[克而瑞]金科集團(tuán)：財(cái)務(wù)大幅優(yōu)化，加速多元化發(fā)展

??導(dǎo) 讀

??發(fā)展重心轉(zhuǎn)向差異化競(jìng)爭(zhēng)，提質(zhì)增效加大經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)比例。

??【銷售規(guī)模繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全國(guó)化成效較為明顯】2020年金科及其投資的公司實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額約2232億元，同比增長(zhǎng)了20%，企業(yè)仍然保持較快的規(guī)模增長(zhǎng)速度。隨著企業(yè)將發(fā)展重心由規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向差異化競(jìng)爭(zhēng)，2021年的目標(biāo)增速降至12%，全年全口徑銷售目標(biāo)為2500億元，同時(shí)計(jì)劃新開(kāi)工面積2900萬(wàn)平米。在銷售的區(qū)域分布方面，重慶地區(qū)的銷售金額占比由2019年的29%降至19%，企業(yè)全國(guó)化成效較為明顯。 

??【大幅增加一二線城市拿地，區(qū)域布局漸趨均衡】2020年金科新增土地建筑面積2364萬(wàn)平方米，同比減少了28.9%；新增土地總價(jià)892億元，同比增長(zhǎng)了0.5%。新增土儲(chǔ)的平均樓板價(jià)同比大幅提高了41.2%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)加大了在一二線城市的拿地力度。新增土儲(chǔ)建面權(quán)益比例約為60.9%，相比于2019年有所降低，未來(lái)需要適當(dāng)增加項(xiàng)目的權(quán)益比例。在區(qū)域布局上仍持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化布局，企業(yè)總土儲(chǔ)的區(qū)域布局更加均衡，有利于企業(yè)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 

??【營(yíng)收同比增長(zhǎng)29%，凈利率逆勢(shì)提升】2020年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入877.04億元，同比增加了29%；毛利率則同比降低了5.67個(gè)百分點(diǎn)至23.16%，主要是受行業(yè)趨勢(shì)的影響。凈利率逆勢(shì)提升了1.68個(gè)百分點(diǎn)至11.06%，歸母凈利率反而降低了0.26個(gè)百分點(diǎn)至8.02%，可能是因?yàn)榻鹂平Y(jié)算的項(xiàng)目中合作項(xiàng)目較多，權(quán)益比例較低。 

??【三條紅線達(dá)到綠檔，財(cái)務(wù)狀況大幅優(yōu)化】2020年底金科扣除2020年8月以后發(fā)行的永續(xù)債后凈負(fù)債率大幅降低了45.3個(gè)百分點(diǎn)至75.07%，現(xiàn)金短債比為1.34，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.99，同時(shí)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.85%，因此企業(yè)滿足了所有紅線指標(biāo)，財(cái)務(wù)狀況得到了較大的改進(jìn)，有利于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。 

??【金科服務(wù)上市，集團(tuán)完成雙平臺(tái)戰(zhàn)略】金科在多元化方面主要涉及智慧服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)、商旅康養(yǎng)幾個(gè)領(lǐng)域。在智慧服務(wù)方面，其主體公司金科服務(wù)（9666.HK）在2020年成功在港交所上市，讓集團(tuán)完成了“A+H”雙平臺(tái)上市戰(zhàn)略。而對(duì)于科技產(chǎn)業(yè)和商旅康養(yǎng)組成的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，金科預(yù)計(jì)2025年總銷售規(guī)模中其規(guī)模會(huì)達(dá)到500億元以上，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有規(guī)模達(dá)到300-500億規(guī)模，其中科技產(chǎn)業(yè)超過(guò)100億，商旅康養(yǎng)超過(guò)200億，未來(lái)發(fā)展值得期待。

??01銷 售

??規(guī)模繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)

??全國(guó)化成效較為明顯

??2020年金科及其投資的公司實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額約2232億元，同比增長(zhǎng)了20%，相比于TOP20房企12%的增速而言企業(yè)仍然保持較快的規(guī)模增長(zhǎng)速度。合約銷售面積則達(dá)到了2240萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了18%，銷售面積仍然位居行業(yè)前列。2020年金科的全口徑銷售回款達(dá)到了2011億元，回款率則首次達(dá)到了90%。近年來(lái)金科的銷售回款率保持著穩(wěn)健的提升，有利于企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

