[克而瑞]朗詩(shī)地產(chǎn)：中美“雙賽道”布局

??導(dǎo) 讀

??受益于資產(chǎn)輕型化商業(yè)模式，朗詩(shī)的財(cái)務(wù)政策一貫穩(wěn)健。截至2020年12月31日，朗詩(shī)現(xiàn)金短債比為6.1，流動(dòng)性充足。

??【簽約銷售保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2021年目標(biāo)增至500億】全年，朗詩(shī)出品簽約銷售額411.9億元，同比增長(zhǎng)1.7%。其中，權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額達(dá)256.8億元，中國(guó)占73.1%、美國(guó)占26.9%。在市場(chǎng)不確定性積聚的背景下，朗詩(shī)依然維持了增長(zhǎng)。在增速放緩的背景下，未來需找到新的突破口，保持自身的增長(zhǎng)力。2021年朗詩(shī)將目標(biāo)定在500億元，同比約增長(zhǎng)21%，目前也在加快項(xiàng)目建設(shè)保證供貨。 

??【堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，新增可售面積216萬平方米】朗詩(shī)一向堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，以利潤(rùn)為導(dǎo)向，不搶高價(jià)地和地王。期內(nèi)，共獲取35個(gè)開發(fā)銷售型物業(yè)（17個(gè)權(quán)益項(xiàng)目和18個(gè)代建項(xiàng)目），其中，中國(guó)20個(gè)，美國(guó)15個(gè)，合計(jì)可售面積達(dá)216萬平方米。截至2020年末，朗詩(shī)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積為529.0萬平方米，高能級(jí)城市布局較多，有利于實(shí)現(xiàn)快速去化，但同時(shí)也面臨更嚴(yán)苛的限價(jià)調(diào)控，疊加22城集中供地政策出臺(tái)，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期加劇，未來朗詩(shī)需要進(jìn)一步強(qiáng)化小股操盤、代建模式獲取資源，同時(shí)要依賴產(chǎn)品溢價(jià)和精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理來爭(zhēng)取利潤(rùn)空間。 

??【保持穩(wěn)健的派息政策，已售未結(jié)資源支撐未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)】朗詩(shī)全年總營(yíng)收89.9億元，同比上升約5.1%，維持增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)17.1億元，凈利潤(rùn)0.3億元，分別同比下降29.4%、97.9%，核心凈利潤(rùn)由2019年14.1億元下降至2.5億元，降幅達(dá)82.2%。凈利潤(rùn)下滑主要受疫情以及一些非經(jīng)常業(yè)務(wù)因素影響。此外，毛利率、凈利率也相應(yīng)下滑，分別為19.0%、0.4%。但盡管如此，朗詩(shī)依然保持了穩(wěn)健的派息政策，董事會(huì)建議派發(fā)每股0.03港元末期股息，合計(jì)1.42億港元。今年隨著國(guó)內(nèi)外疫情穩(wěn)定，在已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源保障下，朗詩(shī)的增長(zhǎng)具備一定確定性，但同時(shí)要做好風(fēng)險(xiǎn)防范。 

??【財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健，凈負(fù)債率低至25.9%】受益于資產(chǎn)輕型化商業(yè)模式，朗詩(shī)的財(cái)務(wù)政策一貫穩(wěn)健。截至2020年12月31日，朗詩(shī)現(xiàn)金短債比為6.1，流動(dòng)性充足；凈負(fù)債率為25.9%，較2019年末再降14.3個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為78.7%，低于2019年末86.6%。整體來說，朗詩(shī)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)在持續(xù)優(yōu)化，在“三條紅線”管控下，已有兩條線達(dá)標(biāo)，安全邊際較高，有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 

??【Landsea Homes成功上市，并推出“自由方舟”差異化產(chǎn)品】在“產(chǎn)品差異化、輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)、收益多樣化”的發(fā)展戰(zhàn)略下，2020年朗詩(shī)在業(yè)務(wù)發(fā)展與產(chǎn)品升級(jí)上持續(xù)發(fā)力。一方面，朗詩(shī)美國(guó)業(yè)務(wù)主體Landsea Homes在納斯達(dá)克成功上市，進(jìn)一步強(qiáng)化美國(guó)市場(chǎng)的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)；另一方面，推出新一代健康住宅“自由方舟”，提升產(chǎn)品差異化能力。

??業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)放緩

??2021年目標(biāo)增至500億

??受國(guó)內(nèi)外疫情沖擊，朗詩(shī)的銷售在一定程度受到影響，全年朗詩(shī)出品簽約銷售額411.9億元，同比增長(zhǎng)1.7%；朗詩(shī)出品簽約建筑面積為233.3萬平方米，與2019年基本持平。其中，權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額達(dá)256.8億元，簽約銷售面積為141.1萬平方米，均價(jià)為18205元/平方米。從業(yè)績(jī)走勢(shì)來看，在市場(chǎng)不確定性積聚的背景下，朗詩(shī)依然維持了增長(zhǎng)，但同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭诔掷m(xù)放緩。在行業(yè)零增長(zhǎng)及負(fù)增長(zhǎng)預(yù)期下，未來市場(chǎng)整體或繼續(xù)承壓，朗詩(shī)需找到新的突破口，保持自身的增長(zhǎng)力。

