[克而瑞]中國(guó)恒大：有息負(fù)債規(guī)模降低，凈負(fù)債率紅線轉(zhuǎn)綠

??以價(jià)換量促銷售回款，出售資產(chǎn)緩解流動(dòng)性壓力。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚(yáng)

??核心觀點(diǎn)

??【以價(jià)換量促銷售回款，上半年完成全年目標(biāo)47.6%】2021年上半年，中國(guó)恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額3567.9億元，同比增長(zhǎng)2.3%。完成全年7500億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的47.6%，目標(biāo)完成率處于行業(yè)較高水平。在資金回籠、降負(fù)債的壓力下，自去年以來(lái)恒大多次推出全國(guó)范圍內(nèi)的促銷優(yōu)惠措施，以價(jià)換量促銷售回款。

??【土地儲(chǔ)備規(guī)模進(jìn)一步降低，總規(guī)劃建面2.14億平方米】2021年上半年，恒大新增土地儲(chǔ)備15幅，新購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備預(yù)期建筑面積771萬(wàn)平方米。截至6月末，總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目778個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2.14億平方米，較2020年末進(jìn)一步降低。土地儲(chǔ)備原值4568億元，其中一二線城市占比69.5%，三線城市占比30.5%。

??【上半年出售資產(chǎn)緩解流動(dòng)性壓力，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)105億元】上半年，恒大營(yíng)業(yè)收入規(guī)模同比降低16.5%至2226.9億元，毛利潤(rùn)288.4億元、凈利潤(rùn)105億元；毛利率12.9%、凈利率4.7%。為緩解流動(dòng)性壓力、保證項(xiàng)目開發(fā)的正常運(yùn)作，上半年恒大出售恒騰網(wǎng)絡(luò)和嘉凱城的部分股權(quán)，包含剩余股權(quán)的投資收益在內(nèi)，獲確認(rèn)其他收益近229億元。

??【有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步降低，凈負(fù)債率滿足綠檔要求】上半年，恒大累計(jì)銷售回款3211.9億元，同比增長(zhǎng)2.9%，銷售回款率逾90%。截至2021年上半年末，恒大持有現(xiàn)金余額1616.3億元；短期有息負(fù)債2400.5億元、總有息負(fù)債5717.8億元，自去年3月提出“降負(fù)債”戰(zhàn)略目標(biāo)以來(lái)，有息負(fù)債規(guī)模較2020年末進(jìn)一步降低。目前，恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。

??01銷售

??以價(jià)換量促銷售回款
上半年完成全年目標(biāo)47.6%

??2021年上半年，中國(guó)恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額3567.9億元，銷售面積4301.4萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)2.3%和11.3%；完成全年7500億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的47.6%，目標(biāo)完成率處于行業(yè)較高水平。在資金回籠、降負(fù)債的壓力下，恒大自去年以來(lái)多次推出全國(guó)范圍內(nèi)的促銷優(yōu)惠措施，以價(jià)換量促銷售回款。上半年銷售均價(jià)8295元/平方米，處在近年來(lái)的較低水平。

??02 投資

??土地儲(chǔ)備規(guī)模進(jìn)一步降低
總規(guī)劃建面2.14億平方米

??2021年上半年，恒大新增土地儲(chǔ)備15幅，并就現(xiàn)有14個(gè)項(xiàng)目進(jìn)一步購(gòu)買周邊土地，新購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備預(yù)期建筑面積771萬(wàn)平方米，新項(xiàng)目主要分布于成都、大連、石家莊、長(zhǎng)春、太原、長(zhǎng)沙等城市。截至6月末，恒大總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目778個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2.14億平方米，較2020年末進(jìn)一步降低；土地儲(chǔ)備原值4568億元，其中一二線城市占比69.5%，三線城市占比30.5%。此外，恒大還擁有舊改項(xiàng)目146個(gè)，其中大灣區(qū)131個(gè)（深圳62個(gè)）。

??03 盈利

??出售資產(chǎn)緩解流動(dòng)性壓力
實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)105億元

??2021年上半年，受結(jié)算面積減少8.5%以及結(jié)算均價(jià)下降11.2%的影響，恒大營(yíng)業(yè)收入規(guī)模同比降低16.5%至2226.9億元。毛利潤(rùn)288.4億元，同比下降56.8%；毛利率12.9%，較去年全年降低且處于行業(yè)和歷史低位。同時(shí)，受去年疫情沖擊以及項(xiàng)目降價(jià)促銷回籠資金的影響，上半年恒大房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)出現(xiàn)虧損。

??為緩解流動(dòng)性壓力、保證項(xiàng)目開發(fā)的正常運(yùn)作，上半年恒大出售恒騰網(wǎng)絡(luò)8%的股權(quán)，出售嘉凱城29.9%的股權(quán)，分別確認(rèn)出售附屬公司收益34.9億元和14.81億元。此外，恒大持有恒騰網(wǎng)絡(luò)和嘉凱城剩余股權(quán)的公平值與投資成本的差額分別為175.31億元和10.03億元，獲確認(rèn)為重新計(jì)量收益。包含這部分其他收益在內(nèi)，上半年恒大實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)105億元，同比降低28.9%；歸母凈利潤(rùn)143.8億元；凈利率和歸母凈利率分別為4.7%和6.5%。

??04 負(fù)債

??有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步降低
凈負(fù)債率滿足綠檔要求

??上半年，恒大借助大規(guī)模降價(jià)促銷，得以快速回籠現(xiàn)金、緩解債務(wù)壓力。累計(jì)銷售回款3211.9億元，同比增長(zhǎng)2.9%，銷售回款率逾90%。截至2021年上半年末，恒大持有現(xiàn)金余額1616.3億元；短期有息負(fù)債2400.5億元、總有息負(fù)債5717.8億元，自去年3月提出“降負(fù)債”戰(zhàn)略目標(biāo)以來(lái)，有息負(fù)債規(guī)模較2020年末進(jìn)一步降低。現(xiàn)金短債比0.67，較期初顯著上升。目前，恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。