房玲、羊代紅2021-03-31 15:52:22來源:克而瑞
克而瑞研究中心 房玲、羊代紅
??導(dǎo)讀
??穩(wěn)居綠檔,三條紅線下龍湖財務(wù)優(yōu)勢盡顯,助力企業(yè)未來規(guī)模增長,積極發(fā)展多元化擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。
??【持續(xù)城市深耕,未來計劃15%-20%的銷售增速】2020年龍湖實現(xiàn)全口徑銷售合約銷售金額2706億元,同比增長11.6% ,銷售金額增速位于TOP20房企的平均水平。得益于優(yōu)異的財務(wù)水平,龍湖在三條紅線調(diào)控下優(yōu)勢盡顯,未來規(guī)模發(fā)展或?qū)⒌靡蕴崴?,未來預(yù)計年增長率達(dá)到15%-20%之間。
??【三條紅線下資金優(yōu)勢凸顯,下半年瞄準(zhǔn)時機(jī)積極拿地】2020年龍湖新增土地121塊,新增土地建面2567萬平方米,權(quán)益地價約為1050億元,分別同比增長48%和33%。全年來看,龍湖拿地較為積極,特別是三條紅線之后,龍湖利用自身充足的資金積極拿地,其下半年拿地權(quán)益拿地金額為573億元,是上半年的1.2倍。
??【結(jié)算單價有望上升,限價致利潤率下滑】2020年龍湖結(jié)算單價14235元/平方米,而2018年以來龍湖的銷售單價在16000元/平方米以上,將有利于龍湖營收規(guī)模的上漲。但值得注意的是,2020年龍湖毛利率水平同比下降4.4個百分點至29%,而龍湖布局城市一直是高能級城市,這些城市的短期內(nèi)限價政策不會松動,疊加2018年以來龍湖的銷管費用率上升,即使結(jié)算單價上漲,并不意味著龍湖毛利率水平短期內(nèi)可以快速回升。
??【償債能力屬于行業(yè)領(lǐng)先水平,穩(wěn)居綠檔企業(yè)】龍湖2020年末持有現(xiàn)金783.97億元,現(xiàn)金短債比4.24,凈負(fù)債率46.46%,剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.93%,均未超過“三條紅線”閾值,屬于綠檔企業(yè),因此,未來龍湖預(yù)計每年將有15%的有息債增幅的額度,在此情況下,結(jié)合其極為優(yōu)秀的財務(wù)融資能力以及相對較好的盈利水平,將有助龍湖發(fā)展提速。
??【將財務(wù)優(yōu)勢賦能未來能力上,積極孵化多元化】龍湖多元化業(yè)務(wù)持續(xù)增長,2020年龍湖投資性物業(yè)收入75.8億元,物業(yè)管理及其他收入79.0億元,分別同比增長30.%和53.6%。三條紅線下龍湖的財務(wù)優(yōu)勢盡顯,但管理層透露,不會在住宅規(guī)模擴(kuò)張上盲目擴(kuò)張,將會把財務(wù)優(yōu)勢賦能在未來能力上,加大龍湖在除住宅業(yè)務(wù)外的主航道業(yè)務(wù)上的投入,持續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖。
??01 銷售
??持續(xù)城市深耕
??未來計劃15%-20%的銷售增速
??2020年龍湖實現(xiàn)全口徑銷售合約銷售金額2706億元,銷售面積1616萬平方米,分別同比增長11.6%和13.5%,銷售金額增速位于TOP20房企的平均水平,目標(biāo)完成率104%。得益于優(yōu)異的財務(wù)水平,龍湖在三條紅線調(diào)控下盡顯優(yōu)勢,未來規(guī)模發(fā)展或?qū)⒌靡蕴崴?,?021年的銷售目標(biāo)為3100億元,目標(biāo)增長率14.6%,未來預(yù)計年增長率達(dá)到15%-20%之間。
??2021年龍湖可售貨源4700億元,去化66%即可完成目標(biāo),根據(jù)其推貨計劃,主力項目將達(dá)到271個,其中65個為全新項目,167個項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品,有利于龍湖的去化,年內(nèi)目標(biāo)完成問題不大。