??金科近年來(lái)銷售規(guī)模的快速增長(zhǎng)主要與其持續(xù)加大開(kāi)工力度有關(guān)，企業(yè)一直依靠著充足的貨量供應(yīng)支撐其銷售規(guī)模發(fā)展。2020年由于疫情的影響，金科的新開(kāi)工面積同比減少了6.3%至2964萬(wàn)平米。而隨著金科規(guī)模達(dá)到了2000億量級(jí)之后，其發(fā)展重心由規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向差異化競(jìng)爭(zhēng)，增速也有所放緩，2021年全口徑銷售目標(biāo)為2500億元，與2020年銷售規(guī)模相比增長(zhǎng)12%；同時(shí)計(jì)劃新開(kāi)工面積2900萬(wàn)平米，和2020年基本持平。

??從銷售金額的區(qū)域分布來(lái)看，金科2020年的銷售中華東區(qū)域的占比最高為41%，其次則是重慶區(qū)域占比19%。整體來(lái)看，企業(yè)過(guò)去幾年在華東地區(qū)的深耕已經(jīng)呈現(xiàn)出效果，在江蘇和浙江的銷售規(guī)模都超過(guò)了200億元，這就使得重慶地區(qū)的銷售金額占比由2019年的29%大幅降低，有助于企業(yè)降低對(duì)大本營(yíng)的依賴。除此之外，金科在全國(guó)其他區(qū)域的銷售占比較為平均，全國(guó)化成效較為明顯。

??02投 資

??大幅增加一二線城市拿地

??區(qū)域布局漸趨均衡

??2020年金科新增土地建筑面積2364萬(wàn)平方米，同比減少了28.9%，其中權(quán)益建面1439萬(wàn)平方米；新增土地總價(jià)892億元，同比增長(zhǎng)了0.5%。新增土儲(chǔ)的平均樓板價(jià)同比大幅提高了41.2%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)加大了在一二線城市的拿地力度，一二線城市的新增土儲(chǔ)建面占比從2019年的30.5%大幅提高至50.5%。由于企業(yè)2025年計(jì)劃將“品質(zhì)利潤(rùn)型”產(chǎn)品的占比提高到30%，因此預(yù)計(jì)未來(lái)也將會(huì)增加在溢價(jià)水平更高的二線城市的拿地，進(jìn)而提高企業(yè)的利潤(rùn)率水平。

??金科在2020年的新增土儲(chǔ)建面權(quán)益比例約為60.9%，相比于2019年的64.2%降低了3.3個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的合作力度有所加強(qiáng)。未來(lái)金科將加大收并購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)拿地等方式的比重，以應(yīng)對(duì)土地集中供應(yīng)政策，在這個(gè)過(guò)程中企業(yè)仍然需要適當(dāng)增加項(xiàng)目的權(quán)益比例，來(lái)維持銷售規(guī)模和營(yíng)收增長(zhǎng)的平衡。

??在區(qū)域分布方面，金科繼續(xù)聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點(diǎn)城市進(jìn)行深耕發(fā)展。相比于2019年，2020年金科在大本營(yíng)成渝城市群的拿地占比繼續(xù)降低了9%，轉(zhuǎn)而增加了在長(zhǎng)三角、北部灣、京津冀以及山東半島這些地區(qū)的投資力度，企業(yè)的全國(guó)化布局仍然在持續(xù)推進(jìn)，將繼續(xù)降低對(duì)于大本營(yíng)地區(qū)的依賴。

??截至2020年底，金科土地儲(chǔ)備可售建面超過(guò)7100萬(wàn)平米，足夠滿足企業(yè)3年左右的開(kāi)發(fā)，較為充足。而在區(qū)域分布方面重慶地區(qū)的面積占比繼續(xù)降至24%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為23%、17%、17%、10%、5%。整體看來(lái)企業(yè)總土儲(chǔ)的區(qū)域布局更加均衡，有利于企業(yè)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更加健康穩(wěn)定發(fā)展。

??03盈 利

??營(yíng)收同比增長(zhǎng)29%

??凈利率逆勢(shì)提升

??2020年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入877.04億元，同比增加了29%，其中物業(yè)銷售收入為815.29億元，占比達(dá)93%；毛利率則同比降低了5.67個(gè)百分點(diǎn)至23.16%，主要是受到行業(yè)整體毛利率下行的趨勢(shì)影響，未來(lái)隨著企業(yè)“品質(zhì)利潤(rùn)型”產(chǎn)品占比以及城市能級(jí)分布的提升，其毛利率有望保持。

