克而瑞研究中心2021-08-06 13:11:10
??內(nèi)容提要>>>
??7月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期
??熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)減少,長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)領(lǐng)跑
??7月房企新增融資總額環(huán)比下降10.9%
??7月房企營(yíng)銷(xiāo)相對(duì)平淡,讓利分化依然明顯
??遲峰辭任藍(lán)光總裁劉平接任保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)
??華潤(rùn)、大悅城擇新城打造商業(yè),商管物業(yè)潮或?qū)㈤_(kāi)啟
??01
??合約銷(xiāo)售
??7月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)
??不及上半年和歷史同期
??核心觀點(diǎn)
??2021年7月,TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額8611.7億元,環(huán)比降低33%,降幅水平較往年有所擴(kuò)大,同比降低8.3%。受房企貨量供應(yīng)不足、部分城市市場(chǎng)調(diào)整、政策調(diào)控升級(jí)等多方面因素影響,二季度以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪徻厔?shì)。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看,1-7月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額增速較1-6月也有明顯降低,但較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)32.5%和29%。
??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看,7月40家典型上市房企有6成以上同環(huán)比雙降。其中,絕大部分單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低,包含Top10房企在內(nèi)不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過(guò)35%,僅融信、碧桂園、佳兆業(yè)等少數(shù)幾家企業(yè)實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng),分別為6.8%、2.9%、2.8%。此外,40家典型上市房企單月同比增長(zhǎng)企業(yè)數(shù)量不及4成,超9成TOP30房企7月單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。
??我們預(yù)計(jì)8月,多數(shù)房企仍將留力備戰(zhàn)“金九銀十”,供貨節(jié)奏并不會(huì)明顯加快。而在供應(yīng)未見(jiàn)大幅改善的情況下,預(yù)計(jì)成交較難實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。外加近期企業(yè)投、融兩端監(jiān)管不斷升級(jí),未來(lái)降杠桿將成行業(yè)主基調(diào)。目前房企,一方面需積極供貨、深化營(yíng)銷(xiāo),將既有貨量有效轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),以提升現(xiàn)金回流、加快資金周轉(zhuǎn)效率。另一方面,則要更加關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)、加強(qiáng)產(chǎn)品打造,在未來(lái)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升自身品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
??02
企業(yè)拿地
??熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)減少
長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)領(lǐng)跑
??核心觀點(diǎn)
??22城集中供地首輪集中供地暫告段落,7月份投資力度下降,量?jī)r(jià)齊跌。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面為1868萬(wàn)平方米,環(huán)比下降45%;新增土地成交價(jià)格1145億元,環(huán)比下降49%;平均樓板價(jià)6128元/平方米,與上月相比下降6%。雖然量?jī)r(jià)齊跌但均價(jià)企穩(wěn)主要原因是本月22城已經(jīng)結(jié)束首輪集中供地,典型房企拿地?zé)岫葴p少,但南通、湖州等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市集中拍地維持本月均價(jià)水平。
??在目前供地政策影響下,本月三四線城市拿地金額占比65%,區(qū)域方面基本面較好的長(zhǎng)三角區(qū)域達(dá)到56%,仍為投資主力。整體來(lái)看,30家典型房企本月土儲(chǔ)成交結(jié)構(gòu)中,三四線城市占比較高,拿地金額占比達(dá)到65%,7月集中供地的南通投資額居首。區(qū)域分布方面,30家典型房企投資額56%位于長(zhǎng)三角區(qū)域,主要是由于南通、金華、湖州等城市迎來(lái)集中供地,以及上海有多宗商辦用地入市。
??7月企業(yè)拿地意愿不高,但集中供地公告陸續(xù)發(fā)布,8月熱點(diǎn)區(qū)域供地或?qū)⒄{(diào)動(dòng)企業(yè)積極性。7月由于22城均已完成首輪集中供地,供地量有所降低且大都是三四線城市土地,加上上半年企業(yè)積極拿地,目前大部分企業(yè)土地儲(chǔ)備較為充足,拿地意愿不高,30家典型房企中有超10家沒(méi)有新增拿地。但隨著天津、福州、蘇州和杭州等22城第二輪集中供地公告逐步發(fā)布,預(yù)計(jì)8月熱點(diǎn)城市供地荒現(xiàn)象有望得到緩解。另外本月出臺(tái)新規(guī)買(mǎi)地金額不得超過(guò)年度銷(xiāo)售額40%,且這一比例限制包含收并購(gòu)支出。在投比管控下,部分之前投資力度過(guò)強(qiáng)的房企將受到影響。
