2020年6月30日，佳兆業(yè)共擁有總土儲建面2680萬方，按照目前企業(yè)的發(fā)展速度來推算，可以滿足企業(yè)3-4年所需，土地儲備較為充裕。上半年新增20個舊改項目儲備，總的舊改項目儲備已達167個，占地面積超4200萬平方米，預(yù)計最終可以轉(zhuǎn)化超1億平方米的建筑面積，可售貨值2.6萬億元。

??【地產(chǎn)物管營收穩(wěn)步增長，匯兌損益拖累凈利】上半年企業(yè)實現(xiàn)營收223.0億元，同比增長10.9%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入206.4億元，同比上升11.6%，企業(yè)物管收入同比增長47.9%至5.6億元。由于疫情原因，多元化業(yè)務(wù)營收有所下滑。上半年取得毛利潤75.4億元，同比增長12.4%，整體毛利率約為33.8%。凈利潤23.6億元，相比去年同期下降了15.1%，凈利潤下降主要由于企業(yè)計提匯兌損益由去年同期的1.1億元大幅上升至6.8億元以及股權(quán)出售結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少。

??【凈負債率五連降，目標(biāo)年底至120%以下】截止至2020年6月30日，佳兆業(yè)共持有流動現(xiàn)金392.7億元，現(xiàn)金短債比1.24，短期內(nèi)無償債壓力。長短債比2.85，相較期初再度優(yōu)化。凈負債率實現(xiàn)五連降至132.2%，業(yè)績會上管理層表示仍將持續(xù)發(fā)力降負債，目標(biāo)年底將凈負債率降至120%以下，中期目標(biāo)降至100%以下。融資利率降至8.8%仍舊較高。

??1銷售

??業(yè)績增速超百強平均

??全年堅持千億目標(biāo)不變 

??上半年實現(xiàn)權(quán)益金額增速3.9%，堅持全年千億業(yè)績目標(biāo)不變。2020年上半年，佳兆業(yè)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額360.3億元，銷售面積211.9萬平方米，分別同比增長3.9%和8.0%。雖然相較往年業(yè)績增速有所下滑，但相較行業(yè)平均水平仍有領(lǐng)先。若以全口徑來對比，根據(jù)CRIC發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，上半年佳兆業(yè)取得了10.6%的全口徑業(yè)績同比增長，高于百強房企平均的-2.7%。另外根據(jù)年中業(yè)績會披露，上半年佳兆業(yè)實際推出了全年可售貨值的35%，完成了36%的業(yè)績目標(biāo)，因此全年來看，合理把握推貨節(jié)奏，維持上半年的去化水平，即可完成全年千億的業(yè)績目標(biāo)。

??珠三角為核心，三大外拓區(qū)域分布均衡。根據(jù)企業(yè)業(yè)績發(fā)布會披露的銷售金額區(qū)域分布情況，上半年佳兆業(yè)的主要銷售貢獻仍然來自于珠三角地區(qū)，占比達到了57%，相較2019年微降4個百分點，其中深圳貢獻占比29%。長三角區(qū)域占比較2019年上升8個百分點至17%，成為上半年貢獻第二大區(qū)域。整體來看，佳兆業(yè)呈現(xiàn)以珠三角為核心的“1+3”戰(zhàn)略布局，并且三大區(qū)域之間業(yè)績雖有起伏，但整體來看貢獻比較均衡。

??2投資

??拿地銷售比0.62持續(xù)鞏固灣區(qū)優(yōu)勢拿地銷售比遠高于百強房企平均，首次進駐香港。根據(jù)企業(yè)披露，2020年上半年佳兆業(yè)通過招拍掛、收并購以及舊改等多元化渠道共新增23幅土地，新增土儲權(quán)益建面281.2萬方，權(quán)益總價222.1億元，舊改項目貢獻率近24%。新增土儲平均樓板價7896元/平方米，相比2019年的6609元/平方米有明顯提升，主要是由于企業(yè)上半年新進香港斬獲兩幅土地樓板價較高，若剔除這兩幅土地，上半年企業(yè)新增土儲平均樓板價為6723元/平方米，與2019年差距不大。整體來看上半年佳兆業(yè)投資態(tài)度十分積極，拿地銷售比高達0.62，明顯高于百強房企平均水平的0.37。