??朗詩(shī)權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額總計(jì)256.8億元，其中187.7億來自中國(guó)市場(chǎng)，占比73.1%，主要分布在成都、蘇州、無錫、南京、合肥等城市，成都作為2020年貢獻(xiàn)力最高的城市，全年累計(jì)簽約銷售額超過70億元。另外，69.1億元來自美國(guó)一二線門戶城市的在售項(xiàng)目，占比26.9%，無論是從業(yè)績(jī)量還是貢獻(xiàn)率上來看，都較2019年有顯著提升，這也表明美國(guó)業(yè)務(wù)的拓展取得階段性的成效。

??近兩年來，朗詩(shī)都保持了低速平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但這也會(huì)導(dǎo)致規(guī)模的掉隊(duì)，朗詩(shī)也意識(shí)到這一點(diǎn)，2021年將目標(biāo)定在500億元，增長(zhǎng)率約為21%，這也達(dá)到2017年以來最高。為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，今年朗詩(shī)預(yù)計(jì)推貨量在650-700億之間，在推貨時(shí)間上，上半年和下半年持平，各占50%。從一季度銷售情況來看，朗詩(shī)出品簽約銷售額已達(dá)109億元，較2020年同期增長(zhǎng)208%，業(yè)績(jī)預(yù)期向好。

??02投 資

??堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略

??新增可售面積216萬平方米

??朗詩(shī)一向堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，以利潤(rùn)為導(dǎo)向，不搶高價(jià)地和地王，且拿地方式多元化，不限于公開市場(chǎng)招拍掛，還包括收并購(gòu)、小股操盤、融資代建等。期內(nèi)，共獲取35個(gè)開發(fā)銷售型物業(yè)（17個(gè)權(quán)益項(xiàng)目和18個(gè)代建項(xiàng)目），其中，中國(guó)20個(gè)，美國(guó)15個(gè)，合計(jì)可售面積達(dá)216萬平方米。

??中國(guó)新增的20個(gè)項(xiàng)目，集中在一二線城市及少量三四線城市的核心區(qū)域，包括南京、蘇州、無錫、嘉興、寧波、金華等，可售面積達(dá)161萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值（可售貨值=可售面積*均價(jià)）約265.6億元，其中長(zhǎng)三角及大灣區(qū)新增貨值占比在85%左右。

??美國(guó)新增的15個(gè)項(xiàng)目，位于加州奧林達(dá)、亞利桑那州鳳凰城等二線門戶城市，可售面積達(dá)55萬平方米。2020年1月，Landsea Homes收購(gòu)了亞利桑那州鳳凰城的住宅建筑商GarrettWalker Homes，并獲取其旗下18個(gè)獨(dú)棟住宅小區(qū)項(xiàng)目，其中14個(gè)正在銷售中，超過1700塊地塊，進(jìn)一步豐富了朗詩(shī)在當(dāng)?shù)氐牟季?，壯大了?guī)模。

??另外，2020年內(nèi)朗詩(shī)還新增開發(fā)服務(wù)合同額達(dá)21億元，同比增長(zhǎng)了17%。總的來看，朗詩(shī)在積極推動(dòng)中國(guó)市場(chǎng)和美國(guó)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展，實(shí)行開發(fā)業(yè)務(wù)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)并舉。同時(shí)，繼續(xù)堅(jiān)持輕資產(chǎn)化模式，新增貨值平均權(quán)益為24%。

??截至2020年末，朗詩(shī)權(quán)益項(xiàng)目及代建項(xiàng)目總儲(chǔ)備建筑面積1782.4萬平方米，可售面積為529.0萬平方米，其中權(quán)益項(xiàng)目建筑面積為1005.6萬平方米。按權(quán)益核算，朗詩(shī)應(yīng)占項(xiàng)目?jī)?chǔ)備建筑面積為522.8萬平方米，整體平均權(quán)益為29.3%。

??從土地儲(chǔ)備分布來看，截至2020年末，朗詩(shī)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積529萬方中，462.8萬方位于中國(guó)，占比87.5%，其中一二線城市布局較多，有277.5萬平方米，分布在武漢、寧波、南京、成都等城市。此外，還有66.2萬平方米位于美國(guó)，占比12.5%?？偟膩碚f，朗詩(shī)項(xiàng)目布局的城市能級(jí)較高，有利于快速去化，但是高能級(jí)城市同時(shí)也面臨更嚴(yán)苛的限價(jià)調(diào)控，疊加22城集中供地政策出臺(tái)，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期加劇，未來朗詩(shī)需要進(jìn)一步強(qiáng)化小股操盤、代建模式獲取資源，同時(shí)要依賴產(chǎn)品溢價(jià)和精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理來爭(zhēng)取利潤(rùn)空間。