??03
企業(yè)融資
7月房企新增融資總額環(huán)比下降10.9%
??核心觀點(diǎn)
??融資總量:2021年7月100家典型房企的融資總量為1018.26億元,環(huán)比下降10.9%,同比下降47.0%,值得注意的是,自2020年11月份以來(lái),房企的單月融資已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降,“三條紅線”調(diào)控體系下,房企渠道融資持續(xù)收緊,降杠桿壓力持續(xù)下,房企融資限制仍然頗多,本月房企融資水平仍屬于較低水平。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看,境內(nèi)債權(quán)融資572.15億元,環(huán)比下降4.5%,同比下降31.7%;境外債權(quán)融資302.68億元,環(huán)比下降3.5%,同比下降56.8%;本月無(wú)企業(yè)進(jìn)行永續(xù)債以及股權(quán)融資的發(fā)行,資產(chǎn)證券化融資143.42億元,環(huán)比下降35.6%,同比下降47.7%。
??融資成本:2021年截至7月100家典型房企新增債券類(lèi)1融資成本5.46%,較2020年下降0.61個(gè)百分點(diǎn),其中境外債券融資成本達(dá)6.79%,下降1.04個(gè)百分點(diǎn),境內(nèi)債券融資成本4.33%,較2020年下降0.10個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看,7月房企融資成本4.72%,環(huán)比下降1.47個(gè)百分點(diǎn),同比下降1.47個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本6.02%,環(huán)比下降2.35個(gè)百分點(diǎn);境內(nèi)融資成本4.06%,環(huán)比下降0.37個(gè)百分點(diǎn)。其中,多數(shù)發(fā)行境外債的房企融資利率相對(duì)較低,最低的可達(dá)2.70%,超過(guò)10%以上的境外債僅一筆;而境內(nèi)債方面,房企的境內(nèi)融資利率在2.50%-7.30%之間,在4%以下的利率區(qū)間的融資量占比達(dá)到62%,發(fā)行企業(yè)主要以國(guó)企央企為主,從而拉低了成本。
??企業(yè)表現(xiàn):本月融資總量最高的企業(yè)為碧桂園,融資總量約99.39億元,主要發(fā)行了2億美元的境外優(yōu)先票據(jù),以及進(jìn)行了60.76億港元及5.59億美元的雙幣定期貸款融資。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看,2021年1-7月平均額最大為T(mén)OP10房企,平均融資額207.3億元,4個(gè)梯隊(duì)的融資額均同比下降,TOP31-50梯隊(duì)同比降幅最大。成本來(lái)看,4個(gè)梯隊(duì)均較2020年全年下降,其中TOP10梯隊(duì)的融資成本最低,為4.23%,也是下降幅度最大的梯隊(duì)。
??04
??營(yíng)銷(xiāo)策略
??7月房企營(yíng)銷(xiāo)相對(duì)平淡
讓利分化依然明顯
??核心觀點(diǎn)
??7月房企營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)相對(duì)平淡,由于沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn),因此房企在“造節(jié)營(yíng)銷(xiāo)”的基礎(chǔ)上,開(kāi)始圍繞“司慶”、“周年慶”等事件做宣傳,整體折扣力度平穩(wěn),但分化明顯。7月而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫,29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%,其中一線城市仍處高位,受供應(yīng)量影響,7成二三線城市成交同比轉(zhuǎn)降。在6月沖刺業(yè)績(jī)之后,房企本月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)相對(duì)平淡,折扣力度也有限。
??月月有活動(dòng)趨勢(shì)未變,“造節(jié)營(yíng)銷(xiāo)”基礎(chǔ)上房企又推出“司慶、周年慶”。從CRIC監(jiān)測(cè)的房企營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)看,整個(gè)上半年房企基于“造節(jié)營(yíng)銷(xiāo)”推出了不少集團(tuán)性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。步入下半年以后,房企“造節(jié)營(yíng)銷(xiāo)”仍在繼續(xù),與此同時(shí)不少房企持續(xù)創(chuàng)新,像綠地舉行“司慶月”、華潤(rùn)“萬(wàn)象十年感恩回饋”等。
??市場(chǎng)分化明顯,房企營(yíng)銷(xiāo)讓利隨市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化。從市場(chǎng)來(lái)看,7月區(qū)域市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)分化特征,長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性,京津冀強(qiáng)、弱兩極分化,環(huán)京壓力較大,中西部運(yùn)行平穩(wěn),山東半島由升轉(zhuǎn)降,東北、北部灣等地區(qū)市場(chǎng)難言樂(lè)觀。相應(yīng)的房企在營(yíng)銷(xiāo)設(shè)置上也是動(dòng)態(tài)分化,像金科在山東區(qū)域推出特價(jià)房最高優(yōu)惠可達(dá)18萬(wàn)元,折扣力度達(dá)到9折左右,讓利幅度較大,而華東、華南區(qū)域則以一些到訪禮、抽獎(jiǎng)等為主,四川、重慶等雖有讓利,但幅度有限,以特價(jià)房和萬(wàn)元優(yōu)惠為主。
