[克而瑞]多元變革，推進(jìn)中梁向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變

??近幾年隨著市場的變化以及三四線紅利的消退，中梁的發(fā)展戰(zhàn)略也在不斷調(diào)整，同時隨著規(guī)模進(jìn)入千億之后，企業(yè)發(fā)展重心也發(fā)生了變化，從規(guī)模擴(kuò)張型企業(yè)轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型企業(yè)，為此，中梁進(jìn)行了投資布局、產(chǎn)品力提升、財(cái)務(wù)管理及運(yùn)營等多方面的變革。

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??投資布局換倉

??深耕二線、強(qiáng)三線

??2018年前受益于三四線的發(fā)展，中梁規(guī)模增長迅速，三年達(dá)成千億目標(biāo)，而隨著三四線紅利的逐步消退，中梁也意識到三四線市場的透支問題，于2018年下半年開始進(jìn)行換倉調(diào)整，明確提出“轉(zhuǎn)二線、轉(zhuǎn)省會、轉(zhuǎn)都市圈中心城市”的三轉(zhuǎn)策略，深耕二線和強(qiáng)三線。

??2019年中梁新進(jìn)入南京、福州、廈門、南昌、天津、大連、西安、太原、貴陽等二線城市，2020年持續(xù)加強(qiáng)在杭州、成都、西安、天津等地區(qū)的拿地，截至目前，中梁實(shí)現(xiàn)在大部分省會、二線城市布局，實(shí)現(xiàn)從區(qū)域走向全國。從新增拿地總價(jià)的城市能級分布來看，2019年中梁二線及強(qiáng)三線城市占比達(dá)到92%，同比上升6個百分點(diǎn)，2020年截至11月底也持續(xù)維持這一比例。近來，中梁的三轉(zhuǎn)策略略顯成效，2020年上半年中梁控股的銷售金額來自二三線城市的占比將近90%，其中二線城市占比達(dá)到43.9%，同比大幅增長了17.2個百分點(diǎn)，四線城市的占比下降了3.2個百分點(diǎn)至10.9%。

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??品牌重塑

??產(chǎn)品系全面升級

??由于投資布局的轉(zhuǎn)變，企業(yè)面向的客戶群體也發(fā)生變化，原先主打三四線的產(chǎn)品庫可能不適合新拓展的二線城市客戶群體，因此中梁對產(chǎn)品進(jìn)行重新規(guī)劃，進(jìn)行產(chǎn)品線及產(chǎn)品力的提升。一方面，在二線城市先做標(biāo)桿而后再快速復(fù)制，重塑產(chǎn)品品牌；另一方面，面對具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市，主動提升產(chǎn)品品質(zhì)，持續(xù)給客戶保持高性價(jià)比的期待。

??2020年4月，中梁將此前的“香、御、國”產(chǎn)品系升級為“星海、拾光、鎏金”三大系列，同時在這三大系列之下又打造出各具特征的8條產(chǎn)品線，以滿足不同城市消費(fèi)者差異化的需求。10月中梁又發(fā)布了4.0產(chǎn)品，在場景迭代、健康探索、智慧賦能方面進(jìn)行了113項(xiàng)專項(xiàng)提升，包含如地庫升級，業(yè)主運(yùn)動流程智能干預(yù)，社區(qū)智能歸家和業(yè)主APP升級等多方面，從客戶思維出發(fā)，提升客戶體驗(yàn)度。目前中梁4.0產(chǎn)品已在天津、成都、青島、常州等城市先行落地，未來還將在全國范圍內(nèi)推行。

??為了持續(xù)提升產(chǎn)品力，中梁打造了“三鏈+三驅(qū)動”為核心的品質(zhì)力體系。通過“三鏈”——生產(chǎn)鏈、供應(yīng)鏈及客戶鏈的高效打通，將客戶的需求傳遞到生產(chǎn)環(huán)節(jié)，并進(jìn)一步延伸到供應(yīng)鏈，包括從原材料選擇、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、工藝建造流程到交付后的服務(wù)等。同時中梁設(shè)置了三年鍛造行動計(jì)劃，打造梁匠工程。通過加強(qiáng)監(jiān)督、機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)管控、人員考核等方式保證產(chǎn)品質(zhì)量，通過持續(xù)更新產(chǎn)品系列，優(yōu)化社區(qū)服務(wù)等提升產(chǎn)品力。

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??“6+1”區(qū)域架構(gòu)重新激發(fā)企業(yè)活力

??促進(jìn)區(qū)域深耕

??此前中梁為促進(jìn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，整體戰(zhàn)略以投資為導(dǎo)向，設(shè)立12大區(qū)域，各自為戰(zhàn)，相互間并沒有明確的界限劃分。而隨著中梁進(jìn)入千億規(guī)模之后，投資布局向二三線高能級城市集中，其組織架構(gòu)也相應(yīng)的在進(jìn)行改革。2019年底中梁將原來的12個區(qū)域集團(tuán)進(jìn)行整合，最終形成南方大區(qū)、北方大區(qū)、西部大區(qū)、山東大區(qū)、中部大區(qū)、江蘇大區(qū)和浙江大區(qū)七大區(qū)域集團(tuán)。