??由銷售金額區(qū)域分布來看,長三角區(qū)域銷售金額達(dá)到843.9億元,同比增長2%,是龍湖銷售貢獻(xiàn)最高的區(qū)域,占比達(dá)到31.2%。而西部、環(huán)渤海、華南、以及中部區(qū)域的銷售占比分別為24.7%、22.7%、15.2%以及6.3%。環(huán)渤海、西部以及華南區(qū)域銷售金額均實現(xiàn)了同比增長,其中華南區(qū)域得益于龍湖近幾年加大布局,2020年該區(qū)域貢獻(xiàn)銷售金額達(dá)到410.6億元,同比大幅增長56%,是各個區(qū)域增幅最高區(qū)域,同時占比也增長4.4個百分點至15.2%,隨著龍湖在該區(qū)域TOD拿地、舊改等多方面的推動,未來有望持續(xù)在該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)更大的規(guī)模。值得注意的是,2020年龍湖華中區(qū)域銷售金額同比下降了24%,且銷售占比同比降低了2.9個百分點,主要在于2020年武漢因疫情影響銷售金額同比減少27億元,長沙由于此前土地儲備量相對較少,2020年銷售金額不到2019年的一半。在全國城市輪動發(fā)展的情況下,華中區(qū)域的發(fā)展仍然具有一定的前景,未來龍湖應(yīng)持續(xù)推動全國各個城市群深耕。
??龍湖堅持在高能級一二線城市及熱點三四線城市深耕的策略。2020年龍湖銷售金額來自高能級的一二線城市占比達(dá)到83.7%,同比微降0.7個百分點;2020年貢獻(xiàn)銷售的城市達(dá)到59個,同比增長10個城市,單城市產(chǎn)能為 46億元,貢獻(xiàn)度較高,此外龍湖單城市貢獻(xiàn)在50億元以上的城市有18個,其中重慶、成都、北京這三個城市是銷售前三,分別貢獻(xiàn)銷售金額264億元、225億元、158億元。
??02 投資
??三條紅線下資金優(yōu)勢凸顯
??下半年瞄準(zhǔn)時機(jī)積極拿地
??2020年龍湖新增土地121塊,新增土地建面2567萬平方米,權(quán)益地價約為1050億元,分別同比增長48%和33%。全年來看,龍湖拿地較為積極,特別是三條紅線之后,龍湖積極利用自身充足的在手現(xiàn)金積極拿地,其下半年拿地權(quán)益拿地金額為573億元,是上半年的1.2倍。2020年龍湖持續(xù)保持較高的權(quán)益水平,新增土地建面權(quán)益占比為72.0%。
??從拿地的城市能級分布來看,一二線城市占比82%,同比持平,值得注意的是一線城市占比同比大幅下降了5個百分點,城市能級的結(jié)構(gòu)的變化,導(dǎo)致今年的拿地均價同比下降了8%至5687元/平方米。區(qū)域分布來看,200年龍湖加大在環(huán)渤海區(qū)域的占比,該區(qū)域拿地金額超過400億元,同比增長69%,中西部區(qū)域的拿地金額也同比達(dá)到了51%;從區(qū)域占比來看,龍湖2020年各個區(qū)域拿地較為均勻,其中拿地占比最高為環(huán)渤海區(qū)域,達(dá)到30%,拿地占比其次的為中西部區(qū)域,占比達(dá)到29%。
??截至2020年末,龍湖總土儲約為7400萬平方米,同比增長9%,權(quán)益建面5279萬平方米,權(quán)益比71.3%,權(quán)益比相對較高,有利于企業(yè)對項目營銷的管控,保證盈利空間。就總土儲分布來看,2020年龍湖土地分布在全國的63個城市,其中建筑面積的36.1%位于環(huán)渤海區(qū)域,其次為西部區(qū)域,占比達(dá)到25.8%??傌浿?375萬億元,按貨值算,可保障龍湖未來3-4年的發(fā)展,土地儲備充足??偼恋鼐鶅r5569元/平方米,約占同期銷售價格33.2%,未來利潤空間也有一定的保障。
??03 盈利
??結(jié)算單價有望上升
??限價致利潤率下滑
??2020年龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入1845億元,同比增長22.20%;其中,物業(yè)銷售收入1710億元,同比增長21.24%。而從利潤水平來看,龍湖多個指標(biāo)均實現(xiàn)穩(wěn)步增長,其中2020年毛利潤540.31億元,同比增長6.37%,核心凈利潤同比增長19.82%至186.39億元。值得注意的是,龍湖2020年結(jié)算單價為14235元/平方米,而2018年以來龍湖的銷售單價在16000元/平方米以上,未來隨著這些項目進(jìn)入結(jié)算期,將有利于龍湖營收規(guī)模的上漲。
??從利潤率水平來看,龍湖利潤率均有不同程度下降。2020年龍湖的毛利率、歸母凈利率分別為29.3%和10.8%,分別同比下降4.4和1.3個百分點。主要由于城市的限價政策不放松,特別是龍湖一直布局城市為高能級城市,項目的盈利空間被壓縮,同時營銷及管理費用率自2018年以來連年上漲也是利潤率下降的因素之一,所以即使結(jié)算單價上漲,并不意味著龍湖毛利率水平短期內(nèi)可以快速回升。
??04 償債
??能力屬于行業(yè)領(lǐng)先水平
??穩(wěn)居綠檔企業(yè)
