??上半年投資趨于謹(jǐn)慎，經(jīng)營現(xiàn)金流為正13億，凈利率下滑至3.6%，第二曲線初具規(guī)模。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【合約銷售下降39%，未來加大"向內(nèi)求索"力度】2024上半年招商蛇口實現(xiàn)合同銷售額1009.52億元，同比下降39%，銷售規(guī)模維持行業(yè)前五。上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額依然為正，為凈流入13億元，但相比同期下降明顯。面對當(dāng)下不確定的市場環(huán)境，招商蛇口在中報中表示要加大"向內(nèi)求索"的力度，追求品質(zhì)制勝，同時也提到了要精誠合作促去化抓回款。

??【投資謹(jǐn)慎僅獲取7幅地塊，存貨結(jié)構(gòu)質(zhì)量改善】上半年，招商蛇口投資謹(jǐn)慎，僅獲取7宗土地，計容建筑面積80.13萬平方米，總地價146.14億元，需支付地價為99.97億元，在北京、上海、杭州等“核心10城”的投資金額占比達86%。期內(nèi)，招商蛇口加大了存量項目的去化和開發(fā)力度，下半年，招商蛇口表示將繼續(xù)堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資原則，在確保現(xiàn)金流、風(fēng)險可控的前提下，根據(jù)庫存情況進行適當(dāng)補貨，重點關(guān)注核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)項目。

??【毛利率下降至12%，去化壓力下銷售費用同比增長6%】2024上半年，招商蛇口營業(yè)總收入513億，較期初略有下降；各業(yè)務(wù)板塊中僅開發(fā)業(yè)務(wù)營收規(guī)模下降。隨著低毛利項目的結(jié)轉(zhuǎn)，整體毛利率水平下降至12%；凈利率為3.6%，同比下降3.8個百分點。當(dāng)前市場疲軟，去化壓力增加，銷售費用銷售同比增長6%。

??【資金成本持續(xù)改善至3.25%，三道紅線維持綠檔】期末，招商蛇口的總有息負(fù)債為2181億元，較期初增長5%；一年內(nèi)到期有息債務(wù)387億元，持有貨幣資金828億元。多年來，招商蛇口秉持穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔。期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63。整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險可控。新增融資成本3.01%，報告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。

??【積極拓展代建及物業(yè)管理項目，第二曲線初具雛形】招商蛇口資產(chǎn)運營與城市服務(wù)業(yè)務(wù)相對穩(wěn)定。2024上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。此外，城市服務(wù)運營方面，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入78.39億元，較上年增長12.34%。受關(guān)注的代建板塊，上半年新增26個代建項目，新增代建管理面積約178萬平方米，新進駐蘇州、合肥等城市。

??01 銷售

??合約銷售下降39%
未來加大"向內(nèi)求索"力度

??2024上半年招商蛇口實現(xiàn)合同銷售面積438.71萬平，同比下降36%；合同銷售額1009.52億元，同比下降39%，銷售規(guī)模維持行業(yè)前五；上半年銷售權(quán)益比為65%，同比提升了9個百分點。其中，強心30城銷售業(yè)績貢獻占比91%；核心10城銷售業(yè)績貢獻占比66%，同比去年提升2個百分點。招商蛇口在全國12個城市進入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當(dāng)?shù)豑OP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。此外，上半年新推盤項目首開當(dāng)日去化率同比提升17個百分點。

??房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，同時也考驗著房企的現(xiàn)金流管理能力。上半年，招商蛇口的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額依然為正，為凈流入13億元，但相比2023年同期凈流入265億元，下降明顯。期內(nèi)，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金661億元，相較于去年同期流入減少了378億元。面對當(dāng)下不確定的市場環(huán)境，招商蛇口在中報中表示要加大"向內(nèi)求索"的力度，追求品質(zhì)制勝，同時也提到了要精誠合作促去化抓回款。

??02 投資

??投資謹(jǐn)慎僅獲取7幅地塊
存貨結(jié)構(gòu)質(zhì)量改善

??相較2023年同期斬獲25宗地塊，招商蛇口今年拿地更加謹(jǐn)慎。上半年，招商蛇口獲取7宗土地，總計容建筑面積80.13萬平方米，總地價146.14億元，需支付地價為99.97億元，在北京、上海、杭州等“核心10城”的投資金額占比達86%。此外，還獲取代建項目26個，合計新增管理面積178萬平方米。