??持續(xù)鞏固灣區(qū)優(yōu)勢，中西部投資力度次之。從拿地結(jié)構(gòu)上看，佳兆業(yè)始終堅持深耕大灣區(qū)及灣區(qū)外延城市的布局策略，上半年珠三角區(qū)域新增權(quán)益金額占整體比重達76.3%，若計入香港兩幅土地，則比例更高，中西部區(qū)域權(quán)益金額占比次之，達到了20.8%。長三角及環(huán)渤海兩地納儲力度較小。另外值得關(guān)注的是，雖然上半年企業(yè)三四線城市投資占比較2019年上升，但這部分土儲均位于珠三角地區(qū)，環(huán)渤海、長三角及中西部的新增土儲均位于二線城市，因此整體來看企業(yè)布局的城市基本面較好，未來項目去化有保障。 

??3土儲

??土儲滿足3-4年所需

??未納入土儲舊改建面過億平

??土儲總量充裕，可滿足近企業(yè)3-4年開發(fā)所需。截止2020年6月30日，佳兆業(yè)共擁有總土儲建面2680萬方，與2019年底持平，其中舊改轉(zhuǎn)化土儲560萬平，占比約為21%，按照目前企業(yè)的發(fā)展速度來推算，目前的土地儲備可以滿足企業(yè)3-4年所需，土地儲備較為充裕。

??舊改方面，新增20個項目儲備，未納入土儲建面超1億平。上半年佳兆業(yè)新增20個舊改項目儲備，目前總的舊改項目儲備已達167個，占地面積超過4200萬平方米，預(yù)計最終可以轉(zhuǎn)化超1億平方米的建筑面積，可售貨值2.6萬億元。目前企業(yè)的舊改仍舊以大灣區(qū)為主，占比達到99%，主要集中在深圳、廣州、中山、惠州四個城市，不過據(jù)管理層透露，目前佳兆業(yè)仍在積極尋求異地復(fù)制的機會。

??4營利

       地產(chǎn)物管營收穩(wěn)步增長匯兌損益拖累凈利 

??地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)、物業(yè)管理營收穩(wěn)步增長，疫情導(dǎo)致多元化業(yè)務(wù)營收下滑。2020年上半年佳兆業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入223.0億元，同比增長10.9%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入206.4億元，同比上升11.6%，取得穩(wěn)步增長。另外受益于物業(yè)管理在管面積的增長，企業(yè)物管收入同比增長47.9%至5.6億元。不過企業(yè)的租金收入，酒店及餐飲業(yè)務(wù)，戲院，百貨店及文化中心業(yè)務(wù)和水路客貨運業(yè)務(wù)均收到不同程度的疫情影響，出現(xiàn)了收入的下滑，目前疫情影響已經(jīng)減退，企業(yè)的各項業(yè)務(wù)也在持續(xù)恢復(fù)之中。

??毛利率同比微升，匯兌損益拖累凈利。2020年上半年佳兆業(yè)取得毛利潤75.4億元，同比增長12.4%，整體毛利率約為33.8%，相較于2019年同期上升0.4個百分點。實現(xiàn)凈利潤23.6億元，相比去年同期下降了15.1%，凈利潤的下降主要由于上半年匯率波動較大，企業(yè)計提的匯兌損益由去年同期的1.1億元大幅上升至6.8億元，另外企業(yè)股權(quán)出售結(jié)轉(zhuǎn)的利潤凈額相較去年同期也有下降，若剔除這兩項因素影響，企業(yè)凈利潤也保持了平穩(wěn)的增長。

??5償債

      凈負債率五連降目標(biāo)年底至120%以下現(xiàn)金短債比1.24，短期償債壓力不大，長短債比2.85。截止至2020年6月30日，佳兆業(yè)共持有流動現(xiàn)金392.7億元，較于初增長了11.0%，短債總額315.8億元，現(xiàn)金短債比1.24，現(xiàn)金可以覆蓋短債，短期內(nèi)無償債壓力。長短債比方面進一步優(yōu)化，截止至2020年中期佳兆業(yè)長短債比為2.85，相較期初再度優(yōu)化。

??凈負債率五連降，融資利率降至8.8%。2020年上半年佳兆業(yè)積極把握融資窗口期，降低企業(yè)整體融資成本，其中境內(nèi)融資成本較上年末下降20個BP至7.8%；境外上半年新增借款的綜合成本較去年下降290個BP至8.2%，整體融資成本為8.8%仍舊較高，未來還需發(fā)力。同時企業(yè)的凈負債率也實現(xiàn)了五連降，截止至2020年中期企業(yè)凈負債率為132.2%，業(yè)績會上管理層表示未來仍將持續(xù)發(fā)力降負債，目標(biāo)年底將凈負債率降至120%以下，中期目標(biāo)降至100%以下。