??05
??人事變動(dòng)
??遲峰辭任藍(lán)光總裁
??劉平接任保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)
??核心觀點(diǎn)
??7月,房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較上月減少,從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看,7月也有不少房企對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整,高層變動(dòng)頻率和數(shù)量同比上升,環(huán)比下降。
??7月5日,藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng),遲峰因公司整體工作安排原因申請(qǐng)辭去公司總裁(法定代表人)職務(wù),歐俊明因公司整體工作安排原因申請(qǐng)辭去公司首席財(cái)務(wù)官(財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人)職務(wù)。遲峰、歐俊明辭去上述職務(wù)后,仍繼續(xù)擔(dān)任公司第八屆董事會(huì)董事職務(wù)。根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要,經(jīng)董事長(zhǎng)提名,同意聘任楊武正為公司總裁(法定代表人);另經(jīng)公司總裁提名,同意聘任楊偉良為公司首席財(cái)務(wù)官(財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人)。
??7月29日,保利地產(chǎn)公告稱(chēng),同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長(zhǎng)、董事職務(wù)。宋廣菊1993年加入公司,2002年擔(dān)任公司總經(jīng)理,2010年擔(dān)任公司董事長(zhǎng),是公司的初創(chuàng)者和領(lǐng)軍者之一。在宋廣菊帶領(lǐng)下,公司確立“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略,致力打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”。此外,董事會(huì)同意選舉劉平擔(dān)任公司董事長(zhǎng),任期自董事會(huì)審議通過(guò)之日起至公司第六屆董事會(huì)任期屆滿(mǎn)之日止。
??06
??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)
??華潤(rùn)、大悅城擇新城打造商業(yè)
商管物業(yè)潮或?qū)㈤_(kāi)啟
??核心觀點(diǎn)
??本月房企多元化業(yè)務(wù)主要集中在城市更新、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理和商業(yè)管理板塊。城市更新方面,有企業(yè)持續(xù)參與其中,本月華潤(rùn)置地、佳兆業(yè)和碧桂園服務(wù)均有涉及。商業(yè)地產(chǎn)方面,大悅城控股和華潤(rùn)置地有動(dòng)態(tài),選擇新城擴(kuò)展項(xiàng)目。物業(yè)管理方面,綠地和雅生活確立往后的合作關(guān)系,碧桂園則涉足機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。商業(yè)管理方面,花樣年和彩生活,以及瑞安房地產(chǎn),都擬拆分旗下商管業(yè)務(wù)獨(dú)立上市,未來(lái)有望迎來(lái)商管物業(yè)分拆上市潮。
??擇新城打造項(xiàng)目,大悅城、華潤(rùn)商業(yè)版圖擴(kuò)張。7月8日,大悅城控股與紹興國(guó)周集團(tuán)達(dá)成正式合作,雙方將共同打造紹興國(guó)金大悅城。該項(xiàng)目是大悅城布局浙江的首個(gè),也是全國(guó)第6個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出的大悅城購(gòu)物中心,標(biāo)志著大悅城控股“輕重并舉、深耕浙江”的戰(zhàn)略決心。此外,華潤(rùn)萬(wàn)家大賣(mài)場(chǎng)升級(jí)品牌“萬(wàn)家CiTY”天津首店于7月9日正式開(kāi)業(yè)。這是萬(wàn)家CiTY的第3家門(mén)店,前兩家分別在蘇州和嘉興。萬(wàn)家CiTY屬于華潤(rùn)萬(wàn)家推出的“中超”業(yè)態(tài),定位介于Ole’精品超市和華潤(rùn)萬(wàn)家大賣(mài)場(chǎng)之間,目標(biāo)群體聚焦在年輕人群。
??花樣年和彩生活計(jì)劃分拆商管物業(yè)上市,商管物業(yè)潮或?qū)㈤_(kāi)啟。7月26日,花樣年、彩生活發(fā)布聯(lián)合公告稱(chēng),正考慮尋求將各自商業(yè)及綜合用途的物業(yè)管理業(yè)務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆,于聯(lián)交所主板單獨(dú)上市。同日,有消息稱(chēng)瑞安房地產(chǎn)也將分拆旗下負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的中國(guó)新天地上市。相比普通物業(yè)管理賽道,當(dāng)前商業(yè)管理賽道熱度和估值均較高,且已上市企業(yè)較少,故早期上市更有優(yōu)勢(shì)。7月初,中駿商管成功在港交所上市,成為繼寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、星盛商管之后,第四家重點(diǎn)發(fā)力“商管”賽道的物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)商。反觀之,還有部分規(guī)模房企的商管業(yè)務(wù)規(guī)模已相對(duì)成熟且具備上市潛力,未來(lái)有望迎來(lái)商管物業(yè)分拆上市潮。