[克而瑞]佳兆業(yè)：持續(xù)鞏固灣區(qū)優(yōu)勢(shì)，凈負(fù)債率五連降

??導(dǎo) 讀

??城市更新模式下，佳兆業(yè)灣區(qū)優(yōu)勢(shì)被放大。凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)五連降，跨入監(jiān)管認(rèn)定的“黃檔”。

??【超額完成千億目標(biāo)，珠三角銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主力軍】2020年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額1069.0億元，同比增長(zhǎng)21.3%，超額完成千億目標(biāo)。2021年目標(biāo)權(quán)益銷(xiāo)售額約1300億元，對(duì)比近兩年來(lái)銷(xiāo)售增速，尚在能力范圍內(nèi)，但后續(xù)仍要把控推盤(pán)供貨節(jié)奏，加強(qiáng)去化。主要銷(xiāo)售貢獻(xiàn)仍然來(lái)自于珠三角，占比達(dá)到了58%，相較2019年微降3個(gè)百分點(diǎn)，其中深圳與總銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)占比27%。 

??【拿地積極，鞏固大灣區(qū)優(yōu)勢(shì)】2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益建面565.2萬(wàn)平方米，其中城市更新貢獻(xiàn)率達(dá)29%。新增土儲(chǔ)權(quán)益比例約60%，相比2019年下降了17個(gè)百分點(diǎn)，表明與其他房企的合作力度加大。整體來(lái)看，投資態(tài)度較為積極，權(quán)益口徑拿地銷(xiāo)售比高達(dá)0.44。拿地權(quán)益總價(jià)471.1億元，樓板價(jià)8336元/平方米，相比2019年的6609元/平方米有明顯提升。一方面是因?yàn)槠髽I(yè)加大在一線城市的投資力度，另一方面，企業(yè)新進(jìn)香港拿地的平均權(quán)益地價(jià)高達(dá)82337元/平方米，但能為未來(lái)銷(xiāo)售提供有力支撐。 

??【權(quán)益總土儲(chǔ)減少，城市更新持續(xù)發(fā)力】截止2020年底，共擁有總土儲(chǔ)建面2875萬(wàn)平方米，相較期初上升7.3%。土儲(chǔ)權(quán)益比為67%，同比下滑9個(gè)百分點(diǎn)，由此權(quán)益土儲(chǔ)建面約1926萬(wàn)平方米，同比減少5.4個(gè)百分點(diǎn)?？梢詽M足大約2年的需求，未來(lái)應(yīng)當(dāng)保持一定的納儲(chǔ)力度。截止2020年底未納入土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備累計(jì)已達(dá)201個(gè)，占地面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)最終可以轉(zhuǎn)化約1.08億平方米的建筑面積。 

??【營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，利潤(rùn)增幅更高】2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收557.7億元，同比增長(zhǎng)16.1%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入511.9億元，同比上升約17%。毛利潤(rùn)為159.1億元，同比增長(zhǎng)15%，整體毛利率約為28.5%，同比微降但屬行業(yè)較高水平。同時(shí)，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為52.8億元和54.5億元，較去年同期上升26.8%和18.6%。凈利率和歸母凈利率則分別為9.5%和9.8%，同比基本持平。 

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，凈負(fù)債率五連降】截止至2020年底流動(dòng)現(xiàn)金較期初增長(zhǎng)了29.8%。同時(shí)，短債總額同比下降27.7%，由此現(xiàn)金短債比由2019年的上升至1.99，短期內(nèi)無(wú)償債壓力。長(zhǎng)短債比為4.27，債務(wù)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。整體綜合融資成本下降0.1百分點(diǎn)至8.7%。凈負(fù)債率為99.4%，相比于2019年大幅下降了47.5個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了五連降，低于三道紅線100%的閾值。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70.3%，雖相較19年底下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍微超閾值。2020年實(shí)現(xiàn)由橙轉(zhuǎn)黃，根據(jù)企業(yè)在業(yè)績(jī)會(huì)上表述，將于2021年實(shí)現(xiàn)三條紅線全部達(dá)標(biāo)。

??超額完成千億目標(biāo)

??珠三角銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主力軍

??全年權(quán)益金額增速達(dá)21%，超額完成千億目標(biāo)。2020年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額1069.0億元，同比增長(zhǎng)21.3%，近幾年增速穩(wěn)定，超額完成千億目標(biāo)。同時(shí)，權(quán)益銷(xiāo)售面積為616.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.8%，權(quán)益銷(xiāo)售均價(jià)則同比下降8.7%至17340元/平方米。

