[易居研究院]10大地產(chǎn)央企市值縮水27%，管好市值很關(guān)鍵

??央企市值縮水

??根據(jù)2020年全國(guó)上市房企市值數(shù)據(jù)和國(guó)資委央企名單，我們重點(diǎn)選擇標(biāo)桿央企進(jìn)行分析。2020年市值規(guī)模較大的10大央企為華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、招商蛇口、華僑城、中國(guó)金茂、大悅城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中交地產(chǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年這10家地產(chǎn)央企總市值為8793億元，同比2019年下跌27%。

??橫向?qū)Ρ瓤?，我們選取了10家市值規(guī)模較大的非央企。這10家企業(yè)包括萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、世茂集團(tuán)、金地集團(tuán)、龍光和華夏幸福。統(tǒng)計(jì)顯示，2020年這10家房企總市值為13649億元，同比2019年下跌18%。將這兩類企業(yè)進(jìn)行對(duì)比，可以看出，當(dāng)前10大央企市值管理確實(shí)存在壓力。第一、央企總市值并不高，明顯要比同類非央企偏低，這和央企的地位明顯不符合。第二、2020年資本市場(chǎng)有波動(dòng)，客觀上對(duì)各類企業(yè)市值確實(shí)有沖擊。但相對(duì)來(lái)說(shuō)，此類央企市值縮水的程度要更大。

??10大地產(chǎn)央企承擔(dān)了較大的社會(huì)責(zé)任，市值縮水程度大，自然需要反思。這既是對(duì)投資者的負(fù)責(zé)，也是對(duì)國(guó)資管理的負(fù)責(zé)。今年有部分城市相關(guān)政策值得關(guān)注。今年2月份，上海市國(guó)資國(guó)企改革發(fā)展暨黨建工作會(huì)議召開(kāi)。此次會(huì)議明確，對(duì)國(guó)有控股上市公司監(jiān)管方面，上海正探索新路徑，提出開(kāi)展上市公司高質(zhì)量專項(xiàng)行動(dòng)，建立市值管理績(jī)效水平分析評(píng)價(jià)機(jī)制，探索將上市公司市值管理納入企業(yè)考核評(píng)優(yōu)體系。類似市值管理工作體系，值得上市房企尤其是各類央企的關(guān)注。

??專家觀點(diǎn)

??市值管理不重視或不科學(xué)，導(dǎo)致了各類上市房企在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)不好。市值縮水，惡化了投資者關(guān)系，也影響了企業(yè)的外部形象，尤其是各類央企和國(guó)企。所以房企亟需轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)和管理思路，重視市值管理。并通過(guò)市值管理的績(jī)效來(lái)反思企業(yè)經(jīng)營(yíng)，真正把企業(yè)做大做強(qiáng)。

??觀點(diǎn) 1  ▎關(guān)注市值縮水現(xiàn)象

??上海師范大學(xué)商學(xué)院教授崔光燦認(rèn)為，2020年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的市值平均增長(zhǎng)率為-3.7%，其中41家市值呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，而210家公司的市值出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。負(fù)增長(zhǎng)的表現(xiàn)下，實(shí)際上說(shuō)明很多房企存有誤區(qū)，當(dāng)前房企市值管理還停留在利潤(rùn)管理階段。在三道紅線下，上市公司市值管理不應(yīng)該簡(jiǎn)單機(jī)械地將市值管理名下可運(yùn)用的工具等同于市值管理本身，也不應(yīng)該將短期的可以提振市值的做法直接等同于市值管理本身?？茖W(xué)的市值管理，應(yīng)該是站在公司戰(zhàn)略高度，且中長(zhǎng)期可以惠及全體股東的行為。

??觀點(diǎn) 2   ▎ 加強(qiáng)國(guó)企對(duì)市值管理的重視

??上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心執(zhí)行主任、上海融客投資管理有限公司董事長(zhǎng)毛勇春表示，從所有制結(jié)構(gòu)角度看，當(dāng)前大房企的國(guó)有比重較大，但是市值管理的重視程度和管理水平并不高。通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比，可以引起國(guó)企對(duì)市值管理的重視。相關(guān)國(guó)企應(yīng)該積極研究?jī)?yōu)秀民企的市值管理經(jīng)驗(yàn)，從案例解讀等角度出發(fā)，關(guān)注合伙人制度下的增持、回購(gòu)策略等。只有這樣，才能詮釋何為有效的市值管理行為，何為與市值增長(zhǎng)相呼應(yīng)的管理行為。相關(guān)企業(yè)也才能逐步重視市值管理的價(jià)值。

??觀點(diǎn) 3   ▎ 構(gòu)建科學(xué)評(píng)價(jià)體系

??上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任孫斌藝表示，基于房企經(jīng)營(yíng)邏輯、市值管理邏輯等，市值管理測(cè)評(píng)體系包括了價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值平穩(wěn)性、市值預(yù)期管理、市值管理績(jī)效等內(nèi)容。比如說(shuō)，價(jià)值創(chuàng)造體系應(yīng)關(guān)注3個(gè)指標(biāo)，即內(nèi)在價(jià)值增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率等。而價(jià)值平穩(wěn)性體系則可以關(guān)注5個(gè)指標(biāo)，即公司治理、資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收賬款后）、現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、債券兌付率等。搭建科學(xué)評(píng)價(jià)體系，能夠真正促進(jìn)企業(yè)關(guān)注自身的市值管理水平。