??2020年為進(jìn)一步打造中梁長效生態(tài)治理體系，培育第二增長曲線，中梁對區(qū)域架構(gòu)持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化，以原地產(chǎn)集團(tuán)下轄南方區(qū)域集團(tuán)為基礎(chǔ)籌建粵港澳發(fā)展集團(tuán)，并將區(qū)域總部由杭州轉(zhuǎn)到廣州，該特區(qū)用打造都市圈模式打法，業(yè)務(wù)范圍包括相關(guān)區(qū)域的住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。最終形成“6個大區(qū)+特區(qū)（粵港澳）”的區(qū)域架構(gòu)，更有利于中梁后千億時代的區(qū)域深耕與穩(wěn)步發(fā)展。

??在大的組織架構(gòu)改革的同時，中梁內(nèi)部也在進(jìn)行效率的提升，在員工跟投與獎勵、技術(shù)、信息化等多方面提升運(yùn)營及管理效率，打造高效率團(tuán)隊(duì)以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高效周轉(zhuǎn)。在跟投激勵方面，中梁根據(jù)行業(yè)上行期和下行期的不同特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。目前中梁跟投的人員范圍縮小至運(yùn)營、風(fēng)控相關(guān)人員，如區(qū)域總、投資、運(yùn)營負(fù)責(zé)人，基本在3-5人左右，其他部門如財(cái)務(wù)、招采、人力等則不做要求，進(jìn)而把握運(yùn)營效率和風(fēng)控管理。另一方面，跟投的比例也有所下降，隨著跟投比例的下降，企業(yè)的杠桿下降，風(fēng)險(xiǎn)縮小。

??同時員工考核標(biāo)準(zhǔn)由原先的利潤導(dǎo)向轉(zhuǎn)為成交導(dǎo)向，績效驅(qū)動也進(jìn)行了相應(yīng)地改革，通過進(jìn)行網(wǎng)格細(xì)化月度、季度考核目標(biāo)，同時設(shè)立節(jié)點(diǎn)獎、交付獎等推動效率提升，進(jìn)而打造標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營體系和打造高效的人才團(tuán)隊(duì)，提高項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率。

??此外，中梁也在硬件方面加強(qiáng)技術(shù)及管理信息數(shù)字化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高效推進(jìn)。在技術(shù)方面，中梁不斷探索技術(shù)、數(shù)字推動，引進(jìn)新技術(shù)、新工藝、新材料用于各個生產(chǎn)流程以進(jìn)一步提高工作效率。在信息數(shù)字化方面，建設(shè)包括智慧工地、數(shù)字案場、數(shù)字巡檢等，以更好提升產(chǎn)品質(zhì)量。另外，成立兩個數(shù)字化平臺：造價(jià)管理平臺和供應(yīng)鏈管理平臺，更好地進(jìn)行成本管控和材料管控。最后，針對不同區(qū)域的特點(diǎn)、戰(zhàn)略目標(biāo)，中梁設(shè)置了相應(yīng)的產(chǎn)品線及與之匹配的工藝建造流程，根據(jù)銷售目標(biāo)倒推各個時間節(jié)點(diǎn)的控制，確保高效運(yùn)營。

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??降低財(cái)務(wù)杠桿

??重心轉(zhuǎn)向經(jīng)營和合作杠杠

??中梁上市后，融資有了明顯的改善，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)逐步改善。首先，上市之后中梁打開了境外債的融資渠道，截至2020年11月底，中梁上市后成功發(fā)行了共計(jì)15.5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，且2020年的發(fā)行利率較第一筆下降了接近3個百分點(diǎn)。另一方面，中梁也持續(xù)加大境內(nèi)銀行貸款的融資，使得信托融資占比下降。2020年上半年中梁境內(nèi)非銀行貸款占比為31%，較2019年底下降了9個百分點(diǎn)。

??境內(nèi)信托占比的下降疊加境外發(fā)債成本下調(diào)，使得中梁整體融資成本逐年優(yōu)化，2020年上半年融資成本達(dá)到8.9%，已經(jīng)較上市前2018年年末下降了1個百分點(diǎn)，未來隨著中梁的融資渠道越來越豐富，銀行貸款占比提升，加上存量信托債務(wù)的償還，融資成本還將會持續(xù)下降。中梁當(dāng)前踩中三條紅線中的一條，為黃檔企業(yè)，隨著融資持續(xù)改善，有望快速進(jìn)入綠檔企業(yè)。

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??未來，在新的市場環(huán)境下，中梁在保障低財(cái)務(wù)杠桿的同時，將持續(xù)加強(qiáng)經(jīng)營和合作杠桿的運(yùn)用，促進(jìn)規(guī)模的提升。在經(jīng)營杠桿方面，通過多方面的精益運(yùn)營及管理，中梁將實(shí)現(xiàn)運(yùn)營效率顯著提升，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)持續(xù)高周轉(zhuǎn)，降低資金壓力；而近幾年規(guī)模持續(xù)上升后帶來的對上下游溢價(jià)能力的提升也將助力經(jīng)營杠桿的提升。在合作杠桿方面，2020年初中梁提出尋地計(jì)劃，邀第三方就戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購合作、資產(chǎn)收購、城市更新、代建等模式進(jìn)行全面合作，這方面也將助力中梁降低未來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)壓力。

       總體來看，中梁近幾年在投資、運(yùn)營、產(chǎn)品、組織以及財(cái)務(wù)上改革的推進(jìn)，效果正逐步顯現(xiàn)，將為中梁下一個五年計(jì)劃打下穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)從規(guī)模擴(kuò)張型向質(zhì)量效益型房企的轉(zhuǎn)變。