??根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)披露，佳兆業(yè)2021年可售貨值達(dá)1912億元，目標(biāo)去化率60%-65%，由此目標(biāo)權(quán)益銷(xiāo)售額約1300億元，同比增速要達(dá)到21%。對(duì)比近兩年來(lái)銷(xiāo)售增速，尚在能力范圍內(nèi)，但后續(xù)仍要把控推盤(pán)供貨節(jié)奏，加強(qiáng)去化。

??珠三角為核心，三大外拓區(qū)域分布均衡。2020年佳兆業(yè)的主要銷(xiāo)售貢獻(xiàn)仍然來(lái)自于珠三角，占比為58%，相較2019年微降3個(gè)百分點(diǎn)，其中深圳銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比27%。長(zhǎng)三角區(qū)域占比較2019年上升8個(gè)百分點(diǎn)至17%，成為全年貢獻(xiàn)第二大區(qū)域。整體來(lái)看，佳兆業(yè)呈現(xiàn)以珠三角為核心的“1+3”戰(zhàn)略布局，并且三大區(qū)域之間業(yè)績(jī)雖有起伏，貢獻(xiàn)比較均衡。

??02投 資

??拿地積極

??城市更新貢獻(xiàn)約三成新增土儲(chǔ)

??合作力度加大，拿地積極。根據(jù)企業(yè)披露明細(xì)計(jì)算，2020年佳兆業(yè)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)以及城市更新等多元化渠道共新增47幅土地，新增土儲(chǔ)全口徑建面921.2萬(wàn)方,拿地金額792.4億元。權(quán)益建面565.2萬(wàn)平方米，其中城市更新貢獻(xiàn)率相比2019年增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)達(dá)29%。此外，按企業(yè)公布的新增土儲(chǔ)明細(xì)算得權(quán)益比例約60%，相比2019年的78%下降了17個(gè)百分點(diǎn)，表明與其他房企的合作力度加大。整體來(lái)看，佳兆業(yè)投資態(tài)度較為積極，權(quán)益口徑拿地銷(xiāo)售比達(dá)0.44。

??首進(jìn)香港獲4幅地塊，看好未來(lái)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。2020年佳兆業(yè)拿地權(quán)益總價(jià)471.1億元，新增土儲(chǔ)平均權(quán)益樓板價(jià)8336元/平方米，相比2019年的6609元/平方米有明顯提升。一方面是因?yàn)槠髽I(yè)加大在一線城市的投資力度，北上廣深共獲得11幅地塊，地價(jià)11226元/平方米；另一方面，企業(yè)新進(jìn)香港拿地，投資約71億元拿下4個(gè)項(xiàng)目，這部分土地平均權(quán)益地價(jià)高達(dá)82337元/平方米。但據(jù)企業(yè)介紹，香港項(xiàng)目的預(yù)估貨值達(dá)265.7億元，能為未來(lái)銷(xiāo)售提供有力支撐。其中，長(zhǎng)沙灣項(xiàng)目已于2020年12月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)去化率七成，其余項(xiàng)目也預(yù)計(jì)在2022、2023年入市。

??持續(xù)鞏固灣區(qū)優(yōu)勢(shì)，提升城市能級(jí)。從區(qū)域分布來(lái)看，佳兆業(yè)始終堅(jiān)持深耕大灣區(qū)及灣區(qū)外延城市的布局策略，2020年珠三角區(qū)域新增權(quán)益建面占整體比重達(dá)62%，高于去年近10個(gè)百分點(diǎn)，且大灣區(qū)外僅在揭陽(yáng)拿地。中西部區(qū)域權(quán)益面積占比次之，達(dá)到了31%，與2019年持平。長(zhǎng)三角及環(huán)渤海兩地的納儲(chǔ)力度較小。從城市能級(jí)來(lái)看，加大了在一線城市的投資力度，新增權(quán)益建面在一線城市的占比為25.3%，同比增長(zhǎng)了8個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，投資的一線城市主要是大灣區(qū)的廣州和深圳，權(quán)益建面占總新增24.4%。若計(jì)入香港4幅土地，這部分占比更高。同時(shí)二線城市下降7個(gè)百分位至24.5%，三四線城市占比則與2019年持平。

??03土 儲(chǔ)