??期末，招商蛇口的存貨賬面余額為4299億元，較期初增長2%；對應(yīng)存貨跌價準(zhǔn)備55億元，賬面價值4244億元。期內(nèi)，招商蛇口加大了存量項目的去化和開發(fā)力度，其中已完工開發(fā)產(chǎn)品賬面余額較期初下降2%至838億元，于總量中的占比下降至19.5%（期初為20.2%）；擬開發(fā)產(chǎn)品較期初下降了30%至138億元；在建開發(fā)產(chǎn)品賬面余額較期初上升5%至2894億元。此外，在建開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)的跌價準(zhǔn)備為13億，較期初24億的跌價準(zhǔn)備顯著下降，主要是減值項目不斷結(jié)轉(zhuǎn)，而相應(yīng)計提的跌價準(zhǔn)備被轉(zhuǎn)銷。期內(nèi)，招商蛇口未有計提新的存貨跌價準(zhǔn)備，存貨質(zhì)量有所提升。

??下半年，招商蛇口表示將繼續(xù)堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資原則，在確?，F(xiàn)金流、風(fēng)險可控的前提下，根據(jù)庫存情況進行適當(dāng)補貨，重點關(guān)注核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)項目，同時加大轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)拓展力度，積極拓展輕資產(chǎn)管理輸出、代建及物業(yè)管理項目，實現(xiàn)穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展。

??03 盈利

??毛利率下降至12%
去化壓力下銷售費用同比增長6%

??2024上半年，招商蛇口營業(yè)總收入513億，較期初略有下降；各業(yè)務(wù)板塊中僅開發(fā)業(yè)務(wù)營收規(guī)模下降，同比下降了4%至399億，占總營收的78%。

??毛利潤為61億元，同比下降27%；毛利率12%，同比下降4.3個百分點。期內(nèi)，存貨跌價準(zhǔn)備轉(zhuǎn)銷12.5億（去年同期為9.35億），隨著低毛利項目的結(jié)轉(zhuǎn)，企業(yè)整體毛利率水平有所下降。

??期內(nèi)，凈利潤18.5億，同比下降51%；凈利率為3.6%，同比下降3.8個百分點。其中銷售費用同比增長6%，從銷售費用的結(jié)構(gòu)來看，只有職工薪酬部分同比下降，而廣告推廣費、銷售機構(gòu)費用及傭金等均在增長，反應(yīng)當(dāng)前去化壓力增加，銷售費用難以壓降。

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??04 償債

??資金成本持續(xù)改善至3.25%
三道紅線維持綠檔

??期末，招商蛇口的總有息負(fù)債為2181億元，較期初增長5%；其中一年內(nèi)到期有息債務(wù)387億元，較期初增長5%。持有貨幣資金828億元，較期初下降6%。多年來，招商蛇口秉持穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔。期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63。整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險可控。

??上半年，招商蛇口緊抓LPR下行的市場窗口，充分發(fā)揮信用優(yōu)勢進行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低，報告期內(nèi)新增融資成本3.01%，報告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。

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??05 戰(zhàn)略

??積極拓展代建及物業(yè)管理項目
第二曲線初具雛形

??相比開發(fā)業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，招商蛇口資產(chǎn)運營與城市服務(wù)業(yè)務(wù)相對穩(wěn)定，業(yè)績增長的第二曲線初具雛形。

??從資產(chǎn)運營端來看，2024上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。期內(nèi)，開業(yè)三年以上穩(wěn)定期項目EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。其中，集中商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園是業(yè)務(wù)規(guī)模較大的兩個板塊。

??上半年，招商蛇口集中商業(yè)運營收入為8.38億元，開業(yè)三年以上項目出租率90%；在營項目38個，總經(jīng)營建筑面積約215萬平方米，在建及籌開項目總經(jīng)營建筑面積約296萬平方米。此外，產(chǎn)業(yè)園運營收入實現(xiàn)5.72億元，開業(yè)三年以上項目出租率達88%；管理范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園在營主要項目34個，總經(jīng)營建筑面積約252萬平方米，在建及籌備項目規(guī)劃經(jīng)營建筑面積約66萬平方米。

??城市服務(wù)端來看，招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺——招商積余，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入78.39億元，較上年增長12.34%。截至2024年6月，招商積余在管項目2209個，管理面積達3.85億平方米。

??此外，招商蛇口于2024年3月正式設(shè)立專業(yè)公司招商建管，作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)的專業(yè)公司。上半年，招商建管新增26個代建項目，新增代建管理面積約178萬平方米，新進駐蘇州、合肥等城市。

??招商蛇口在中報中表示，在資產(chǎn)運營方面，未來要加強自身運營能力建設(shè)，以優(yōu)質(zhì)的多業(yè)態(tài)協(xié)同和精細(xì)的成本管控，打造明星標(biāo)桿項目，提升資產(chǎn)價值。城市服務(wù)方面，要深耕優(yōu)勢賽道，打造主營業(yè)務(wù)相關(guān)多元化生態(tài)，通過加強科技應(yīng)用賦能內(nèi)部管理提效，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效率。