??在毛利率下降的同時(shí)，金科的凈利率卻逆勢(shì)提升了1.68個(gè)百分點(diǎn)至11.06%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)的三費(fèi)比率同比降低了3.18個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)投資收益同比大幅增長(zhǎng)了771%，企業(yè)的成本控制以及合作項(xiàng)目帶來(lái)的收益對(duì)于其盈利提升頗有效果。但是值得注意的是，金科的歸母凈利率反而降低了0.26個(gè)百分點(diǎn)至8.02%，主要是因?yàn)樯贁?shù)股東的損益同比大幅增長(zhǎng)了297%，從而降低了歸母凈利潤(rùn)。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，可能是因?yàn)榻鹂平Y(jié)算的項(xiàng)目中合作項(xiàng)目較多，權(quán)益比例較低，而由于近年來(lái)金科新獲取的項(xiàng)目的權(quán)益比例逐年下降，未來(lái)這種情況可能仍將持續(xù)。

??04負(fù) 債

??三條紅線達(dá)到綠檔

??財(cái)務(wù)狀況大幅優(yōu)化

??2020年底金科的持有現(xiàn)金約為434.92億元，較于期初增加了20.9%；總有息負(fù)債為970.22億元，同比減少0.4%；企業(yè)的權(quán)益則增加了40.9%至734.98億元，因此企業(yè)扣除2020年8月以后發(fā)行的永續(xù)債后凈負(fù)債率大幅降低了45.3個(gè)百分點(diǎn)至75.07%，凈負(fù)債率大幅優(yōu)化，達(dá)到了三條紅線的要求水平，未來(lái)需要繼續(xù)保持。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，2020年底金科的現(xiàn)金短債比為1.34，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.99，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)較為安全，短期的償債壓力不大，可以適當(dāng)增加長(zhǎng)期負(fù)債優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。與此同時(shí)企業(yè)2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.85%，擦線達(dá)到了70%的紅線要求，因此企業(yè)通過(guò)2020年的努力成功由“橙”轉(zhuǎn)“綠”，財(cái)務(wù)狀況得到了較大的改進(jìn)，有利于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，未來(lái)仍需繼續(xù)努力保證財(cái)務(wù)指標(biāo)安全。

??05多元化

??金科服務(wù)上市

??集團(tuán)完成雙平臺(tái)戰(zhàn)略

??在金科2025年的五年規(guī)劃中，企業(yè)提出在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，也將做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，繼而形成地產(chǎn)主業(yè)與“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)生態(tài)協(xié)同發(fā)展的新戰(zhàn)略格局。2020年金科在這三個(gè)多元化板塊也有了較大的突破，預(yù)計(jì)2025年總銷售規(guī)模中“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)會(huì)達(dá)到500億元以上。

??在智慧服務(wù)方面，2020年11月17日其主體公司金科服務(wù)（9666.HK）成功在港交所上市，讓集團(tuán)完成了“A+H”雙平臺(tái)上市戰(zhàn)略，有利于板塊自身發(fā)展的同時(shí)也利好集團(tuán)的融資。從金科服務(wù)目前的發(fā)展規(guī)模來(lái)看，截至2020年底企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)151個(gè)城市，簽約項(xiàng)目總數(shù)超過(guò)1000個(gè)，總建面約為2.77億平方米，其中在管總建面約為1.56億平方米，占比達(dá)到了56.3%。未來(lái)企業(yè)將繼續(xù)聚焦核心區(qū)域，通過(guò)擴(kuò)大地域覆蓋范圍及業(yè)務(wù)規(guī)模鞏固領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。

??金科的科技產(chǎn)業(yè)以金科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為主體，目標(biāo)到2025年新增持有資產(chǎn)規(guī)模約100億元以上。企業(yè)從2014年成立至今已經(jīng)進(jìn)入了13省22市，擁有25個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建面約1100萬(wàn)平米。企業(yè)將以輕重并舉的方式聚焦產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)以及產(chǎn)業(yè)孵化三大業(yè)務(wù)模式，逐步從產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)向產(chǎn)業(yè)投資過(guò)渡，穩(wěn)定提升經(jīng)營(yíng)收入。

??金科旗下的商旅康養(yǎng)板塊則立足于“大消費(fèi)”和“大健康”的理念。其中“大消費(fèi)”板塊截至2020年底在全國(guó)擁有商業(yè)項(xiàng)目44個(gè)，總體量達(dá)251萬(wàn)平方米，計(jì)劃到2025年新增優(yōu)質(zhì)持有資產(chǎn)規(guī)模約200億元以上，實(shí)現(xiàn)持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入有效提升。“大健康”板塊則主要順應(yīng)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)，積極探索“健康養(yǎng)老+地產(chǎn)”互相融合的業(yè)務(wù)模式，目前以探索商業(yè)模式、構(gòu)建團(tuán)隊(duì)及培養(yǎng)能力為主，最終將實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，逐步沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。