??權(quán)益總土儲(chǔ)減少

??城市更新持續(xù)發(fā)力

??權(quán)益總建面有所下滑，需保證納儲(chǔ)力度。截止2020年12月31日，佳兆業(yè)共擁有總土儲(chǔ)建面2875萬(wàn)平方米，相較期初上升7.3%。土儲(chǔ)權(quán)益比為67%，相比2019年的76%有了明顯的下滑，由此權(quán)益土儲(chǔ)建面約1926萬(wàn)平方米，同比減少5.4個(gè)百分點(diǎn)。若按照企業(yè)2019年全年權(quán)益銷(xiāo)售面積617平方米和每年近30%的增速計(jì)算，可以滿足大約2年的需求，未來(lái)應(yīng)當(dāng)保持一定的納儲(chǔ)力度。

??城市更新儲(chǔ)備超1億萬(wàn)平方米，持續(xù)為銷(xiāo)售提供動(dòng)力。截止2020年底，佳兆業(yè)土儲(chǔ)資源貨值約6700億元，其中城市更新轉(zhuǎn)化占比約為38%。此外，未納入土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備累計(jì)已達(dá)201個(gè)，占地面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)最終可以轉(zhuǎn)化約1.08億平方米的建筑面積。經(jīng)驗(yàn)逐漸豐富，疊加政策利好，近幾年城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化加快，2017年以來(lái)共轉(zhuǎn)化23個(gè)城市更新項(xiàng)目，建面逾400萬(wàn)方，其中2020年轉(zhuǎn)化9個(gè)項(xiàng)目接近193萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)145%，預(yù)計(jì)此后會(huì)保持較高的轉(zhuǎn)化節(jié)奏。在城市更新項(xiàng)目的布局方面，仍以大灣區(qū)為主，可售建面占比高達(dá)99%，主要集中在深圳、廣州兩個(gè)城市，占比分別為43%和28%，仍在積極尋求異地復(fù)制的機(jī)會(huì)。

??04盈 利

??營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)

??利潤(rùn)增幅更高

??營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，地產(chǎn)營(yíng)收增長(zhǎng)17%。2020年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入557.7億元，同比增長(zhǎng)16.1%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入511.9億元，同比上升約17%，均取得穩(wěn)步增長(zhǎng)。多元業(yè)務(wù)中，物管和健康業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼，營(yíng)收分別為13.5億元和4.9億元，同比增幅分別達(dá)到48%和120%。不過(guò)企業(yè)的酒店及餐飲業(yè)務(wù)，戲院，百貨店及文化中心業(yè)務(wù)和水路客貨運(yùn)業(yè)務(wù)均收到不同程度的疫情影響，出現(xiàn)了收入的下滑。

??利潤(rùn)增幅大于營(yíng)收增幅，盈利水平保持穩(wěn)健。2020年佳兆業(yè)毛利潤(rùn)為159.1億元，同比增長(zhǎng)15%，整體毛利率約為28.5%，相較于2019年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，但屬行業(yè)較高水平。同時(shí)，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為52.8億元和54.5億元，較去年同期上升 26.8%和18.6%。凈利率和歸母凈利率則分別為9.5%和9.8%，同比上升0.8和0.2個(gè)百分點(diǎn)，基本持平。

??05負(fù) 債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??凈負(fù)債率五連降

??短期無(wú)償債壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截止至2020年12月31日，佳兆業(yè)共持有流動(dòng)現(xiàn)金459.1億元，較于期初增長(zhǎng)了29.8%。同時(shí)，短債總額同比下降27.7%至230.7億元，由此現(xiàn)金短債比由2019年的1.11上升至1.99，現(xiàn)金可以覆蓋短債，短期內(nèi)無(wú)償債壓力。長(zhǎng)短債比方面，境內(nèi)2年以上債務(wù)總額同比增長(zhǎng)24%，此外還發(fā)行了15億美元2025年到期的票據(jù)。所以整體債務(wù)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，截止至2020年底佳兆業(yè)長(zhǎng)短債比為4.27。

??融資利率微降至8.7%，凈負(fù)債率大幅下降，實(shí)現(xiàn)由橙轉(zhuǎn)黃。由于境內(nèi)融資成本較上年末下降60個(gè)BP至7.4%，境外上半年新增借款的綜合成本較去年下降202個(gè)BP至9.1%，2020年佳兆業(yè)整體綜合融資成本下降0.1百分點(diǎn)至8.7%，管理層表示希望在2021年再下降一個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。2020年底佳兆業(yè)的凈負(fù)債率為99.4%，相比于2019年大幅下降了47.5個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了五連降，低于三道紅線100%的閾值。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70.3%，雖相較19年底下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍微超閾值。2020年實(shí)現(xiàn)由橙轉(zhuǎn)黃，根據(jù)企業(yè)在業(yè)績(jī)會(huì)上表述，將于2021年底進(jìn)入監(jiān)管認(rèn)定的“綠檔”。