[克而瑞]預(yù)售監(jiān)管升級(jí)壓力下，房企應(yīng)對(duì)的三大舉措

??導(dǎo) 讀 

??多個(gè)城市更新商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，對(duì)房企監(jiān)管的精細(xì)化程度上升。

??◎  作者 / 朱一鳴、王映雪

??2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策經(jīng)歷了由放松至收緊的過程， 12月份以來，昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多個(gè)城市密集出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管政策。融資監(jiān)管歷史最嚴(yán)背景下的預(yù)售資金監(jiān)管收緊，時(shí)值年底，值得房企謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。

??01

??多城市加碼預(yù)售資金監(jiān)管是大勢(shì)所趨

??多省市房企預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，其直接原因是項(xiàng)目不能按時(shí)完工的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。其實(shí)，早在2010年，住建部就已出臺(tái)要求監(jiān)管房企預(yù)售資金的通知，此后各省市也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)制度。但是因?yàn)檎吡Χ群蛨?zhí)行監(jiān)管均較為寬松，房企挪用資金是行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。因而個(gè)別房企資金鏈斷裂后，購房者的權(quán)益沒有得到保障。此次政策加碼，就是對(duì)于實(shí)際執(zhí)行中出現(xiàn)的問題，針對(duì)性的“打補(bǔ)丁”，從而維護(hù)購房者利益，維持行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

??從根本上說，預(yù)售資金監(jiān)管加碼是因?yàn)槭袌?chǎng)供求矛盾的緩解。過去國(guó)內(nèi)住房總量與市場(chǎng)需求存在巨大差距，因而需要房企加快周轉(zhuǎn)和供應(yīng)，預(yù)售政策加速房企的資金回籠，變相為房企增加無息杠桿。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因而需要限制房企對(duì)預(yù)售資金的不當(dāng)使用，防止房企在壓力下過于激進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，從而沖擊市場(chǎng)。

??02

??預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管對(duì)房企有明顯影響

??銷售回款是房企項(xiàng)目開發(fā)最重要的資金來源。從2014年起，銷售回款呈逐年上升趨勢(shì)，在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的比重也逐年擴(kuò)大，增速明顯高于其他融資渠道。2020年11月，定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款合計(jì)占資金總額的比重為49.3%，基本占據(jù)半壁江山。

??從政策內(nèi)容看，各省市均要求房企的預(yù)售款全部進(jìn)入專戶，此后根據(jù)工程進(jìn)度，動(dòng)態(tài)調(diào)整留存資金的比例。監(jiān)管額度基本以滿足項(xiàng)目工程建設(shè)所需金額為目標(biāo)，各地要求為房企預(yù)售證金額的10%-40%不等，并且在實(shí)際執(zhí)行上“因企施策”，根據(jù)企業(yè)的誠信等級(jí)進(jìn)行調(diào)整。

??考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地款項(xiàng)占總項(xiàng)目支出金額的比重已經(jīng)達(dá)到六至七成，房企在預(yù)售后可自由支配的資金已經(jīng)很少。實(shí)際中，如果開盤后項(xiàng)目滯銷，預(yù)售款遲遲無法達(dá)到監(jiān)管額度，房企就必須補(bǔ)充其他資金用于項(xiàng)目建造，而這些資金基本都是有息的，必然導(dǎo)致房企資金成本的上升。以某房企為例，2019年實(shí)現(xiàn)銷售回款超過1500億元，同期融資成本約為4.94%，如果其中20%的資金使用受限，那么一年需要增加資金使用成本約為14.8億元。疊加此前融資監(jiān)管的持續(xù)加碼，房企滾動(dòng)資金縮水，中長(zhǎng)期房企拿地?cái)U(kuò)張和市場(chǎng)供應(yīng)都會(huì)受到影響。監(jiān)管政策加碼將會(huì)加速行業(yè)洗牌。規(guī)模房企尚且有其他渠道解決資金問題，而中小房企對(duì)項(xiàng)目回款的依賴度更高，其日常經(jīng)營(yíng)可能需要銷售回款的支持，資金受控后融資或?qū)⒚媾R困境，無競(jìng)爭(zhēng)力的房企將會(huì)加速退出，行業(yè)分化加劇。

??03

??房企如何應(yīng)對(duì)預(yù)售監(jiān)管加碼？

??多個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)售資金監(jiān)管新政已經(jīng)開始實(shí)施，更多的城市也將跟隨，房企可以通過改善運(yùn)營(yíng)，來應(yīng)對(duì)財(cái)政壓力：

??首先，房企需加快施工和項(xiàng)目交付。大部分城市預(yù)售資金監(jiān)管政策實(shí)施節(jié)點(diǎn)管控，根據(jù)項(xiàng)目層數(shù)達(dá)標(biāo)、主體封頂、基礎(chǔ)水電完工、內(nèi)外裝飾裝修、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等進(jìn)度按比例降低盤活項(xiàng)目留存款項(xiàng)。目前，大部分房企從預(yù)售至交房大概需要一至二年的時(shí)間，主要是因?yàn)榉科笙胍浞质褂脹]有償還壓力的無息負(fù)債。其中部分激進(jìn)的房企將預(yù)售款大量用于其他新增項(xiàng)目，導(dǎo)致施工與竣工放緩，項(xiàng)目交付期限更長(zhǎng)。未來，房企在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的城市可以調(diào)整施工節(jié)奏，縮短項(xiàng)目完工周期，從而緩解現(xiàn)金流壓力。第二，房企可以增加對(duì)供應(yīng)鏈ABS等創(chuàng)新融資產(chǎn)品的運(yùn)用。供應(yīng)鏈金融將房企上下游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款等作為標(biāo)的，在預(yù)售資金嚴(yán)格管控的新環(huán)境下更具優(yōu)勢(shì)。對(duì)于房企而言，供應(yīng)鏈ABS在資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)付賬款項(xiàng)下，而不是借款項(xiàng)下，有利于降低房企的有息負(fù)債；對(duì)于房企供應(yīng)商，雖然需要承擔(dān)一定資金成本，但是可以更快收到工程款項(xiàng)，維持現(xiàn)金流穩(wěn)定；對(duì)于投資人，房企的工程建設(shè)資金受到監(jiān)管，履約償還更有保障，金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)降低。故而，房企可以通過融資創(chuàng)新緩解資金監(jiān)管帶來的財(cái)政壓力。第三，對(duì)回款依賴度較高的房企或?qū)⒅匦抡{(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，拿地趨于小型化，銷售以價(jià)換量。在投資方面，新的政策環(huán)境下，房企未來拿地或?qū)⒏鼉A向小體量項(xiàng)目，以加速資金周轉(zhuǎn)。一般而言，小規(guī)模樓盤需要自建的配建較少，大多依靠周邊已有配置，故而運(yùn)營(yíng)建設(shè)更加簡(jiǎn)單快捷，需要的資金投入也較少，故而可以提高資金周轉(zhuǎn)的效率。在銷售方面，房企為了增加預(yù)售或?qū)⒋蛘鄞黉N，以價(jià)換量。

??總結(jié)：防風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，多個(gè)城市更新商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，對(duì)房企監(jiān)管的精細(xì)化程度上升。預(yù)售是行業(yè)的主流，“三道紅線”背景下的監(jiān)管加碼，將對(duì)房企資金鏈形成一定壓力。監(jiān)管的效果并不會(huì)立竿見影，但是項(xiàng)目后期資金壓力加重，考驗(yàn)房企的資金管控能力和運(yùn)營(yíng)應(yīng)變能力。房企加速施工結(jié)算、融資創(chuàng)新、調(diào)整投資策略的動(dòng)力更強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。