??03盈 利

??保持穩(wěn)健的派息政策

??已售未結(jié)資源支撐未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

??營(yíng)收與利潤(rùn)方面，全年總營(yíng)收89.9億元，較2019年上升約5.1%，維持增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)17.1億元，凈利潤(rùn)0.3億元，分別同比下降29.4%、97.9%，核心凈利潤(rùn)由2019年14.1億元下降至2.5億元，降幅達(dá)82.2%。毛利率、凈利率也相應(yīng)下滑，分別為19.0%、0.4%。凈利潤(rùn)下滑的主要原因有以下幾個(gè)方面：

??一方面，美國(guó)地區(qū)受疫情的嚴(yán)重影響，工程建設(shè)和房屋交付延期，同時(shí)對(duì)紐約地區(qū)個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行了減值計(jì)提，產(chǎn)生了非現(xiàn)金性質(zhì)的賬面損失，導(dǎo)致美國(guó)公司核心凈利潤(rùn)虧損0.7億元；

??另一方面，美國(guó)業(yè)務(wù)在納斯達(dá)克上市，按香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，產(chǎn)生了非經(jīng)常性的相關(guān)費(fèi)用約1.05億元，進(jìn)行了一次性沖抵；此外，由于人民幣升值，產(chǎn)生了匯兌損失1.93億元。

??總的來看，主要是疫情和非經(jīng)常性業(yè)務(wù)因素影響。值得注意的是，盡管如此，朗詩(shī)依然保持了穩(wěn)健的派息政策，董事會(huì)建議派發(fā)每股0.03港元末期股息，合計(jì)1.42億港元。

??截至2020年末，朗詩(shī)權(quán)益項(xiàng)目已售未結(jié)面積268.2萬方，金額約為436.5億元，其中應(yīng)占權(quán)益的已售未結(jié)面積108.1萬方，金額約為174.1億元。今年隨著國(guó)內(nèi)外疫情穩(wěn)定，在充足的已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源保障下，朗詩(shī)的增長(zhǎng)具備一定確定性，但同時(shí)要做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

??04償 債

??財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健

??凈負(fù)債率低至25.9%

??受益于資產(chǎn)輕型化商業(yè)模式，朗詩(shī)的財(cái)務(wù)政策一貫穩(wěn)健，不僅通過多元化方式融資，包括債券融資、資產(chǎn)證券化、EB-5融資等，還與多家金融機(jī)構(gòu)保持長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系，目前已獲批的信用額度充足，其中未使用額度為386億元，期末加權(quán)平均融資成本為7.6%。

??債務(wù)方面，截至2020年12月31日，朗詩(shī)總有息負(fù)債65.5億元，其中短期債務(wù)8.6億元，占比13.1%，長(zhǎng)短債務(wù)比為6.6；持有現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金）52.5億元，現(xiàn)金短債比為6.1，現(xiàn)金流充裕；凈負(fù)債率為25.9%，較2019年末再降低14.3個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為78.7%，低于2019年末86.6%。整體來說，朗詩(shī)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)在持續(xù)優(yōu)化，在“三條紅線”管控下，已有兩條線達(dá)標(biāo)，安全邊際較高，有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??05戰(zhàn) 略

??Landsea Homes成功上市

??推出“自由方舟”差異化產(chǎn)品

??在“產(chǎn)品差異化、輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)、收益多樣化”的發(fā)展戰(zhàn)略下，2020年朗詩(shī)在業(yè)務(wù)布局與產(chǎn)品升級(jí)上繼續(xù)發(fā)力。一方面，朗詩(shī)美國(guó)業(yè)務(wù)主體Landsea Homes在納斯達(dá)克成功上市，成為在美上市的第18家建商，也是首家登陸納斯達(dá)克的中國(guó)建商。Landsea Homes成為獨(dú)立的上市主體，有助于進(jìn)一步強(qiáng)化美國(guó)市場(chǎng)的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，提升其公司治理水平、拓寬融資渠道，及與潛在投資者進(jìn)行廣泛與深入的溝通，進(jìn)而助力美國(guó)業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)。目前朗詩(shī)美國(guó)已完成美國(guó)五大主要都會(huì)區(qū)的戰(zhàn)略布局，并將目光投向增值性更好、更為穩(wěn)健的剛需市場(chǎng)。未來，朗詩(shī)將借助中美兩地雙賽道發(fā)展優(yōu)勢(shì)，降低融資成本，提高品牌的國(guó)際影響力。

??另一方面，推出新一代健康住宅“自由方舟”，提升產(chǎn)品差異化能力。期內(nèi)推出新一代的綠色科技產(chǎn)品“自由方舟”健康住宅，在人居體驗(yàn)和自由度方面均完成了產(chǎn)品的一次全面升級(jí)迭代，從健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保、智慧、人文等維度滿足人們對(duì)美好生活的需求。目前已經(jīng)在中山、成都、南京、蘇州等城市落地，從2020年度已落地的自由方舟項(xiàng)目來看，相比周邊競(jìng)品溢價(jià)達(dá)到3000-6000元/平方米，差異化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著。