??觀點(diǎn) 4   ▎ 重視預(yù)期管理

??華東政法大學(xué)商學(xué)院教授徐大豐表示，預(yù)期管理下，上市公司有關(guān)部門向市場(chǎng)和投資者釋放了積極的信號(hào)，表明其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有信心、對(duì)投資者持歡迎態(tài)度。預(yù)期管理有多個(gè)測(cè)算指標(biāo)。其中，投資者關(guān)系管理按照信息披露和投資者互動(dòng)，測(cè)度了上市公司管理的規(guī)范、有效、信息披露;市盈率變化反映市場(chǎng)對(duì)上市公司估值的變化，可以認(rèn)為是預(yù)期引起的結(jié)果;董監(jiān)高持股釋放了管理層對(duì)公司的信心；員工持股是從普通員工的角度闡述其對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的信心。相關(guān)行為若可以轉(zhuǎn)化為測(cè)評(píng)指標(biāo)，那么對(duì)市值管理將有很大的啟發(fā)。

??觀點(diǎn) 5   ▎ 關(guān)注企業(yè)對(duì)市值管理的粘性

??上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，要通過(guò)樹(shù)旗幟和引資源的方式，打造可持續(xù)的影響力，真正打造商業(yè)生態(tài)圈對(duì)市值管理的認(rèn)可和粘性。比如說(shuō)，要研究市值管理的利潤(rùn)點(diǎn)，尤其是要探索個(gè)性化的解決方案。其中在資本市場(chǎng)方面，要關(guān)注再融資、收并購(gòu)等領(lǐng)域的內(nèi)容。而在經(jīng)營(yíng)層面上，要關(guān)注找地、找錢、大宗物業(yè)買賣等內(nèi)容。另外，隨著市值管理體系的成熟，也要據(jù)此形成特色的數(shù)據(jù)庫(kù)，此類數(shù)據(jù)庫(kù)能夠帶來(lái)盈利，同時(shí)也可以增強(qiáng)企業(yè)對(duì)其的粘性。

??結(jié)論與趨勢(shì)

??當(dāng)前監(jiān)管層對(duì)市值管理的重視程度明顯提高。3月20日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在中國(guó)發(fā)展高層論壇上表示，制約當(dāng)前資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的因素很多，但最突出的還是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，包括融資結(jié)構(gòu)、上市公司結(jié)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)、投資者結(jié)構(gòu)、資金總量和期限結(jié)構(gòu)。上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳認(rèn)為，這個(gè)發(fā)言，說(shuō)明上市公司高質(zhì)量發(fā)展對(duì)資本市場(chǎng)具有十分積極的作用。上市公司高質(zhì)量發(fā)展，很重要的途徑就在于做好市值管理。

??2021年中國(guó)上市房企面臨新的發(fā)展環(huán)境。在三道紅線和“房住不炒”等政策下，其需要加快調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路和發(fā)展理念，尤其是要在資本市場(chǎng)上有更大作為和擔(dān)當(dāng)。市值縮水自然會(huì)惡化投資者關(guān)系和企業(yè)形象，也會(huì)影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，亟需相關(guān)房企重視相關(guān)問(wèn)題。只有做好市值管理，才能真正做出好公司和好股票，也才能為資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)揮更為重要的作用。

點(diǎn)擊查看完整報(bào)告：上市房企市值管理研究報(bào)告（20210407）

??附錄

??1、本報(bào)告中，相關(guān)專家觀點(diǎn)源于“上市房企市值管理研究”課題組會(huì)議上專家發(fā)言內(nèi)容。

??2、中國(guó)上市房企市值管理研究課題組由上海易居房地產(chǎn)研究院和上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心聯(lián)合成立。上海易居房地產(chǎn)研究院是由上海市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)主管，并經(jīng)上海市社會(huì)團(tuán)體管理局登記注冊(cè)，具有法人實(shí)體地位的專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)。經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，曾獲“上海市優(yōu)秀民辦社科研究機(jī)構(gòu)”四連冠，“全國(guó)社科聯(lián)創(chuàng)建新型智庫(kù)先進(jìn)單位”，以及被評(píng)為“中國(guó)5A級(jí)社會(huì)組織單位”，是中國(guó)唯一一家房地產(chǎn)領(lǐng)域“5A”級(jí)民辦研究機(jī)構(gòu)。上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心由上海社會(huì)科學(xué)院研究生院及數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究中心與上海融客投資管理有限公司聯(lián)合組建，是全國(guó)首家社科院市值管理研究中心。其致力于發(fā)揮智庫(kù)作用，在市值管理理論體系建設(shè)及定性與定量研究方面走在全國(guó)前列。