[中房研協(xié)]恒大擬出售旗下新能源汽車及物業(yè)集團等部分資產(chǎn)

??熱點聚焦

??8月10日，中國恒大集團官網(wǎng)發(fā)布公告稱，公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關(guān)出售公司旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于出于出售公司上市附屬公司中國恒大新能源汽車集團有限公司及恒大物業(yè)集團有限公司的部分權(quán)益。截至公告日期，尚未確定或訂立任何具體計劃或正式協(xié)議。

??熱點評析

??債務(wù)及流動性承壓，恒大加快出售資產(chǎn)自救步伐

??在“三道紅線”等資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)約束下，今年以來，恒大因負(fù)債和流動性壓力，屢屢陷入輿論風(fēng)波。三大國際信貸評級機構(gòu)惠譽、穆迪、標(biāo)普也多次下調(diào)恒大信用評級。其中，標(biāo)普于8月6日將恒大及子公司恒大地產(chǎn)、天基控股評級從“B-”下調(diào)至“CCC”，評級展望為負(fù)面。這是不足兩周以來標(biāo)普對恒大的第二次信用降級行動。標(biāo)普分析師認(rèn)為，恒大的流動性狀況比標(biāo)普先前預(yù)期的出現(xiàn)更加快速、更大程度的惡化，公司的不償付風(fēng)險正在加劇。

??事實上，在2020年3月末的年報會上，恒大董事局主席許家印即提出，從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。數(shù)據(jù)顯示，通過強銷售、緩拿地、旗下資產(chǎn)分拆上市等方式，恒大2020年有息負(fù)債一年內(nèi)大降了約2000億元。2021年3月，恒大宣布未來三年降負(fù)債目標(biāo)：有息負(fù)債2021年6月30日降至5900億元以下，2022年6月30日降至4500億元以下，2023年6月30日降至3500億元以下；針對“三條紅線”，恒大計劃在2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，全面達到監(jiān)管要求。截至6月底，恒大有息負(fù)債已降至約5700億元，凈負(fù)債率降至100%以下，達成既定目標(biāo)。盡管如此，恒大的高負(fù)債和流動性問題仍然飽受爭議。標(biāo)普分析師認(rèn)為，恒大未來12個月預(yù)計有超過2400億元人民幣的票據(jù)和應(yīng)付賬款需要結(jié)算，其中1000億元于今年到期。由于投資者和銀行對恒大出現(xiàn)信任危機，未來公司融資渠道可能因此遭到擠壓。

??在此背景下，除了暫緩拿地、加大促銷力度和加快銷售回款外，恒大出售資產(chǎn)回籠資金的步伐也明顯提速。6月21日，恒大系A(chǔ)股上市公司嘉凱城發(fā)布公告稱，其控股股東廣州市凱隆置業(yè)有限公司已與深圳華建控股有限公司簽訂《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，擬轉(zhuǎn)讓29.9%的嘉凱城股權(quán)，以當(dāng)天停牌價計算，轉(zhuǎn)讓股權(quán)價值約25.08億元。6月22日，恒大向儒意影業(yè)、南瓜電影創(chuàng)始人柯利明轉(zhuǎn)讓7.38億股恒騰網(wǎng)絡(luò)股份，占總股本的8%，合計總對價約44.3億港元。7月30日，恒大與騰訊附屬公司、獨立第三方買房簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，再次轉(zhuǎn)讓恒騰網(wǎng)絡(luò)11%的股權(quán)，合計交易價格32.5億港元。恒大此次將新能源汽車及恒大物業(yè)部分權(quán)益擺上貨架，出售資產(chǎn)逐漸由非核心轉(zhuǎn)向核心資產(chǎn)，雖說一定程度上屬自救的無奈之舉，但既有助于企業(yè)回歸地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)，也在一定程度上安撫債權(quán)人的心態(tài)，對外釋放企業(yè)未來流動性將繼續(xù)改善的信號，增強市場對企業(yè)未來發(fā)展的信心。

??行業(yè)變局中，房企應(yīng)更加重視統(tǒng)籌管理與經(jīng)營、精細(xì)化運作

??自2020年下半年以來，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)收緊。在融資受限、銷售回款受阻的夾擊下，房企流動性困境頻現(xiàn)、償債壓力漸增。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年1-7月，已有230余家房企在人民法院官方發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書。盡管實際破產(chǎn)房企數(shù)量可能遠低于此，但大部分房企處境艱難卻是事實，尤其是中小型房企。根據(jù)此前46家上市房企披露的半年報，有20家對歸屬股東凈利潤進行了預(yù)虧損發(fā)布，其中就多為中小型房企。在債務(wù)違約方面，自2020年7月以來，已有泰禾集團、華業(yè)資本、三盛宏業(yè)、福晟集團、華夏幸福、協(xié)信遠創(chuàng)、中國泛海、藍光發(fā)展等多家房企發(fā)生債務(wù)違約行為，其中更是不乏50強房企。負(fù)債及流動性儼然成為行業(yè)性問題。

??據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年6月，存量地產(chǎn)債余額約2萬億規(guī)模，在2015-2016年地產(chǎn)債擴容后，按照3-5年的存續(xù)久期，2020-2021迎來地產(chǎn)債到期的高峰。這也意味著，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)趨緊的背景下，未來房企出現(xiàn)債務(wù)違約甚至破產(chǎn)的可能性依然較大。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)的發(fā)展，行業(yè)正經(jīng)歷一段不可避免的陣痛期。即便是實力強勁的房企，也有“熬不過去”的風(fēng)險。房企必須強化融資、拿地、開發(fā)、銷售等各個環(huán)節(jié)把控，統(tǒng)籌管理與經(jīng)營，精細(xì)化運作，方有機會在變局中占得一席之地。