??龍湖2020年末持有現(xiàn)金較期初增長了28.6%至783.97億元,主要得益于龍湖持續(xù)保持較高的回款率,超過90%?,F(xiàn)金短債比4.24,長短債比8.13,債務(wù)結(jié)構(gòu)健康,償債能力優(yōu)秀;此外,根據(jù)三條紅線其他兩個考核指標(biāo)來看,2020年末龍湖凈負(fù)債率46.46%,同比下降1.92個百分點,維持行業(yè)較低水平。2020年龍湖剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.93%,離監(jiān)管的70%仍有一定距離。整體來看,龍湖的現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率均未超過“三條紅線”閾值,屬于綠檔企業(yè)。
??得益于歷史以來龍湖優(yōu)秀的融資水平,龍湖近幾年的融資優(yōu)勢愈發(fā)凸顯,持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),尋求更低成本的資金。2020年龍湖發(fā)行了58億元的公司債、30億元的住房租賃債、17億元中票、6.5億美元的境外優(yōu)先票據(jù),成本介于3.55%-4.50%之間,年限最長的高達(dá)12年。由此,龍湖的平均融資成本下降1.5個百分點至4.35%,且債務(wù)平均年限為6.59年,均屬于行業(yè)極低水平。
??未來,三條紅線下作為綠檔企業(yè)的龍湖,預(yù)計每年將有15%的有息債增幅的額度,在此情況下,結(jié)合其極為優(yōu)秀的財務(wù)融資能力以及相對較好的盈利水平,將有助龍湖發(fā)展提速。
??05 多元化
??將財務(wù)優(yōu)勢賦能未來能力上
??積極孵化多元化
??得益于龍湖每年住宅銷售回款的10%的投入,龍湖多元化業(yè)務(wù)持續(xù)增長,2020年龍湖包含購物中心和租賃住房的投資性物業(yè)收入75.8億元,物業(yè)管理及其他收入79.0億元,分別同比增長30.%和53.6%。值得注意的是,三條紅線下龍湖的財務(wù)優(yōu)勢盡顯,但管理層透露,不會在住宅規(guī)模擴(kuò)張上盲目擴(kuò)張,將會把財務(wù)優(yōu)勢賦能在未來能力上,持續(xù)加大龍湖在除住宅業(yè)務(wù)外的主航道業(yè)務(wù)上的投入,持續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖。
??在商業(yè)(C2航道)方面,龍湖在進(jìn)行租戶租金補(bǔ)貼的前提下,商場租金收入58.2億元,同比增長23%。2020年龍湖新開業(yè)10家購物中心,截止2020年底龍湖商場已開業(yè)商場達(dá)到49個,累計開業(yè)面積達(dá)到481萬平方米,整體出租率97%,出租率同比下降2個百分點但仍屬高位。目前商場已經(jīng)成為龍湖發(fā)展的重要壓艙石,其規(guī)模發(fā)展也居行業(yè)前列,同時,龍湖持續(xù)加大在該方面的布局,2020年底已儲備100個商業(yè)項目,未來幾年仍屬于龍湖商業(yè)的高速發(fā)展期,2023年預(yù)計開業(yè)面積達(dá)千萬方。值得注意的是,龍湖商業(yè)方面開放了輕資產(chǎn)輸出合作,未來也將助力龍湖增添新的盈利點,同時擴(kuò)大品牌知名度。
??在租賃住房(C3航道)方面,受疫情影響,冠寓發(fā)展略微受阻,2020年底累計在30余座城市開業(yè)約9萬間房間,規(guī)模穩(wěn)居達(dá)到行業(yè)前三,未能達(dá)到起先2020年底開業(yè)10萬間的目標(biāo)水平。2020年租金收入為18.1億元,同比增長54.7%,開業(yè)6月以上租賃住房的出租率為93%。
??在物業(yè)管理(C4航道)方面,龍湖智慧服務(wù)實際管理面積1.72億平方米,2020年收入同比增長36%到58.4億元,毛利率保持較高水平約為24.2%。同時,針對目前行業(yè)的物業(yè)上市潮,龍湖2020年也發(fā)起了幾起較大的收并購業(yè)務(wù),如收購億達(dá)服務(wù),獲取了1300萬平方米的管理面積,2021年龍湖計劃將多元化投資的更多份額投入C4航道,助力該航道業(yè)務(wù)有質(zhì)量擴(kuò)張。
??值得注意的是,2021年1月26日,龍湖官宣推出全新品牌——塘鵝,并由此正式開啟了龍湖的C5及C6兩大主航道:房屋租售、房屋裝修。這兩大業(yè)務(wù)自C4航道的主要增值業(yè)務(wù)孵化出來,服務(wù)及產(chǎn)品覆蓋房屋租售、裝配式整裝、家居裝飾等。